TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Pierre LAJUS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10970 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ORZ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 03 octobre 2025

DEMANDERESSE

Madame [E] [R], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Pierre LAJUS, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

La société [Localité 4] HABITAT – OPH, E.P.I.C. dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LGH& ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 octobre 2025 par Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 03 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10970 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ORZ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 2 novembre 2010, l’établissement [Localité 4] HABITAT ([Localité 4] HABITAT) a donné à bail à Mme [E] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 415,91 euros hors charges.

Par exploit en date du 28 novembre 2024, Mme [E] [R] a fait assigner [Localité 4] HABITAT-OPH afin de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Ordonner à [Localité 4] HABITAT-OPH de réaliser les travaux nécessaires à l’aération et à la ventilation des espaces, tel que préconisés par le cabinet J.D Technologies SAS, ainsi que les travaux afin de garantir à l’occupante un air ambiant ne dépassant pas les limites d’exposition recommandées dans un local d’habitation, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir;

— condamner [Localité 4] HABITAT-OPH au paiement des sommes suivantes :

5000 euros en réparation de son préjudice physique,2000 euros en réparation de son préjudice moral,-condamner [Localité 4] HABITAT-OPH au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner [Localité 4] HABITAT -OPH aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque les articles 6 et 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, précisant que des niveaux de polluants très élevés, et, notamment, une concentration anormalement élevée de CO2, ont été mesurés dans son salon et sa cuisine, ce qu’elle relie à un dysfonctionnement de la ventilation dans son logement. Elle soutient que ce désordre est à l’origine de l’aggravation de son état de santé depuis 2017.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024, et a fait l’objet de plusieurs renvois aux fins de permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 9 juillet 2025, Mme [E] [R], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles elle reprend les demandes contenues dans son assignation, et, demande, à titre subsidiaire, que soit ordonnée une expertise judiciaire aux fins :

— d’évaluer la qualité de l’air intérieur dans le logement,

— de déterminer l’origine et les causes des désordres, détériorations ou dégradations observées dans le logement,

— préciser si les désordres constatés sont susceptibles de porter atteinte à la santé des occupants, et si ces désordres sont compatibles avec un usage normal du logement,

— indiquer si la locataire subit un trouble de jouissance, en lien avec la qualité de l’air ou les désordres observés, et en apprécier la nature et l’intensité,

— prescrire toutes les mesures utiles, provisoires ou définitives, de nature à faire cesser les désordres constatés et à rétablir une jouissance normale des lieux (travaux à réaliser, amélioration de la ventilation, etc),

— donner son avis sur l’imputabilité des désordres et le cas échéant sur leur ancienneté,

— fournir tout élément permettant au juge des contentieux de la protection de statuer sur la demande de réparation du trouble de jouissance ou toute autre conséquence juridique du litige.

L’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté à l’audience par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles il demande au juge de :

— débouter Mme [E] [R] de toutes ses demandes et conclusions ;

— débouter Mme [E] [R] de sa demande de désignation d’un expert judiciaire,

— condamner Mme [E] [R] au paiement de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, [Localité 4] HABITAT-OPH conteste tout manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent, Mme [E] [R] n’en rapportant selon le bailleur pas la preuve ; il rappelle le principe constant selon lequel le juge ne peut statuer en se fondant exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée unilatéralement à la demande de l’une des parties et soutient que le rapport dont la demanderesse se prévaut est dénué de toute valeur probante ; le bailleur souligne à ce titre qu’il n’a pas été réalisé de façon contradictoire, que son auteur ne justifie d’aucune formation ou diplôme lui permettant de procéder à ce type d’expertise, et qu’il ne mentionne aucune norme ou donnée chiffrée permettant d’affirmer que la concentration de polluants serait anormale. Il observe au surplus que les informations qu’il contient laissent supposer que les polluants mesurés sont expliqués par des facteurs exogènes (circulation automobile, tabac) et que le système de ventilation est, selon son auteur, adéquat, les préconisations de l’expert concernant des gestes qui incombent, essentiellement, à la locataire. Enfin, le bailleur souligne que les certificats médicaux versés aux débats ne font que reprendre les allégations de la demanderesse, de sorte qu’ils ne constituent pas une preuve des préjudices dont elle se prévaut, qui ne sont, selon le bailleur, ni justifiés en leur principe, ni en leur quantum.

[Localité 4] HABITAT -OPH soutient enfin, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, qu’aucun motif légitime ne justifie la demande d’expertise judiciaire, cette dernière n’ayant pas vocation à se substituer aux parties dans l’administration de la preuve.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer un logement décent au preneur et de lui assurer une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser, en son article 2, point 6, que le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

Le locataire est, pour sa part, tenu d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en application des dispositions de l’article 1104 du code civil, principe en application duquel, lorsqu’il constate l’existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation nécessaires. À défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.

