TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions exécutoires

délivrées le:

■

2ème chambre 2ème section

N° RG 20/00331

N° Portalis 352J-W-B7E-CRNU4

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Décembre 2019

JUGEMENT

rendu le 16 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S.U. JP FRANCE RESIDENCES qui vient aux droits de la SCCV LE CŒUR DU MESNIL(intervenant volontaire)

[Adresse 1]

[Localité 16]

représentée par Maître Virginie APÉRY-CHAUVIN de la SEP APOLLINAIRE Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1541

DÉFENDEURS

S.E.L.A.S. [J] [X], [H] [B], [T] [B], [R] [E], [Z] [C]

[Adresse 21]

[Adresse 21]

[Localité 14]

représentée par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0848

Monsieur [O] [G]

[Adresse 4]

[Localité 15]

représenté par M^e Marie-claire SCHNEIDER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0290

Décision du 16 Octobre 2025

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Monsieur [L] [W] [G]

[Adresse 2]

[Localité 19]

représenté par M^e Aurélie BELGRAND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0399

S.A.R.L. ISEO représentée par son mandataire ad hoc, Monsieur [V], [Y], [A] [N] demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 17]

représentée par M^e Daria VERALLO-BORIVANT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1131

Maître [F] [P]

[Adresse 13]

[Localité 12]

représenté par M^e Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0435

Madame [T] [B]

[Adresse 21]

[Localité 18]

représentée par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0848

___________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me Claire BERGER,1ère Vice-présidente adjointe

Madame Caroline ROSIO, Vice-Président

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge

assistée de Astrid JEAN, Greffière, lors des débats, et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience collégiale du 03 Juillet 2025 présidée par Claire BERGER et tenue publiquement , rapport a été fait par Sarah KLINOWSKI, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serit rendu par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

Décision du 16 Octobre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié, reçu le 31 décembre 2015 par Maître [F] [P], notaire à [Localité 12], Messieurs [L] et [O] [G] ont consenti à la société JP France Résidences, avec faculté de substitution, une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble à usage industriel et commercial situé [Adresse 6] et [Adresse 9] à [Adresse 11], dont une partie était donnée à bail au garage BBM Bruno [Localité 20] depuis le 31 mai 2007, immeuble composé d’un rez-de-chaussée à usage commercial, de deux étages à usage de parking, d’un 3ème étage à usage d’habitation et de parking, et de locaux à usage de stockage en fond de cour.

Le bail du 31 mai 2007 annexé à la promesse de vente précisait que les locaux « ne pourront servir qu’à l’exploitation de ventes de voitures automobiles, entreprise de tôlerie peinture, mécanique, gardiennage, garage ».

Sous l’intitulé « Installations classées article L.514-20 du code de l’environnement » de l’avant-contrat, le promettant déclarait par ailleurs qu’à sa connaissance « l’immeuble vendu ne fait l’objet d’aucune exploitation classée soumise à autorisation ou enregistrement de son chef mais que l’exploitation de son commerce par le locataire est susceptible de relever de ladite réglementation » et que « le terrain vendu n’a jamais supporté de son chef une telle exploitation soumise à déclaration ou autorisation préfectorale. Il ajoute en outre n’avoir pas eu connaissance de traces de pollution dans le sous-sol du bien vendu».

La promesse de vente, expirant le 31 mai 2017, comportait également des conditions suspensives tenant à l’obtention d’un permis de démolir et de construire sur certaines des parcelles composant l’ensemble immobilier, à l’obtention par le bénéficiaire de la signature d’une promesse de vente avec le propriétaire du terrain voisin situé [Adresse 7], à l’absence de pollution particulière nécessitant des travaux spécifiques au niveau du sous-sol et à la réalisation par le promettant d’un audit environnemental à ses frais.

Le 13 septembre 2016, une transaction a été conclue entre la société JP France Résidences, Messieurs [L] et [O] [G] et le locataire, le garage BBM Bruno [Localité 20], sous réserve de l’acquisition définitive des locaux par le futur propriétaire, aux termes de laquelle les parties ont renoncé définitivement à engager des poursuites judiciaires au titre de la formation, de l’exécution ou de la résiliation du bail, le preneur s’est engagé à restituer au futur propriétaire les locaux en l’état, et le futur propriétaire s’est engagé à verser au preneur une indemnité transactionnelle de 660 000 euros et à faire son affaire personnelle des problématiques inhérentes à la démolition des locaux et de l’éventuelle problématique de dépollution des sols, sans recours contre le preneur.

Le 31 août 2017, la société ENGENSOND, à qui la société JP France Résidences avait confié un pré-diagnostic simplifié de pollution du sol, a conclu après analyse de six prélèvements en subsurface (0 à 0,5 mètres) que le sol était contaminé au droit du sous-sol avec des impacts « très importants aux hydrocarbures totaux (HCT) et métaux lourds (plomb) ».

Par acte notarié du 20 décembre 2017 reçu par Maître [T] [B], avec la participation de Maître [F] [P], la

SCCV Le cœur du Mesnil, créée le 3 octobre 2016 en vue de reprendre

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le projet immobilier de la société JP France Résidences, a acquis l’ensemble immobilier objet de la promesse de vente du 31 décembre 2015 au prix de 2 430 914,34 euros.

En page 36 de l’acte de vente, le vendeur déclarait « ignorer de bonne foi si l’activité exercée par son locataire durant nombres d’années sur ledit site (…) a entraîné ou non la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives visées par l’article L.514-20, s’il a été par ce locataire déposé, enfoui ou utilisé sur le terrain des déchets ou substances quelconques pouvant entraîner des dangers ou inconvénients pour la santé de l’environnement (…) », outre que l’acquéreur confirmait « avoir été informé de cette situation dès ses pourparlers avec le vendeur et confirme aux présentes (…) acquérir le bien objet des présentes en l’état, en l’absence de tout diagnostic de pollution, confirmant en faire son affaire personnelle de cette situation sans recours contre le vendeur ou les notaires soussignés à ce sujet ».

Le 12 juillet 2018, la société LETOURNEUR CONSEIL a produit une étude de sol à la demande de la société BOUYGUES IMMOBILIER, à qui la société Le Cœur du Mesnil envisageait de revendre son bien, concluant à une pollution en hydrocarbures au droit de l’actuel sous-sol du garage descendant jusqu’à 8 mètres de profondeur, à une pollution en hydrocarbures et/ou huiles de vidange dans un puits situé dans l’actuel sous-sol du garage et à une pollution par des hydrocarbures flottants au droit d’un puits situé dans le sous-sol du garage, estimant le coût de la dépollution pour l’ensemble du site à une fourchette oscillant entre 592 000 euros HT et 905 000 euros HT.

Se plaignant d’une pollution en profondeur du sous-sol dépassant celle pouvant provenir de l’activité ordinaire d’un garage et exposant échouer à revendre son bien immobilier pour cette raison, par exploits d’huissier des 17, 18 et 26 décembre 2019, la SCCV Le Cœur du Mesnil, aux droits de laquelle vient la société JP France Résidences, a fait assigner ses vendeurs, Messieurs [L] et [O] [G], la société ISEO, venant aux droits du garage BBM Bruno [Localité 20], société dissoute par transmission universelle de patrimoine, ainsi que les notaires instrumentaires, Maître [F] [P], Maître [T] [B] et la SELAS [X], [B], [B], [E] ET [C], aux fins essentielles de les voir condamner à réparer son préjudice au titre de la pollution du sous-sol.

Parallèlement, par acte authentique du 15 mars 2021, la SCCV Le Cœur du Mesnil a vendu à la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS les immeubles situés [Adresse 7] et [Adresse 9] à [Adresse 11] au prix de 4 500 000 euros.

L’acte authentique de vente mentionnait la procédure judiciaire en cours, « dont tient compte le prix fixé au terme des présentes » et la volonté de la SCCV Le Cœur du Mesnil de poursuivre cette procédure et de ne pas subroger l’acquéreur dans le bénéfice de celle-ci.

Par ordonnance du 16 décembre 2022, le président du tribunal de commerce de Bobigny a désigné Monsieur [V] [N] en qualité de mandataire ad hoc pour représenter la société ISEO en justice dans le cadre du présent litige, cette société ayant fait l’objet d’une

dissolution le 17 novembre 2020, d’une liquidation amiable dont les

opérations ont été clôturées le 15 décembre 2020 et d’une radiation le 23 décembre 2020.

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Par exploit d’huissier du 27 janvier 2023, la société Le cœur du Mesnil a fait assigner en intervention forcée la société ISEO représentée par son mandataire ad hoc.

Les deux instances ont été jointes.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 23 avril 2024, la société JP France Résidences demande au tribunal de :

A titre principal,

• Déclarer irrecevable la demande de la Société ISEO tendant au paiement de la somme de 27.543,62 € au titre du remboursement du dépôt de garantie,

A titre subsidiaire,

• Déclarer nulle et de nul effet la clause de l’acte constatant la réalisation de la condition substantielle affectant le protocole valant transaction en date du 13 septembre 2016 et valant également avenant n°3 audit protocole en date du 20 décembre 2017 selon laquelle :« Le futur propriétaire fera notamment son affaire personnelle des problématiques inhérentes à la démolition des locaux et de l’éventuelle problématique de la dépollution des sols, le tout sans recours contre le preneur »,

A titre plus subsidiaire,

• Rejeter les demandes présentées à l’encontre de la SCCV LE COEUR DU MESNIL par la Société ISEO sinon ORDONNER la compensation entre les sommes allouées à la Société JP France RESIDENCES venant aux droits de la SCCV LE COEUR DU MESNIL et les sommes allouées à la Société ISEO,

En tout état de cause,

• Condamner [O] [G], [L] [G], Maître [F] [P], Maître [T] [B], la SELAS [J] [X], [H] [B], [T] [B], [R] [E] et [Z] [C] et la Société ISEO représentée par son mandataire ad hoc, Monsieur [V], [Y], [A] [N] in solidum à verser à la Société JP France RESIDENCES la somme de 905.000 €,

• Assortir les condamnations prononcées d’intérêts au taux légal courant à compter de la délivrance de l’assignation avec capitalisation,

• Condamner la Société ISEO représentée par son mandataire ad hoc, Monsieur [V], [Y], [A] [N] au payer à la Société JP France RESIDENCES une somme de 110.000 € en remboursement de la TVA qui lui a été indument versée par la SCCV LE COEUR DU MESNIL,

• Assortir cette condamnation d’intérêts au taux légal courant à compter du 22 mai 2023, date de la signification des conclusions n°5 de la SCCV LE COEUR DU MESNIL à la Société ISEO représentée par son mandataire ad hoc,

• Condamner [O] [G], [L] [G], Maître [F] [P], Maître [T] [B], la SELAS [J] [X], [H] [B], [T] [B], [R] [E] et [Z] [C] et la Société ISEO représentée par son mandataire ad hoc, Monsieur [V], [Y], [A] [N] in solidum à verser à la Société JP France RESIDENCES la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• Condamner [O] [G], [L] [G], Maître [F] [P], Maître [T] [B], la SELAS [J] [X],

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[H] [B], [T] [B], [R] [E] et [Z] [C] et la Société ISEO représentée par son mandataire ad hoc, Monsieur [V], [Y], [A] [N] in solidum aux dépens,

• Ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir,

• Rejeter l’ensemble des demandes présentées à l’encontre de la Société JP France RESIDENCES venant aux droits de la SCCV LE COEUR DU MESNIL par Maître [F] [P], Monsieur [O] [G], [L] [G], Maître [T] [B] et La SELAS [J] [X], [H] [B], [T] [B], [R] [E] et [Z] [C].

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 22 avril 2024, Monsieur [O] [G] demande au tribunal de :

A titre principal,

• Déclarer la demande de condamnation formée par la Société JP France RESIDENCES irrecevable pour défaut d’intérêt à agir,

• Débouter en conséquence, la Société JP France RESIDENCES de l’ensemble ses demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [O] [G],

A titre subsidiaire,

• Débouter la Société JP FRANCES RESIDENCES, comme mal fondée, de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [O] [G],

A titre infiniment subsidiaire,

• Condamner in solidum la SARL ISEO, représentée par Monsieur [V] [N], ès qualité de mandataire ad hoc et en sa qualité de liquidateur, Maître [F] [P], Maître [T] [B] et la SELAS BEATRICE [X], [H] [B], [T] [I], [R] [E] ET [Z] [C] à garantir intégralement Monsieur [O] [G] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

En tout état de cause :

• Débouter Maître [F] [P], Maître [T] [B] et la SELAS BEATRICE [X], [H] [B], [T] [I], [R] [E] ET [Z] [C] de leurs recours en garantie à l’encontre de Monsieur [O] [G],

• Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire,

• Condamner tou succombant à payer à Monsieur [O] [G] la somme de 10.000,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marie-Claire SCHNEIDER.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 21 octobre 2022, Monsieur [L] [G] demande au tribunal de:

• Déclarer la SCI LE COEUR DU MESNIL irrecevable en ses demandes, pour défaut d’intérêt à agir,

Subsidiairement,

• Débouter la SCI LE COEUR DU MESNIL, comme mal fondée, de l’ensemble des demandes par elle formées à l’encontre de Monsieur [L] [G],

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Plus subsidiairement encore,

• Condamner in solidum la Société ISEO, au titre de sa responsabilité contractuelle, Maître [F] [P], Maître [T] [B], ensemble, la SELAS [J] [X], [H] [B], [T] [B], [R] [E] et [Z] [C], pour manquement à leur devoir de conseil dans leur rédaction des actes, à garantir et relever indemne Monsieur [L] [G] de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre en principal, intérêts frais et accessoires,

• Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire,

• Condamner tout succombant à payer à Monsieur [L] [G] une indemnité de 2.400,00 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 27 février 2024, la SARL ISEO et Monsieur [V] [N] es qualité de mandataire ad hoc demandent au tribunal de :

A titre principal,

Sur le rejet de la demande de condamnation formulées par la société LE COEUR DU MESNIL à l’encontre de la société ISEO,

• Juger que le « protocole sous condition substantielle valant transaction » du 13 septembre 2016 et ses trois avenants ont, entre les parties signataires, l’autorité de la chose jugée en dernier ressort conformément à l’article 2052 du Code Civil,

• En conséquence, juger que la société LE COEUR DU MESNIL a renoncé définitivement et irrévocablement à engager des poursuites judiciaires à l’encontre de la société BBM BRUNO [Localité 20], aux droits de laquelle vient la société ISEO, au titre de la formation, de l’exécution ou de la résiliation du bail commercial non daté à effet au 1er avril 2006, ainsi qu’à tous autres droits, actions et prétentions de quelque nature que ce soit en lien avec ce bail,

• Juger que la société LE COEUR DU MESNIL a déclaré accepter de récupérer les locaux objets du bail commercial non daté à effet au 1er avril 2006 en l’état,

• Juger que la société LE COEUR DU MESNIL a déclaré faire notamment son affaire personnelle de l’éventuelle problématique de la dépollution des sols, le tout sans recours contre la société BBM BRUNO [Localité 20], aux droits de laquelle vient désormais la société ISEO,

• En conséquence, juger IRRECEVABLES et en tout état de cause mal fondées, les demandes formées par la société LE COEUR DU MESNIL à l’encontre de la société ISEO,

• Débouter la société LE COEUR DU MESNIL de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de la société ISEO,

Sur le rejet de la demande de condamnation formulée par Maître [P] à l’encontre de la société ISEO,

• Juger que la société BBM BRUNO [Localité 20], aux droits de laquelle vient la société ISEO, n’a pas commis de faute en lien avec la potentielle condamnation de Maître [P] au titre de sa responsabilité envers la société LE COEUR DU MESNIL pour manquement à son devoir de conseil,

• Débouter Maître [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la société ISEO,

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A titre subsidiaire,

• Juger que la société LE COEUR DU MESNIL a acquis le bien immobilier sis au [Adresse 11] en ne procédant volontairement à aucune étude relative à la présence d’une potentielle pollution alors qu’elle était autorisée à réaliser tous sondages, études, prélèvements ou analyses au regard de son projet afin de s’assurer de la faisabilité que ce soit économique ou au regard d’une potentielle pollution,

• Juger que la société LE COEUR DU MESNIL a procédé à l’acquisition du bien immobilier sis au [Adresse 11] dans l’état où il se trouve,

• Juger que la société BBM BRUNO [Localité 20], aux droits de laquelle vient la société ISEO, n’a pas commis de faute en lien avec le dommage allégué par la société LE COEUR DU MESNIL,

• Juger que la société LE COEUR DU MESNIL n’apporte pas la preuve du dommage allégué,

• En conséquence, débouter la société LE COEUR DU MESNIL de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre reconventionnel,

• Condamner la société LE COEUR DU MESNIL à payer à la société ISEO, venant aux droits de la société BBM BRUNO [Localité 20], la somme de 50.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

• Condamner Maître [P] à payer à la société ISEO, la somme de 50.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

• Condamner la société LE COEUR DU MESNIL à payer à la société ISEO, venant aux droits de la société BBM BRUNO [Localité 20], la somme de 27.543,62 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie ;

En tout état de cause,

• Condamner la société LE COEUR DU MESNIL à payer à la société ISEO la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

• Condamner Maître [P] à payer à la société ISEO la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

• Condamner la société LE COEUR DU MESNIL et Maître [P] aux dépens dont distraction au profit de Maître Daria VERALLO-BORIVANT, avocat aux offres de droit, qui pourra en opérer le recouvrement dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 20 février 2024, Maître [T] [B] et la SELAS [X], [I], [B], [E] ET [C] demandent au tribunal de :

• Déclarer la Société JP France RESIDENCES venant aux droits de la SCCV LE COEUR DU MESNIL irrecevable en ses demandes pour défaut d’intérêt à agir sur le fondement de l’article 122 du Code de Procédure Civile,

A titre principal,

• Juger que Maître [T] [B] et la SELAS [J] [X], [H] [B], [T] [B], [R] [E] et [Z] [C] n’ont commis aucune faute

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susceptible d’engager leur responsabilité civile professionnelle à l’égard de la société LE COEUR DU MESNIL aux droits de laquelle vient la Société JP France RESIDENCES,

En conséquence,

• Débouter la société JP France RESIDENCE venant aux droits de la SCCV LE COEUR DU MESNIL de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires dirigées à l’encontre de Maître [T] [B] et de la SELAS [J] [X], [H] [B], [T] [B], [R] [E] et [Z] [C],

A titre subsidiaire,

• Juger que la société JP France RESIDENCES venant aux droits de la SCCV LE COEUR DU MESNIL ne démontre pas l’existence d’un préjudice en lien de causalité direct avec la faute invoquée.