Sous cette réserve, l’obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat, ne cessant qu’en cas de force majeure. Le bailleur ne peut donc se retrancher derrière son absence de faute et doit tout mettre en oeuvre pour parvenir à la cessation du trouble.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation, le locataire peut solliciter l’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément et même que solliciter à ce que le bailleur soit enjoint de remédier à la situation, avec le cas échéant une astreinte pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé qu’il appartient au locataire qui agit à l’encontre de son bailleur de rapporter la preuve des troubles de jouissance qu’il invoque. Il est à ce titre constant que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties à l’instance, quand bien même ses opérations ont été menées contradictoirement et son rapport soumis à la discussion contradictoire des parties.

Il convient enfin de rappeler que la demande de dommages et intérêts, qu’elle soit présentée sur un fondement contractuel ou délictuel, nécessite que soit rapportée la preuve d’une faute mais également d’un préjudice, certain, personnel et légitime, en lien de causalité directe avec la faute.

En l’espèce, Mme [E] [R] invoque une concentration anormalement élevée de polluants dans son salon et sa cuisine, qui serait à l’origine de la dégradation de son état de santé.

S’il est établi, par la production de certificats médicaux, que Mme [E] [R] souffre d’asthme, et qu’elle s’est plainte de difficultés respiratoires depuis 2017, son médecin ayant précisé, le 12 janvier 2024, que ces difficultés respiratoires sont importantes (essoufflements persistants et gêne respiratoire invalidante), « quand elle est dans son appartement », et préconisé, le 8 mars 2021, « un changement d’appartement urgent », ces éléments résultent nécessairement de ses propres déclarations à son médecin, étant peu probable que les consultations aient eu lieu dans le logement de la patiente.

S’agissant du rapport qu’elle produit au soutien du dysfonctionnement de la VMC, il sera constaté qu’il a été réalisé de façon non contradictoire, à sa demande, et qu’il n’est pas une expertise, en ce qu’il est intitulé « avis technique de constatation » ; si, en dernière page du rapport, il est mentionné : « Le rapport d’expertise privée est désormais légalement assimilé à une expertise judiciaire. Le décret n°2021-1322 du 11 octobre vient modifier l’alinéa 2 de l’article 1554 du code de procédure civile, applicable depuis le 1 novembre 2021, et octroie ainsi la valeur d’expertise judiciaire à une expertise dite privée », cette mention est fausse, le second alinéa de l’article 1554 (désormais abrogé) auquel il est fait référence par l’auteur, ne s’appliquant qu’à l’expertise décidée dans le cadre de la conclusion d’une convention de procédure participative, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Cet « avis technique de constatation », dans lequel l’auteur précise, en page 11, qu’ « il ne s’agit pas d’une analyse profonde scientifique, nous ne sommes ni chercheur, ni médecins », indique que le niveau de polluants (CO2 et poussières fines, expliqués notamment par la circulation des véhicules et les cigarettes) mesuré dans le logement de Mme [E] [R] est “anormalement élevé” dans la cuisine et la salon. Si son auteur précise que, s’agissant de la concentration de CO2, les valeurs limites réglementaires ou normatives actuelles varient usuellement entre 1000 et 1500 ppm, il se dispense toutefois de faire référence aux dites normes et de citer ses sources normatives, de sorte que rien dans le rapport ne permet d’affirmer, ainsi que son auteur le fait, que le niveau de polluant mensuré serait anormal ou excessif.

L’auteur mentionne par ailleurs, en page 11, que « les données mesurées mettent en évidence des concentrations de CO2 mesurées dans l’air du logement plus élevées que la moyenne (taux trop important) » tout en indiquant :

— "le CO est correct

— les PM particules dans l’air à 2,5

— A PM10

— Le HCHO (le formaldéhyde (…) est également correct

— Le TVOC est correct"

Aucune des photographies de l’appareil de mesure utilisé par l'”expert” ne semble pourtant représenter de mesures du CO2 ; y figurent en effet des mesures correspondantes au « HCHO », qui, selon les indications de l’auteur en page 6, mesure la concentration de formaldéhyde, au TVOC, dont on ne connait pas la nature, au PM 2.5, qui correspond selon l’auteur à la concentration de poussières fines, et au PM10, dont il n’est pas indiqué à quoi il correspond. Ces photographies ne font au demeurant pas apparaître de chiffres supérieurs aux « valeurs normatives usuelles » qui, selon l’auteur, varient entre 1000 et 1500 ppm.

S’agissant des préconisations qu’il contient, elles sont les suivantes :

— "Aérer régulièrement l’appartement de 20 à 30 minutes par jour,

— Améliorer le système de ventilation, d’aération, obligatoire par ailleurs et conforme au DTU 68.3 de 2013,

— Une mise en fonctionnement permanente de l’aération de la cuisine,

— Régler le système de ventilation mécanique à une puissance supérieure ou le laisser fonctionner plus longtemps,

— Faire fonctionner le ventilateur d’extraction de la cuisine en cuisinant.