En conséquence,

• la débouter de l’ensemble de ses demandes.

A titre infiniment subsidiaire,

• Condamner la SARL ISEO représentée par son Mandataire ad hoc Monsieur [V] [N], Monsieur [L] [G] et Monsieur [O] [G] à garantir Maître [T] [B] et la SELAS [J] [X], [H] [B], [T] [B], [R] [E] et [Z] [C] de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées auur encontre, tant en principal, frais qu’accessoires,

En tout état de cause,

• Débouter Monsieur [L] [G] et Monsieur [O] [G] de toutes leurs demandes dirigées à l’encontre de Maître [T] [B] et la SELAS [J] [X], [H] [B], [T] [B], [R] [E] et [Z] [C],

• Condamner tout succombant à payer à Maître [T] [B] et la SELAS [J] [X], [H] [B], [T] [B], [R] [E] et [Z] [C] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

• Condamner tout succombant aux entiers dépens,

• Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 4 avril 2024, Maître [F] [P] demande au tribunal de :

À titre principal,

• Constater que la SCCV LE COEUR DU MESNIL a vendu son immeuble le 15 mars 2021,

• Déclarer irrecevable les demandes indemnitaires de la société JP France RESIDENCES venant aux droits de LA SCCV LE COEUR DU MESNIL pour défaut d’intérêt à agir,

• Débouter la société JP France RESIDENCES venant aux droits de LA SCCV LE COEUR DU MESNIL de toutes ses demandes à l’encontre de Maître [F] [P],

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À titre subsidiaire,

• Dire que les demandes indemnitaires de la société JP France RESIDENCES venant aux droits de LA SCCV LE COEUR DU MESNIL se fondent sur des études techniques non contradictoires,

• Dire que la société JP France RESIDENCES venant aux droits de LA SCCV LE COEUR DU MESNIL ne justifie pas de la réalité de son préjudice,

• Débouter la société JP France RESIDENCES venant aux droits de LA SCCV LE COEUR DU MESNIL de ses demandes à l’encontre de Maître [F] [P]

À titre infiniment subsidiaire,

• Dire que la société JP France RESIDENCES venant aux droits de LA SCCV LE COEUR DU MESNIL a contribué à la survenance de son propre préjudice,

• Dire que la perte de chance de la société JP France RESIDENCES venant aux droits de LA SCCV LE COEUR DU MESNIL est inexistante,

• Condamner la SARL ISEO représentée par Monsieur [V] [N] en sa qualité de Mandataire ad’hoc, Monsieur [V] [N] en son nom personnel, Monsieur [L] [G] et Monsieur [O] [G] à garantir Maître [F] [P] de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre,

• Débouter [O] [G] et [L] [G] de leurs recours en garantie à l’encontre de Maître [F] [P],

• Débouter la société ISEO et Monsieur [N] de toutes leurs demandes à l’encontre de Maître [F] [P],

• Débouter toutes les parties de toutes leurs demandes à l’encontre de Maître [F] [P],

En toute hypothèse,

• Condamner la société JP France RESIDENCES venant aux droits de LA SCCV LE COEUR DU MESNIL et tout autre succombant à payer à Maître [F] [P] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens,

• Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 juin 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 22 mai 2025 puis renvoyée à l’audience de plaidoiries du 3 juillet 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la pollution du sous-sol

La société JP France Résidences, qui rappelle venir aux droits de la SCCV Le cœur du Mesnil en application de l’article 1844-5 du code civil, sollicite la condamnation de l’ensemble des défendeurs in solidum à lui verser la somme de 905 000 euros en réparation de la pollution du sous-sol du bien vendu, les études réalisées postérieurement à l’acquisition par la SCCV Le cœur du Mesnil de l’ensemble immobilier litigieux ayant révélé une pollution en profondeur du sous-sol, au-delà de celle pouvant provenir de l’activité ordinaire d’un garage. Si elle

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évoque des fondements différents permettant d’engager la responsabilité de chacun des défendeurs, elle estime que ces derniers ont tous concouru à son dommage, unique et indivisible, à savoir la moins-value qui a été la sienne lorsqu’elle a revendu l’ensemble immobilier litigieux. Il convient donc d’envisager successivement la responsabilité de chacun des défendeurs dans le dommage allégué.

Sur la responsabilité de Messieurs [L] et [O] [G]

Sur la recevabilité de la demande de dommages et intérêts dirigée à l’encontre de Messieurs [L] et [O] [G]

Monsieur [O] [G] soulève à titre liminaire, au visa des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’irrecevabilité de la demande de dommages et intérêts de la société JP France Résidences pour défaut d’intérêt à agir, rappelant que par acte authentique du 15 mars 2021, la SCCV Le Cœur du Mesnil a revendu l’ensemble immobilier litigieux au prix de 4 500 000 euros alors qu’elle l’avait acquis au prix de 2 430 914,34 euros. Il précise que n’étant plus propriétaire de cet ensemble immobilier, elle est irrecevable à solliciter le paiement des travaux de dépollution, aucune disposition de l’acte de vente du 15 mars 2021 ne prévoyant que le coût de ces travaux devra être supporté par la société Le Cœur du Mesnil. Monsieur [O] [G] observe en outre que l’acte de vente du 15 mars 2021 prévoit que les sommes qui seront éventuellement allouées au terme de l’action en justice lui resteront acquises, de sorte qu’il ne peut être considéré au regard de l’importante plus-value réalisée par la demanderesse, que le coût de la dépollution a impacté le prix de revente du bien.

Monsieur [L] [G] soulève également l’absence d’intérêt à agir de la demanderesse, qui a revendu le bien litigieux au prix de 4 500 000 euros le 15 mars 2021 et est selon lui irrecevable à solliciter le paiement de travaux de dépollution qu’elle n’a pas fait effectuer avant de le revendre et dont elle n’a plus qualité, depuis lors, pour commander l’exécution. Il ajoute que rien dans l’acte de vente du 15 mars 2021 ne l’y oblige à l’égard de son acquéreur et qu’elle n’allègue même pas que la plus-value considérable qu’elle a réalisée eût été augmentée par la réalisation avant revente de travaux de dépollution, dont elle échoue à prouver la nécessité.

La société JP France Résidences rappelle que le vendeur d’un immeuble conserve un intérêt à agir pour les dommages nés antérieurement à la vente si l’acte de vente prévoit expressément que ce vendeur s’est réservé le droit d’agir, ce qui est le cas d’espèce.

Sur ce,

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

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En l’espèce, par acte de vente du 15 mars 2021, la SCCV Le Cœur du Mesnil a vendu à la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS l’ensemble immobilier litigieux ainsi qu’un ensemble immobilier voisin situé [Adresse 7] élevé sur un étage avec cour, jardin et dépendances au prix de 4 500 000 euros.

L’acte notarié précise en page 13 que le vendeur a engagé une procédure judiciaire à l’encontre de Messieurs [O] et [L] [G], Maître [F] [P], Maître [T] [B] et son étude et la société ISEO, venant aux droits du garage BBM Bruno [Localité 20] « à raison de la pollution mise en évidence dans le rapport SOLPOL en date du 27 septembre 2019 dont tient compte le prix fixé au terme des présentes (…). Le vendeur déclare poursuivre cette procédure et précise que toutes les sommes qui lui seront éventuellement allouées dans ce cadre lui resteront acquises, n’entendant pas subroger l’acquéreur dans le bénéfice de cette procédure. Le vendeur prendra à sa charge toutes les conséquences, notamment judiciaires et financières de ladite procédure, afin que l’acquéreur ne puisse être inquiété, à quelque titre que ce soit, au sujet de ladite procédure ».

Ainsi, et même si elle n’est plus propriétaire de l’ensemble immobilier litigieux, la société JP France Résidences dispose d’un intérêt à agir en ce qu’elle se prévaut d’un dommage né antérieurement à la vente dont l’incidence sur le prix de revente de cet ensemble immobilier est expressément évoquée dans l’acte notarié.

En outre, il est rappelé que l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action, l’existence du droit invoqué par la demanderesse n’étant pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès, de sorte que la société JP France Résidences dispose d’un intérêt à agir quand bien même l’acte de vente du 15 mars 2021 n’eût pas mentionné l’existence de la présente procédure judiciaire.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts dirigée à l’encontre de Messieurs [L] et [O] [G]

La société JP France Résidences soutient, au visa de l’article L.514-20 du code de l’environnement et de l’article 1112-1 du code civil, que Messieurs [L] et [O] [G] ont méconnu leur obligation d’information à son égard en déclarant simplement que le terrain vendu n’avait jamais supporté de leur chef une exploitation soumise à autorisation, enregistrement ou déclaration mais que l’exploitation de son commerce de ventes de voitures, entreprise de tôlerie peinture, mécanique, gardiennage, garage par le locataire était susceptible de relever de la règlementation relative aux installations classées. Elle précise en effet que les vendeurs ne pouvaient ignorer que la station-service, simplement présentée comme désaffectée, était une installation classée exploitée comme telle par leurs propres parents pendant 24 ans. Si elle admet que l’obligation d’information qui pèse sur le vendeur en vertu de l’article L.514-20 du code de l’environnement n’existe pas lorsqu’il s’agit d’une installation déclarée, comme c’est le cas en l’espèce, elle estime que l’article 1112-1 du code civil vient compléter cette disposition et oblige le vendeur à informer l’acquéreur de l’existence d’une telle installation déclarée, qu’elle soit

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ou non en fonctionnement, outre qu’en toute hypothèse, cette disposition du code de l’environnement impose au vendeur d’effectuer des recherches pour pouvoir informer utilement l’acquéreur.

Monsieur [O] [G] conteste avoir commis le moindre manquement à son obligation d’information, observant que la demanderesse admet elle-même que les dispositions de l’article L.514-20 du code de l’environnement ne concernent pas les installations déclarées. Il précise en effet que la loi Alur ne mentionne au titre de l’obligation d’information du vendeur que les installations soumises à autorisation, ce qui exclut celles qui ne sont soumises qu’à déclaration et que la demanderesse ne rapporte pas la preuve que l’installation litigieuse était soumise à autorisation suivant la nomenclature ICPE (installation classée pour la protection de l’environnement) parue au journal officiel du 26 septembre 2020. Quant au respect de l’article 1112-1 du code civil, Monsieur [O] [G] rappelle que l’acquéreuse avait pris connaissance des éléments relatifs au site, notamment de l’existence d’un bail visant expressément une aire de station-service désaffectée et une activité de garage automobile, outre qu’elle s’est engagée au terme d’un protocole transactionnel à récupérer les locaux en l’état et à faire son affaire personnelle de l’éventuelle problématique de la dépollution des sols, de sorte qu’elle ne peut lui reprocher un manquement à son obligation d’information. Il ajoute que l’acquéreuse a bénéficié d’une clause suspensive aux termes de l’avant-contrat, relative à la réalisation de sondages et à l’absence de pollution particulière nécessitant des travaux spécifiques. Monsieur [O] [G] conclut donc qu’elle ne peut soutenir que, dûment informée, elle aurait réduit le prix de vente du coût de la dépollution des sous-sol, ce alors qu’elle avait la possibilité de faire procéder à des études du sous-sol et de renoncer à l’acquisition de son bien, qu’elle a fait réaliser une étude de pollution le 31 août 2017 concluant à d’importantes contaminations du sol et qu’elle a signé l’acte authentique de vente mentionnant son engagement à acquérir le bien en l’état, sans recours contre le vendeur ou les notaires.

Monsieur [L] [G] conteste également avoir commis un manquement à son obligation d’information, exposant que la demanderesse avait reçu l’information requise sur l’existence d’un risque de pollution justifiant la réalisation d’études et d’investigations préalablement au parachèvement de la vente, cette éventualité ayant été suffisamment prise au sérieux pour être érigée en condition suspensive de vente. Il estime ainsi que la demanderesse s’est abstenue de faire procéder aux investigations qui s’imposaient alors qu’elles constituaient la pierre d’achoppement de la condition suspensive qui lui avait été réservée en des termes propres à attirer l’attention de n’importe quel cocontractant, ce d’autant plus qu’elle ne pouvait ignorer que le site avait hébergé au titre du bail commercial annexé à l’avant-contrat une aire de station-service et une activité de garage automobile. Aucune information déterminante n’a donc été dissimulée selon lui, de sorte que la société JP France Résidences doit être tenue pour seule responsable de ses déconvenues commerciales.

Sur ce,

En application de l’article 1382 ancien du code civil, dans sa version applicable jusqu’au 1er octobre 2016, le vendeur est tenu d’une obligation précontractuelle d’information à l’égard de l’acquéreur.

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L’article 1112-1 nouveau du code civil, dispose en outre que « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. »

En l’espèce, il est constant et non contesté par la demanderesse que l’article L.514-20 du code de l’environnement ne s’applique pas aux faits de l’espèce dès lors que l’ensemble immobilier litigieux constitue une installation classée déclarée et non pas soumise à autorisation ou enregistrement.

L’avant-contrat du 31 décembre 2015 précise en l’occurrence en page 5 qu’une partie des locaux est donnée à bail, à savoir notamment « au rez-de-chaussée sur rue : l’air de station-service désaffectée avec un bureau et des sanitaires, le magasin d’exposition avec bureau de vente, la station de lavage et la station de graissage donnant sur la rue ; sur l’arrière : un bureau, un atelier de tôlerie peinture ».

Le bail commercial, annexé à cet avant-contrat, désigne d’ailleurs les lieux de la même manière : « au rez-de-chaussée sur rue : une aire de station-service désaffectée avec un bureau et des sanitaires, un magasin d’exposition avec bureau de vente, deux stations, l’une de lavage et l’autre de graissage (…) » et indique que « les locaux présentement loués ne pourront servir qu’à l’exploitation de « ventes de voitures automobiles, entreprise de tôlerie peinture, mécanique gardiennage, garage ».

Le promettant déclare, en outre, en page 10 de l’avant-contrat sous l’intitulé « Installations classées – Article L.514-20 du code de l’environnement » qu’à sa connaissance « l’immeuble vendu ne fait l’objet d’aucune exploitation classée soumise à autorisation ou enregistrement de son chef mais que l’exploitation de son commerce par le locataire est susceptible de relever de ladite réglementation » et, après rappel des termes de cet article du code de l’environnement, que « le terrain vendu n’a jamais supporté de son chef une telle exploitation soumise à déclaration ou autorisation préfectorale. Il ajoute en outre n’avoir pas eu connaissance de traces de pollution dans le sous-sol du bien vendu ». Il précise qu’à sa connaissance l’activité éventuellement exercée au sein de son bien n’a pas entraîné la manipulation et le stockage de substances chimiques ou radioactives visées par l’article L.514-20 du code de l’environnement et qu’il n’a jamais lui-même exercé dans les lieux d’activités pouvant entraîner des dangers de cette nature.

La promesse unilatérale de vente est par ailleurs consentie sous diverses conditions suspensives dont « la non-réalisation d’une seule entraînera la caducité des présentes » et, en particulier, l’obtention d’un permis de démolir et de construire, cette condition valant autorisation immédiate pour le bénéficiaire de déposer à ses frais la demande de permis de démolir et de construire et de réaliser

« également à ses frais et sous sa responsabilité dans les deux mois des présentes, tous sondages, études de sol, de sous-sol, tous prélèvements, toutes analyses, afin de vérifier que la construction ne nécessitera pas,

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au regard du projet du bénéficiaire tel qu’il est défini ci-dessus, un investissement dépassant le coût normal de tels travaux. A défaut, les présentes seront nulles et non avenues sans indemnité de part ni d’autre (…). La présente convention est consentie sous la condition que la nature du sous-sol ne comporte pas, au vu des prélèvements, études, analyses et sondages ci-dessus indiqués, de sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales (pieux, radiers, etc.), ni des ouvrages de protection contre l’eau (cuvelage), et ne révèle pas de pollution particulière nécessitant des travaux spécifiques compte tenu des normes et de l’utilisation envisagée ».

Etaient annexés à cet avant-contrat les documents suivants :

• Un rapport de la base de données nationale sur les sites pollués, gérée par le ministère de l’écologie, BASOL, qui référence une seule installation classée au [Adresse 5], soit à une autre adresse à proximité de l’ensemble immobilier litigieux,

• Un rapport de la base de données des anciens sites industriels et activités de services, BASIAS, qui ne référence pas le garage Bruno [Localité 20] mais d’autres sites industriels, lesquels ne sont pas situés dans un rayon de 200 mètres dudit ensemble immobilier,

• Un rapport Géorisques relevant en page 9 l’absence d’installation classée sur le site litigieux mais précisant en page 10 avoir listé 29 établissements rejetant des polluants à proximité, et rappelant la consultation des sites pollués (BASOL) qui concluait à l’absence de sites pollués dans un rayon de 200 mètres.

Enfin, les vendeurs réitèrent leurs déclarations dans l’acte de vente du 20 décembre 2017, précisant « ignorer de bonne foi si l’activité exercée par son locataire durant nombres d’années sur ledit site (…) a entraîné ou non la manipulation et le stockage de substances chimiques ou radioactives visées par l’article L.514-20, s’il a été par ce locataire déposé, enfoui ou utilisé sur le terrain des déchets ou substances quelconques pouvant entraîner des dangers ou inconvénients pour la santé de l’environnement (…) ou si ledit locataire n’a jamais exercé dans les lieux d’activités pouvant entraîner des dangers de cette nature ou de nature radioactive ».

L’acquéreuse confirme ensuite « avoir été informé de cette situation dès ses pourparlers avec le vendeur et confirme aux présentes, conformément à l’engagement pris par lui dans la promesse de vente, d’acquérir le bien objet des présentes en l’état, en l’absence de tout diagnostic de pollution, confirmant en faire son affaire personnelle de cette situation sans recours contre le vendeur ou les notaires soussignés à ce sujet ».