Accessoirement, en ce qui a trait à la mise en œuvre de stratégies de réduction de la concentration de CO2 en intérieur, en tenant compte de la qualité de l’air extérieur et par conséquent de l’infiltration de polluants atmosphériques :

— Installer un détecteur de CO2

— Installer un dispositif à Ozone et ionique purificateur d’air pour l’appartement."

S’agissant de la VMC, l’auteur indique : « défaut, insuffisance d’efficacité, voire de son dimensionnement, dans l’appartement. Notre expertise est basée sur les relevés in situ visuels sur l’ouvrage puis la visite de l’appartement et des informations fournies par la requérante (locataire du logement). Notre expertise ne se base sur aucun calcul ».

De l’ensemble de ces éléments, il résulte que :

— Le rapport réalisé par la SAS JD technologies, réalisé à la seule demande de Mme [E] [R] n’a pas été réalisé de façon contradictoire et n’a pas valeur d’expertise judiciaire,

— Le rapport contient des informations partielles, parfois contradictoires, et ne cite pas ses sources normatives, ses conclusions n’étant étayées par aucune mesure,

— Les éventuels désordres dont il fait mention seraient liés à des facteurs exogènes au logement,

— Les préconisations qu’il contient concernent, essentiellement, des gestes que la locataire doit elle-même adopter. Il n’y est préconisé aucuns travaux, à l’exception de « la mise aux normes du système d’aération et de ventilation », l’auteur, dont la qualité et les compétences interrogent au regard du curriculum vitae de M. [W] [Y], produit par le bailleur, dont il résulte qu’il est ingénieur en électrotechnique spécialisé en courant faible, avec des compétences en « business development, vente, conseil, internet et management », sa société JD Technologies, étant spécialisée dans la « protection de personnes et de biens, la sûreté et la défense, la sécurité monétique, la recherche et le développement, et l’ingénierie du bâtiment TCE », concluant au fait que l’aération « semble insuffisante, moyenne ».

Face à cela, [Localité 4] HABITAT-OPH justifie de l’intervention, à sa demande, dans le logement litigieux de la société ENGIE le 3 février 2025, qui a mesuré les débits de VMC et vérifié les bouches d’amenée d’air au-dessus des fenêtres. Cette société a conclu à leur conformité.

En l’absence de tout élément objectif (mesures, normes) permettant de corroborer les allégations de l’auteur du rapport dont Mme [E] [R] se prévaut, en vertu desquelles il existerait un taux de polluants anormalement élevé dans le logement, et de preuve de la défaillance du système de ventilation, contredite par le rapport d’intervention de la société ENGIE, le manquement à l’obligation de délivrer un logement décent n’est pas établi, et Mme [E] [R] sera déboutée de ses demandes tendant à :

— Ordonner à [Localité 4] HABITAT-OPH de réaliser les travaux nécessaires à l’aération et à la ventilation des espaces, tel que préconisés par le cabinet J.D Technologies SAS, ainsi que les travaux afin de garantir à l’occupante un air ambiant ne dépassant pas les limites d’exposition recommandées dans un local d’habitation, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner [Localité 4] HABITAT -OPH au paiement des sommes suivantes :

5000 euros en réparation de son préjudice physique,2000 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur la demande subsidiaire d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 263 du code de procédure civile, l’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

L’article 143 du code de procédure civile dispose que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

En vertu de l’article 144 du même code les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Enfin, l’article 146 du CPC prévoit qu’en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, Mme [E] [R] justifie souffrir d’asthme, mais ne produit aucune pièce permettant d’affirmer que son état de santé se serait dégradé du fait d’une défaillance du bailleur, ses seules déclarations à son médecin étant insuffisantes à en apporter la preuve, et le rapport établi par la société JD Technologies ne permettant pas plus avant de fournir ne serait-ce qu’un commencement de preuve, tant son contenu est lacunaire.

La réalisation d’une mesure d’expertise judiciaire n’étant pas de nature à suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve, étant rappelé que c’est à Mme [E] [R] qu’il appartenait, en tant que demanderesse à l’action en responsabilité, de démontrer l’origine et l’intensité des désordres par elle dénoncés, elle sera déboutée de sa demande subsidiaire tendant à ce que soit ordonnée une expertise judiciaire.

Sur les mesures accessoires

Mme [E] [R], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter la demande formée par [Localité 4] HABITAT-OPH au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les demandes tendant à voir :

— Ordonner à [Localité 4] HABITAT-OPH de réaliser les travaux nécessaires à l’aération et à la ventilation des espaces, tel que préconisés par le cabinet J.D Technologies SAS, ainsi que les travaux afin de garantir à l’occupante un air ambiant ne dépassant pas les limites d’exposition recommandées dans un local d’habitation, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner [Localité 4] HABITAT-OPH au paiement des sommes suivantes :

5000 euros en réparation de son préjudice physique,2000 euros en réparation de son préjudice moral.

REJETTE la demande subsidiaire d’expertise judiciaire,

CONDAMNE Mme [E] [R] aux dépens de l’instance ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La Juge des contentieux de la protection