Il résulte du rapprochement de ces pièces que la société JP France Résidences était bien informée au moment de la vente de l’existence d’une station-service désaffectée sur le site qu’elle s’apprêtait à acquérir et d’un risque de pollution du sous-sol, jugé si important qu’une condition suspensive tenant à la réalisation de sondages en sous-sol lui a été consentie. La demanderesse avait donc la possibilité de se rétracter de la vente si ce sondage révélait la présence de pollution « particulière nécessitant des travaux spécifiques compte tenu des normes et de l’utilisation envisagée ».

La société JP France Résidences a d’ailleurs commandé une « analyse pollution » auprès de la société ENGESOND avant de signer l’acte authentique de vente. Cette étude, qui conclut que le sol est contaminé

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au droit du sous-sol, a mis en évidence des « impacts très importants aux hydrocarbures totaux et métaux lourds (plomb) » sur 4 des 6 échantillons prélevés, précisant qu’à « partir de notre expérience en matière de dépollution des sols, ces impacts sont alarmants. La présente étude est un diagnostic préliminaire ; des investigations complémentaires seront nécessaires pour évaluer les volumes de sols contaminés en vue d’établir une dépollution de la zone du sous-sol ».

La société JP France Résidences ne peut donc sérieusement soutenir que, mieux informée, elle n’aurait pas acquis l’ensemble immobilier au même prix dès lors que ses propres études relevaient une contamination en subsurface jugée alarmante et la nécessité de procéder à des investigations complémentaires, investigations qu’elle avait tout loisir d’entreprendre avant de renoncer à son acquisition en cas de découverte d’une pollution nécessitant de lourds travaux.

Si elle reproche à ses vendeurs de ne pas lui avoir précisé que la station-service, simplement présentée comme désaffectée, était une installation classée exploitée comme telle par leurs propres parents depuis 24 ans, elle se contente de verser en ce sens aux débats :

• Un bordereau de la préfecture de Saint-Denis du 5 septembre 1977, signalant qu’au cours d’une intervention pour une fuite d’essence en sous-sol, des anomalies ont été constatées par les sapeurs-pompiers concernant le stockage de gazole,

• Un courrier de la Société Centrale Automobile, domiciliée au [Adresse 11] donc sur le site litigieux, du 13 octobre 1977, informant le sous-préfet avoir « pris la succession de la SOVERA, concessionnaire Renault (ex garage du centre R. Gatellier), au [Adresse 11], à dater du 1er septembre 1977 ».

Or, d’une part, il n’est aucunement démontré que Messieurs [L] et [O] [G] ont eu connaissance de cette intervention du 5 septembre 1977, la station-service étant alors exploitée par leurs parents.

D’autre part, il est encore moins démontré que cette information, vieille de quarante ans, eût été déterminante du consentement à la vente de la société JP France Résidences, qui savait précisément, au terme de l’étude de la société ENGESOND, que le sol du local promis à la vente était contaminé et nécessitait des investigations complémentaires.

En conséquence, Messieurs [L] et [O] [G] n’ont pas failli à leur obligation contractuelle d’information et la demande de dommages et intérêts au titre de la pollution du sous-sol dirigée à leur encontre sera rejetée.

Sur la responsabilité des notaires instrumentaires

Sur la recevabilité de la demande de dommages et intérêts dirigée à l’encontre des notaires instrumentaires

Maître [T] [B] et l’étude notariale au sein de laquelle elle exerce ses fonctions soulèvent également le défaut d’intérêt à agir de la demanderesse depuis la vente de son bien, le 15 mars 2021. Elles précisent que n’étant plus propriétaire du bien, la société JP France Résidences ne pourra jamais réaliser les travaux de dépollution pour lesquels elle demande la condamnation solidaire des défendeurs, outre que la clause insérée dans l’acte de vente, aux termes de laquelle elle a déclaré poursuivre la procédure judiciaire sans entendre subroger

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l’acquéreur dans le bénéfice de cette procédure, montre qu’elle n’a jamais entendu procéder aux travaux de dépollution du site alors que la somme réclamée correspond au coût des travaux.

Maître [F] [P] soulève également le défaut d’intérêt à agir de la société JP France Résidences du fait de la vente intervenue le 15 mars 2021 et s’associe aux développements de sa consœur.

La société JP France Résidences se réfère à ses précédents développements sur son intérêt à agir dans le cadre de la présente instance.

Sur ce,

L’article 31 du code de procédure civile dispose que « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

L’article 32 du même code dispose qu'« est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir».

En l’espèce, conformément aux développements précédents, la société JP France Résidences dispose bien d’un intérêt à agir puisqu’elle se prévaut d’un dommage né antérieurement à la vente qu’il ne lui appartient pas de démontrer pour que son action soit déclarée recevable.

De même, la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts dirigée à l’encontre des notaires instrumentaires

La société JP France Résidences soutient que Maître [F] [P], qui a rédigé la promesse de vente puis assisté la SCCV Le cœur du Mesnil, aux droits de laquelle elle vient, dans le cadre de la régularisation de l’acte de cession, de même que Maître [T] [I], rédacteur de cet acte, n’ont pas entrepris les investigations et vérifications qui leurs incombaient, alors que les informations accessibles afférentes au site mettaient clairement en évidence un risque de pollution important du sous-sol.

Elle observe en ce sens que Maître [F] [P] a annexé à la promesse de vente un rapport BASOL, base répertoriant la liste des sites pollués recensés par les pouvoirs publics, relatif à une station-service exploitée sur un autre site, et que l’extrait de la base de données BASIAS, banque de données des sites et sols pollués, est manifestement incomplet puisque n’y figure pas le garage BBM Renault Sovera situé [Adresse 11], qui était pourtant bien répertorié dans son inventaire historique des anciens sites industriels. Elle relève ainsi que la fiche BASIAS qui y est associée, accessible depuis un lien figurant sur la liste des sites recensés et non annexée à la promesse, indique que le 11 juillet 1977, la brigade des sapeurs-pompiers de [Localité 22], à la suite d’une intervention en sous-sol dans l’établissement, a relevé que le réservoir de gasoil ne semblait pas étanche et qu’il n’existait pas de dispositif de rétention sous le stockage du gasoil. La demanderesse estime, enfin, que les notaires auraient dû

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interroger les services de la préfecture pour savoir si une installation classée était répertoriée sur le site, ces diligences n’ayant été effectuées par Maître [F] [P] qu’au mois de juin 2018, ce alors que la station-service exploitée au [Adresse 11] figurait toujours sur la liste des installations classées déclarées. Au regard de ces éléments, la société JP France Résidences conclut que Maître [F] [P] ne peut sérieusement soutenir que ces bases de données ne détenaient pas d’informations sur le caractère prétendument polluant ou anciennement polluant du sous-sol du bien vendu.

Maître [F] [P] souligne la parfaite connaissance de l’acquéreusede la situation du bien vendu et l’insertion d’une condition suspensive liée à la réalisation d’une étude de sol et de sous-sol et à l’absence de pollution nécessitant des travaux spécifiques, clause qui montre que l’attention de l’acquéreur a été attirée sur les risques de pollution puisqu’elle disposait de la faculté de se rétracter de la vente si l’étude révélait la présence de pollution. Il ajoute que l’acquéreuse a elle-même fait procéder à une étude confiée à la société ENGENSOND qui a conclu à la présence d’impacts très importants aux hydrocarbures totaux et métaux lourds, ce avant de signer l’acte authentique de vente, de sorte qu’en achetant le bien, elle avait connaissance des traces de pollution. En toute hypothèse, Maître [F] [P] estime qu’il n’a pas manqué à ses obligations professionnelles dès lors qu’il a consulté les bases de données nationales BASIAS et BASIOL, dont les résultats ont été annexés à l’avant-contrat, et que l’immeuble litigieux ne constituait pas une installation classée soumise à autorisation, ce que confirme le rapport Géorisques, également annexé. Il ne peut par ailleurs lui être reproché de ne pas avoir interrogé la préfecture, qui l’aurait renvoyé vers la consultation des sites Géorisques, BASOL et BASIAS, organismes publics ayant précisément pour but d’informer les parties sur la présence de sites polluants ou anciennement polluants.

Maître [T] [B] et son office notarial font également remarquer que les parties ont spécialement convenu, au titre des conditions suspensives, l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de démolir et de construire, l’autorisation de réaliser des sondages et études de sol étant donnée au bénéficiaire à cette fin, et l’absence de pollution particulière ressortant des sondages et études nécessitant des travaux spécifiques compte tenu des normes et de l’utilisation envisagée. Elle estime ainsi qu’il appartenait à la demanderesse de réaliser les études de sol et sous-sol, conformément aux clauses de la promesse, ou de se prévaloir de la condition suspensive de vente, de sorte qu’elle ne peut aujourd’hui faire endosser les conséquences de son refus de réaliser de telles études au notaire rédacteur de l’acte de vente. Elle rappelle que la demanderesse a elle-même réalisé avant la vente un pré-diagnostic simplifié de pollution par la société ENGENSOND qui a conclu à la présence de polluants dans le sous-sol et au caractère alarmant de ces impacts, de sorte qu’elle ne peut soutenir que le notaire a manqué à ses obligations professionnelles. Subsidiairement, elle souligne l’absence de préjudice certain du fait de la vente du bien le 15 mars 2021 et le caractère inopposable des rapports versés en demande au soutien d’un préjudice évalué à 905 000 euros et contestable des méthodes d’évaluation adoptées.

Sur ce,

L’article 1382 du code civil devenu 1240 dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».

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Le notaire, en sa qualité d’officier ministériel relevant du régime de la responsabilité délictuelle prévu à l’article 1240 du code civil, anciennement 1382 du code civil, est tenu de veiller à l’efficacité des aces qu’il établit.

Lorsqu’il est requis d’instrumenter, le notaire a le devoir de dresser un acte conforme aux lois et règlements et pourvu de l’efficacité requise. Il est ainsi tenu, au titre d’une obligation de moyens, d’un devoir de conseil qui comprend une obligation d’information, une obligation de vérification et une obligation d’efficacité.

A cet égard, le notaire rédige les actes au vu des pièces qui lui sont remises, qu’il doit contrôler, et des déclarations des parties. Il n’est pas tenu de visiter les biens objets des actes qu’il instrumente et n’est tenu qu’à une obligation d’investigation limitée. Il lui appartient, en revanche, d’éclairer les parties, y compris celle qui n’est pas cliente de son étude, sur la portée de l’acte qu’il reçoit et en particulier sur les données de droit et les incidences juridiques de l’acte.

En l’espèce, l’avant-contrat précise en page 10 que sont annexés les documents liés aux risques environnementaux consultés par Maitre [F] [P] tels que l’état des risques naturels et technologiques, la liste des arrêtés de catastrophes naturelles, la fiche de synthèse et l’arrêté préfectoral concernant la commune du [Localité 20], la carte du périmètre de risque lié à la dissolution du gypse antéludien, l’atlas des zones inondables, la carte de l’aléa retrait-gonflement d’argile, la cartographie des cavités souterraines, la carte des zones de sismicité de l’Ile de France, le dossier de synthèse Géorisques, service administratif qui gère les bases de données BASOL et BASIAS.

Il a, en outre, été relevé dans les développements précédents que Maître [F] [P] a consulté les bases de données BASOL et BASIAS lors de la rédaction de la promesse unilatérale de vente, dont les rapports ont été annexés à cet avant-contrat.

Si la société JP France Résidences lui reproche d’avoir commis une erreur en renseignant la mauvaise adresse du bien vendu lors de sa consultation de la base de données BASOL, Maître [F] [P] rappelle que les recherches sur cette base se font à hauteur de la commune et que la base de données ne renseignait alors sur cette commune qu’une seule installation classée au [Adresse 5]. Il produit d’ailleurs une nouvelle consultation de cette base du mois de février 2021 qui permet de savoir que le site situé [Adresse 5] apparaît toujours dans la liste des terrains présentant une potentielle pollution, ainsi qu’un second site, Firstinox, situé [Adresse 8], à l’exception de l’ensemble immobilier litigieux, qui ne figure donc toujours pas parmi la liste des installations classées dans le répertoire BASOL.

De même, le rapport de la base de données BASIAS, repris dans le rapport Géorisques, concluait à la présence d’anciens sites industriels sur la commune mais pas dans un rayon de 200 mètres autour du bien promis à la vente.

Les bases de données consultées par le notaire instrumentaire ne comportaient donc aucune information sur le caractère polluant ou anciennement polluant du sous-sol du bien vendu.

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Enfin, si la société JP France Résidences fait grief à Maître [F] [P] de n’avoir pas interrogé les services de la préfecture pour savoir si une installation classée déclarée était répertoriée sur le site litigieux et de ne pas avoir consulté l’inventaire historique des anciens sites industriels de la base de données BASIAS, sur lequel était accessible la fiche afférente au garage BBM Renault Sovera, anciennement exploité sur le site litigieux, le tribunal observe que le bureau de l’environnement de la préfecture de Seine-Saint-Denis a certes fait état, dans un courriel du 17 juillet 2018 à Maître [F] [P], d’un dossier ICPE répertorié dans ses archives au [Adresse 10]-[Adresse 11] au nom de « BBM Station-service » mais que les informations détaillées sur la fiche de cet établissement, accessible depuis l’inventaire historique des anciens sites industriels de la base de données BASIAS, n’auraient pas éclairé davantage l’acquéreuse sur le caractère actuel de la pollution du sous-sol du bien vendu.

En effet, cette fiche précise que le 11 juillet 1977, les sapeurs-pompiers sont intervenus en sous-sol dans l’établissement et ont constaté les anomalies suivantes :

• Jaugeage des 3 réservoirs d’essence au moyen d’une tige,

• Absence de dispositif de jaugeage sur le réservoir de gasoil,

• Absence d’étanchéité du réservoir de gasoil,

• Absence de ventilation efficace dans le local abritant le stockage de gasoil,

• Absence de dispositif de rétention sous le stockage du gasoil.

Or, la société JP France Résidences n’établit pas en quoi ces éléments étaient déterminants de son consentement à la vente s’agissant d’anomalies constatées quarante ans plus tôt sur une ancienne station-service dont l’avant-contrat précisait qu’elle était désaffectée et attirait particulièrement son attention sur le risque de pollution du sous-sol, l’invitant à cet effet à réaliser des sondages en profondeur.

Maître [F] [P] a donc parfaitement satisfait à son devoir d’information et de conseil en consultant et en annexant à l’acte de vente les documents ci-avant rappelés, en attirant l’attention de son client sur le risque de pollution du sous-sol et en insérant, dans l’acte de vente, une condition suspensive relative à la réalisation de sondages en sous-sol.

La société JP France Résidences ne détaille pas spécifiquement les manquements de Maître [T] [B], qui est intervenue quant à elle au stade de la vente, mais il vient d’être démontré que l’ensemble des informations accessibles des notaires instrumentaires a bien été porté à la connaissance de l’acquéreuse, préalablement à la vente, et que la fiche susvisée détaillant l’incident du 11 juillet 1977 n’était pas de nature à faire bénéficier à la demanderesse d’une information déterminante de son consentement à la vente.

Maître [T] [B] et l’étude au sein de laquelle elle exerce ses fonctions n’ont donc pas failli à leur devoir d’information et de conseil.

A titre surabondant, le tribunal observe que le préjudice allégué par la société JP France Résidences n’est pas en lien de causalité direct et certain avec les manquements prêtés aux notaires instrumentaires dès lors qu’informée de la présence de pollution décrite comme alarmante dans le rapport de la société ENGESOND, elle a persisté dans sa volonté d’acquérir le bien litigieux.

Décision du 16 Octobre 2025

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En conséquence, la demande de dommages et intérêts dirigée à l’encontre des notaires instrumentaires sera rejetée.

Sur la responsabilité de la société ISEO

Sur la recevabilité de la demande de dommages et intérêts dirigée à l’encontre de la société ISEO

La société ISEO soulève, au visa des articles 122 du code de procédure civile et 2052 du code civil, l’irrecevabilité de la demande de condamnation dirigée à son encontre au visa de l’article R. 512-66-1 du code de l’environnement au regard de l’autorité de chose jugée attachée au protocole transactionnel du 13 septembre 2016. Elle rappelle en effet qu’aux termes de ce protocole, les parties ont renoncé définitivement et irrévocablement à engager des poursuites judiciaires contre une ou plusieurs des parties au titre de la formation, de l’exécution ou de la résiliation du bail, et que le futur propriétaire a déclaré prendre les locaux en l’état et faire son affaire personnelle des problématiques inhérentes à la démolition des locaux et à l’éventuelle problématique de dépollution des sols, sans recours contre le preneur, déclarations qui n’ont pas été contredites dans les avenants signés par la suite.

La société JP France Résidences réplique qu’en application des articles 1112-1 et 1184 du code civil, la clause opposée est nulle et de nul effet, la société ISEO s’étant rendue coupable de réticence dolosive en omettant de lui préciser qu’elle relevait de la règlementation des installations classées. Elle ajoute que la société SCCV Le Cœur du Mesnil, aux droits de laquelle elle vient, a entendu renoncer aux recours issus du contrat de bail à l’exclusion des recours issus de la règlementation relatives aux installations classées, nullement évoquée.

Sur ce,

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 2052 du code civil rappelle en outre que « La transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet ».

L’article R.512-66-1 du code de l’environnement, dans sa version en vigueur du 1er janvier 2016 au 1er juin 2022, énonce par ailleurs :

« I. Lorsqu’une installation classée soumise à déclaration est mise à l’arrêt définitif, l’exploitant notifie au préfet la date de cet arrêt un mois au moins avant celui-ci. Il est donné récépissé sans frais de cette notification. Un arrêté du ministre chargé des installations classées fixe le modèle national de cette notification et précise les conditions dans lesquelles elle est transmise par voie électronique (…).

II. La notification prévue au I indique les mesures prises ou prévues, pour assurer, dès l’arrêt de l’exploitation, la mise en sécurité du site. Ces mesures comportent notamment :

1° L’évacuation ou l’élimination des produits dangereux et la gestion des déchets présents sur le site ;

2° Des interdictions ou limitations d’accès au site ;

3° La suppression des risques d’incendie et d’explosion ;

4° La surveillance des effets de l’installation sur son environnement.

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III. En outre, l’exploitant doit placer le site de l’installation dans un état tel qu’il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l’article L.51161 et qu’il permette un usage futur du site comparable à celui de la dernière période d’exploitation de l’installation. Il en informe par écrit le propriétaire du terrain sur lequel est sise l’installation ainsi que le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme ».

Si la législation d’ordre public relative aux installations classées pour la protection de l’environnement retient comme principal responsable l’exploitant du site, cette obligation, qui a pour fondement et justification la préservation de l’intérêt général protégé par la législation relative à l’environnement, concerne exclusivement les relations entre l’exploitant et l’administration et ne fait pas obstacle à la conclusion, entre personnes privées, de conventions par lesquelles elles règlent entre elles les conséquences pécuniaires des obligations environnementales.

Ces conventions, inopposables à l’administration, sont valables et efficaces entre les parties qui les ont souscrites.

L’article 1184 du code civil dispose enfin que « Lorsque la cause de nullité n’affecte qu’une ou plusieurs clauses du contrat, elle n’emporte nullité de l’acte tout entier que si cette ou ces clauses ont constitué un élément déterminant de l’engagement des parties ou de l’une d’elles ».

En l’espèce, le 13 septembre 2016, les vendeurs, la société JP France Résidences et le garage BBM Bruno [Localité 20] ont signé un protocole valant transaction, sous condition substantielle d’acquisition définitive des locaux par la société JP France Résidences, aux termes duquel ils ont convenu à l’article 6 intitulé « Sur le sort du dépôt de garantie » que « le futur propriétaire déclare en conséquence accepter de récupérer les locaux dans l’état dans lequel ils se trouveront au moment de la remise des clés par le Preneur. Le futur propriétaire fera notamment son affaire personnelle des problématiques inhérentes à la démolition des locaux et de l’éventuelle problématique de la dépollution des sols, le tout sans recours contre le preneur ».

Cet article 6 n’a pas fait l’objet de modification lorsque les parties ont signé les avenants n°1 et 2 du protocole susvisé, l’acte constatant la réalisation de la condition substantielle affectant ce protocole et valant avenant n°3 reprenant les mêmes termes.

Il en résulte que les parties ont convenu que la société exploitante, bien que personnellement tenue à la remise en l’état des locaux à l’égard de l’administration et encourant à ce titre des sanctions, serait libérée à l’égard de la société propriétaire de toute obligation à sa sortie des lieux après résiliation du bail, cette dernière se privant de tout recours contre elle du fait de la problématique de la dépollution des sols.

Il importe peu que la réglementation relative aux installations classées ne soit nullement évoquée dans le protocole dès lors qu’il est clair que la société JP France Résidences, bien qu’informée du risque de pollution aux termes de l’avant-contrat du 31 décembre 2015, a signé un protocole le 13 septembre 2016 dans lequel elle a renoncé à tout recours contre le preneur.

Cette interprétation du protocole est d’ailleurs confortée par l’échange de courriels entre la société JP France Résidences et le conseil du

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garage BBM Bruno [Localité 20] des 16 et 23 novembre 2017, intervenu donc préalablement à la signature de l’acte authentique de vente entraînant la réalisation de la condition substantielle du protocole valant transaction.

En effet, la société JP France Résidences y exige que « l’entreprise BBM s’occupe de faire vider les cuves existantes et se charge de les faire évacuer en attestant d’une non pollution du site dans le cadre d’un rapport produit par un organisme agrée », ce à quoi la société BBM Bruno [Localité 20] répond, après avoir rappelé les termes de l’article 6 dudit protocole, qu’elle ne souhaite pas «modifier le protocole sur ce point ». Le 23 novembre 2017 toujours, la société JP France Résidences lui répond : « nous sommes d’accord sur le fait que l’acquéreur prendra les locaux en l’état, nous demandons juste que BBM fasse vider les cuves dans le cadre de la libération des locaux sachant que le contenu des cuves relève de sa responsabilité » et ajoute qu’il convient d’ajouter dans le protocole le fait que « la société BBM s’engage à évacuer tous les éléments pollués et polluants tels que déchets, poubelles, bidons d’utile ou autre ainsi que tout véhicule, pièces détachées et accessoires ».

Or, l’acte constatant la réalisation de la condition substantielle valant avenant n°3 du 20 décembre 2017, s’il comprend en son article 4 la mention selon laquelle le preneur devra, dans le cadre de la restitution des locaux, avoir vidé les cuves et évacué les poubelles, bidons d’huile, ainsi que tout véhicule, pièces détachées et accessoires, n’a jamais été modifié par l’ajout d’une clause obligeant la société BBM Bruno [Localité 20] à faire attester par un organisme agréé de la non-pollution du site.

Quant à la réticence dolosive dont se serait rendue coupable la société BBM Bruno [Localité 20] en s’abstenant de préciser au nouveau propriétaire qu’elle relevait de la règlementation des installations classées, le tribunal rappelle que la société JP France Résidences avait connaissance de la présence d’une ancienne station-service désaffectée sur le site litigieux et du risque de pollution en découlant, de sorte qu’elle ne peut soutenir que le garage BBM Bruno [Localité 20] lui a sciemment dissimulé une information déterminante de son consentement au protocole du 13 septembre 2016, ce d’autant plus que ce garage ne relevait pas de la réglementation des installations soumises à autorisation ou enregistrement.

En conséquence, l’article 6 du protocole du 13 septembre 2016 n’est pas nul, outre que la société JP France Résidences est irrecevable à solliciter la condamnation de la société ISEO, venant aux droits de la société BBM Bruno [Localité 20], au titre de la pollution du sous-sol, le protocole du 13 septembre 2016 valant transaction, ayant autorité de chose jugée, l’ayant exempté de toute obligation à son égard au titre de la dépollution du site litigieux.

***

La demande de la société JP France Résidences de condamnation de l’ensemble des défendeurs à lui verser des dommages et intérêts au titre de la pollution du sous-sol ayant été rejetée, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de garantie.

Sur la demande de remboursement de la TVA versée à la société ISEO

La société JP France Résidences sollicite, au visa des articles 1302 et 1302-1 du code civil, la condamnation de la société ISEO, représentée

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par son mandataire ad hoc, à lui verser la somme de 110 000 euros en remboursement de la TVA qui lui a été indument versée par la SCCV Le Cœur du Mesnil. Elle rappelle qu’en exécution du protocole transactionnel qu’elle a régularisé avec le garage BBM, aux droits duquel vient la société ISEO, la société SCCV Le Cœur du Mesnil a versé la somme de 660 000 euros correspondant à une somme de 550 000 euros à titre de dédommagement pour l’ensemble des préjudices résultant de la résiliation et du non-renouvellement du bail et une somme de 110 000 euros au titre de la TVA. Or, l’indemnité transactionnelle versée n’est pas assujettie à la TVA, de sorte qu’elle en sollicite le remboursement.

La société ISEO n’a pas conclu sur cette demande.

Sur ce,

L’article 256 du code général des impôts I énonce : « Sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée les livraisons de biens meubles et les prestations de service effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel ».

L’article 1302 alinéa 1er du code civil dispose que « Tout paiement suppose une dette; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution».

L’article 1302-1 du même code précise que « Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu ».

En l’espèce, aux termes de l’article 5 intitulé « Indemnité transactionnelle » du protocole du 13 septembre 2016, « afin de dédommager le preneur de l’ensemble des préjudices résultant de la résiliation et du non-renouvellement de son bail, le futur propriétaire s’engage à lui verser, à titre d’indemnité transactionnelle, la somme forfaitaire et définitive de 550.000 euros HT (cinq cent cinquante mille euros), soit 660.000 euros TTC (six cent soixante mille euros) avec une TVA à 20%.

Le preneur reconnaît que cette indemnité couvre la totalité des préjudices qu’il subit, notamment, l’indemnité d’éviction, et s’interdit en conséquence tout recours ultérieur contre le bailleur ou le futur propriétaire ayant pour cause le bail ayant existé entre eux et/ou sa résiliation ».

Cette somme de 660 000 euros TTC versée à la société BBM Bruno [Localité 20] ne correspond pas à une prestation de services que cette dernière aurait fournie à la société JP France Résidences mais à l’indemnisation de ses préjudices résultant de la résiliation et du non renouvellement de son bail.

Elle n’entre donc pas dans le champ de la taxe sur la valeur ajoutée.

L’article 5 susvisé indique clairement que cette somme de 660 000 euros comprend la taxe sur la valeur ajoutée, d’un montant de 110 000 euros.

La société ISEO et son mandataire, venant aux droits de la société BBM Bruno [Localité 20], n’a pas conclu, ne serait-ce que pour indiquer qu’elle a déjà versé cette somme au service des impôts.

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Il convient en conséquence, d’en ordonner la restitution à la société JP France Résidences au titre de la répétition de l’indu, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement à défaut de mise en demeure préalable à l’introduction de la présente instance.

Sur la demande reconventionnelle de la société ISEO de remboursement du dépôt de garantie

Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle de remboursement du dépôt de garantie

La société JP France Résidences soulève, au visa de l’article 2224 du code civil, la prescription de la demande de remboursement du dépôt de garantie formée par la société ISEO aux termes de ses conclusions notifiées le 27 février 2024 alors que le bail a été résilié le 31 janvier 2018.

La société ISEO, représentée par Monsieur [V] [N] ès qualité de mandataire ad hoc, n’a pas conclu à nouveau pour répondre à cette fin de non-recevoir soulevée par la demanderesse.

Sur ce,

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 2224 du code civil dispose en outre que les actions personnelles et mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, l’article 9 du bail commercial au bénéfice de la société BBM Bruno [Localité 20] mentionne un dépôt de garantie de 22 800 euros, correspondant à six mois de loyers, qui devra être restitué en fin de bail à la société preneuse.

Le 13 septembre 2016, la société BBM Bruno [Localité 20] a signé avec Messieurs [L] et [O] [G] et la société JP France Résidences un protocole sous condition substantielle valant transaction aux termes duquel, sous réserve de l’acquisition définitive des locaux par le futur propriétaire, les parties ont renoncé définitivement à engager des poursuites judiciaires au titre de la formation, de l’exécution ou de la résiliation du bail, le preneur s’est engagé à restituer au futur propriétaire les locaux en l’état, et le futur propriétaire s’est engagé à verser au preneur une indemnité transactionnelle de 660 000 euros et à faire son affaire personnelle des problématiques inhérentes à la démolition des locaux et de l’éventuelle problématique de dépollution des sols, sans recours contre le preneur.

L’article 6 de ce protocole précise que « de transaction expresse entre les parties, il est donc convenu que le dépôt de garantie, d’un montant total de 27 543,62 euros (…) sera définitivement et intégralement remboursé par le bailleur au preneur le jour de la remise des clés des locaux ».

Décision du 16 Octobre 2025

2ème chambre 2ème section

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Le 20 décembre 2017, la SCCV Le cœur du Mesnil est devenue propriétaire du bien dont une partie des locaux était donnée à bail au garage BBM Bruno [Localité 20], de sorte que le même jour, les parties ont signé un acte constatant la réalisation de la condition substantielle affectant le protocole valant transaction du 13 septembre 2016.

Aux termes de cet acte, les parties ont fixé la date d’effet de la résiliation du bail au 31 janvier 2018.

Aucune des parties ne soutient que la société exploitant le garage BBM Bruno [Localité 20] s’est maintenue dans les lieux postérieurement au 31 janvier 2018.

La société ISEO, venant aux droits du garage BBM Bruno [Localité 20], disposait donc d’un délai de cinq ans à compter du 31 janvier 2018 pour solliciter le remboursement du dépôt de garantie, qui devait intervenir, conformément à l’article 6 du protocole du 13 septembre 2016, le jour de la remise des clés des locaux.

Or, elle a formé cette demande pour la première fois par conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2024.

Sa demande de remboursement du dépôt de garantie est donc prescrite, de sorte qu’elle sera déclarée irrecevable.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de la société JP France Résidences de rejeter la demande de compensation présentée par la société ISEO, cette dernière ne la mentionnant pas dans le dispositif de ses écritures par ailleurs.

Sur la demande reconventionnelle de la société ISEO de dommages et intérêts pour procédure abusive

La société ISEO sollicite également la condamnation de la société Le Cœur du Mesnil et de Maître [F] [P] à lui verser chacun la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Elle souligne l’intention de nuire et la mauvaise foi selon elle de la demanderesse, qui engage des procédures à répétition sans aucun fondement, ceci lui occasionnant un préjudice moral qu’il convient de réparer. Elle estime également que la demande de garantie de Maître [F] [P] est abusive dans la mesure où il était partie prenante à tous les stades des pourparlers et que, de son côté, elle a toujours respecté ses obligations contractuelles.

La société JP France Résidences observe que les opérations de liquidation de la société ISEO ont été délibérément clôturées nonobstant l’instance en cours, outre que le quantum demandé n’est pas justifié.

Maître [F] [P] oppose que son recours n’est pas abusif, étant observé qu’il n’est pas à l’origine de la procédure, qu’il s’agit d’une demande incidente et qu’il n’est pas non plus responsable d’une éventuelle dépollution insuffisante.

Sur ce,

L’article 1240 du code civil énonce en outre que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Décision du 16 Octobre 2025

2ème chambre 2ème section

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L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la SCCV Le Cœur du Mesnil a pu se méprendre sur l’étendue de ses droits en considérant que la remise en état du site industriel incombait à la société ISEO, outre que le tribunal a estimé que sa demande de restitution de la part de l’indemnité transactionnelle correspondant à la TVA était bien fondée.

De même, Maître [F] [P] a pu légitimement considérer qu’en cas d’engagement de sa responsabilité au titre d’un manquement à son devoir d’information et de conseil, il pouvait solliciter la garantie de la société ISEO, considérant qu’elle n’avait pas respecté ses obligations contractuelles.

En toute hypothèse, la société ISEO ne caractérise pas l’intention de nuire ou la légèreté blâmable qui auraient animé la SCCV Le Cœur du Mesnil ou Maître [F] [P] dans l’exercice de leur droit d’ester en justice.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

Succombant, la société JP France Résidences et la société ISEO, représentée par Monsieur [V] [N] ès qualité de mandataire ad hoc, seront condamnées in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Marie-Claire SCHNEIDER.

La société ISEO, représentée par Monsieur [V] [N] ès qualité de mandataire ad hoc, sera également condamnée à verser à la société JP France Résidences la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles, tandis que la société JP France Résidences sera condamnée à verser, au titre des frais irrépétibles, à Monsieur [O] [G] la somme de 4 000 euros, à Monsieur [L] [G] la somme de 2 400 euros, à Maître [T] [B] et son office notarial pris ensemble la somme de 4 000 euros, et à Maître [F] [P] la somme de 4 000 euros. Les demandes de la société ISEO au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront en revanche rejetées.

L’exécution provisoire de la présente décision, à laquelle il n’y a pas lieu de déroger compte tenu de l’ancienneté et de la nature du litige, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir soulevée par Messieurs [L] et [O] [G], Maître [T] [B], la SELAS [X], [I], [B], [E] ET [C] et Maître [F] [P],

Décision du 16 Octobre 2025

2ème chambre 2ème section

N° RG 20/00331 – N° Portalis 352J-W-B7E-CRNU4

Déclare recevable la demande de dommages-intérêts au titre de la pollution du sous-sol dirigée à l’encontre de Messieurs [L] et [O] [G], Maître [T] [B], la SELAS [X], [I], [B], [E] ET [C] et Maître [F] [P],

Rejette la demande de dommages et intérêts dirigée à l’encontre de Messieurs [L] et [O] [G] sur le fondement d’un manquement contractuel à l’obligation d’information,

Rejette la demande de dommages et intérêts dirigée à l’encontre de Maître [T] [B], la SELAS [X], [I], [B], [E] ET [C] et Maître [F] [P] sur le fondement d’un manquement au devoir d’information et de conseil du notaire instrumentaire,

Rejette la demande de nullité de la clause de l’acte constatant la réalisation de la condition substantielle affectant le protocole valant transaction du 13 septembre 2016 et valant avenant n°3 du 20 décembre 2017 selon laquelle : « le futur propriétaire fera notamment son affaire personnelle des problématiques inhérentes à la démolition des locaux et de l’éventuelle problématique de la dépollution des sols, le tout sans recours contre le preneur »,

Déclare irrecevable la demande de dommages-intérêts dirigée à l’encontre de la société ISEO, représentée par Monsieur [V] [N] ès qualité de mandataire ad hoc, du fait de l’autorité de chose jugée attachée au protocole transactionnel du 13 septembre 2016,

Ordonne à la société ISEO, représentée par Monsieur [V] [N] ès qualité de mandataire ad hoc, de restituer à la société JP France Résidences, venant aux droits de la SCCV Le Cœur du Mesnil, la somme de 110 000 euros au titre de la répétition de l’indu, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Déclare irrecevable comme prescrite la demande de la société ISEO, représentée par Monsieur [V] [N] ès qualité de mandataire ad hoc, de restitution du dépôt de garantie,

Rejette la demande de la société ISEO, représentée par Monsieur [V] [N] ès qualité de mandataire ad hoc, de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne la société ISEO, représentée par Monsieur [V] [N] ès qualité de mandataire ad hoc, et la société JP France Résidences, venant aux droits de la SCCV Le Cœur du Mesnil, in solidum aux entiers dépens,

Dit que les dépens pourront recouvrés directement par Maître Marie-Claire SCHNEIDER dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société ISEO, représentée par Monsieur [V] [N] ès qualité de mandataire ad hoc, à verser à la société JP France Résidences, venant aux droits de la SCCV Le Cœur du Mesnil, la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Décision du 16 Octobre 2025

2ème chambre 2ème section

N° RG 20/00331 – N° Portalis 352J-W-B7E-CRNU4

Condamne la société JP France Résidences, venant aux droits de la SCCV Le Cœur du Mesnil, à verser à Monsieur [O] [G] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société JP France Résidences, venant aux droits de la SCCV Le Cœur du Mesnil, à verser à Monsieur [L] [G] la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société JP France Résidences, venant aux droits de la SCCV Le Cœur du Mesnil, à verser à Maître [T] [B] et la SELAS [X], [I], [B], [E] ET [C] prises ensemble la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société JP France Résidences, venant aux droits de la SCCV Le Cœur du Mesnil, à verser à Maître [F] [P] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes de la société ISEO, représentée par Monsieur [V] [N] ès qualité de mandataire ad hoc, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 16 Octobre 2025

La Greffière La Présidente

Fabienne CLODINE-FLORENT Claire BERGER