TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à Me [V]

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à Me [V], La DNID

■

Charges de copropriété

N° RG 25/00314 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C6VT2

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Janvier 2025

JUGEMENT

rendu le 16 Avril 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, le cabinet SOGI, et dont le Président Directeur Général est domicilié audit siège en cette qualité.

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502

DÉFENDEUR

Monsieur Le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [E] [Z],

[Adresse 3]

[Localité 4]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 16 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/00314 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6VT2

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M^me Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 21 Janvier 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 26 Mars et prorogée au 16 Avril 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [Z] était copropriétaire des lots n°5 et 17 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété. Il est décédé le 25 août 2020.

Sa succession n’ayant pas été réglée, le syndicat des copropriétaires a fait désigner, par ordonnance du 23 mai 2022, la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID) ès qualités de curateur à la succession non réclamée de M. [E] [Z].

Par acte de commissaire de justice du 7 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 4ème, représenté par son syndic la société SOGI, a assigné, devant ce tribunal, la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID) ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [E] [Z], aux fins de :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005,

Vu les articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil,

— condamner la DNID en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [E] [Z] à lui payer la somme en principal de 38.499,14 euros à titre des charges de copropriété impayées et échues entre le 01/10/2022 et le 01/10/2024, et représentant :

* la somme de 10.856,49 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles pour le lot n°5,

* la somme de 25.876,33 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles pour le lot n°17,

* la somme de 1.766,32 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— assortir la condamnation prononcée d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamner la DNID ès qualités à lui payer :

* la somme de 3.800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Décision du 16 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/00314 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6VT2

* la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, les frais de signification de l’assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître [N] [V], membre de l’AARPI [V]-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

***

Le service du Domaine, représenté par le Directeur de la DNID agissant en qualité de curateur à la succession vacante de M. [E] [Z], lequel n’est pas tenu de constituer avocat, n’a pas régularisé de mémoire.

***

Il sera expressément renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 18 septembre 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 21 janvier 2026 et mise en délibéré au 26 mars 2026 prorogé, compte tenu de l’indisponibilité du magistrat, au 16 avril 2026.

MOTIFS

Sur la demande de paiement au titre des appels de charges et de travaux :

Sur les appels de charges et de travaux :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot” ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de M. [E] [Z] sur les lots n° 5 et 17 de l’état descriptif de division et de la désignation de la DNID ès qualités de curateur à la succession vacante du défunt.

Il produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 26 juillet 2022 et 6 juillet 2023 approuvant les comptes des années 2021 et 2022, les budgets prévisionnels des exercices concernés 2023 et 2024, les fonds travaux et une décision portant sur un appel de fonds complémentaire,

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots n°5 et 17,

— des décomptes pour la période du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2024 faisant apparaître, pour le lot n°5, un solde débiteur de 10.856,49 euros et pour le lot n°17, un solde débiteur de 25.876,33 euros,

— un jugement de ce tribunal du 6 avril 2023 condamnant la DNID ès qualités à lui payer à titre principal un arriéré d’appels de charges et de travaux arrêté au 1er juillet 2022 (3ème trimestre).

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire est débiteur pour la période postérieure au 1er juillet 2022 et jusqu’au 1er octobre 2024 :

* du chef du lot n°5 (compte n°217-90), de la somme de 10.856,49 euros au titre des appels de charges et de travaux, “‘fonds travaux Alur – Appel 4/4 01/10” et “charges courantes 2024 – Appel 4/4 01/10) des 01/10/2024 compris,

* du chef du lot n°17 (compte n°217-80), de la somme de 25.876,33 euros au titre des appels de charges et de travaux, “‘fonds travaux Alur – Appel 4/4 01/10” et “charges courantes 2024 – Appel 4/4 01/10) des 01/10/2024 compris.

Il n’est pas démontré que la dette ait été apurée. En conséquence, la DNID ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [E] [Z] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les sommes susvisées de 10.856,49 euros et de 25.876,33 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2025, date de l’assignation.

Les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Décision du 16 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/00314 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6VT2

Sur les frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant des honoraires de syndic, il sera rappelé que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et que les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Aussi, les frais de “suivi dossier avocat” pour 520,79 euros, de “suivi contentieux dossier avocat” pour la somme globale de 1.562,37 euros (520,79 x 3) euros seront rejetés, faute de toute diligence exceptionnelle qui n’est ni établie ni même alléguée en l’espèce.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la réalité et des diligences concernant la constitution d’une hypothèque. Les frais réclamés de ce chef à hauteur de 203,95 euros seront rejetés.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment des décomptes de créances, il ressort que les appels de fonds ne sont pas réglés depuis plusieurs années et que la succession de M. [Z] représentée par la DNID ès qualités a déjà fait l’objet d’un précédent jugement la condamnant à payer un arriéré de charges conséquent.

Aucune démarche n’apparaît pas avoir été entreprise pour faire avancer les opérations de régularisation et de liquidation de la succession propres à permettre, notamment, le paiement des charges de copropriété.

L’examen des procès-verbaux des assemblées générales révèle également que la copropriété a dû faire voter des appels exceptionnels pour pallier la carence dans le paiement des charges relatives aux lots dont M. [Z] était propriétaire, de sorte que les autres copropriétaires ont été contraints de tenir le rôle de banquier de la partie défenderesse. Par ailleurs, la durée durant laquelle les appels de fonds n’ont pas été réglés ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Aussi, la défaillance constatée résulte de manquements exclusifs de bonne foi.

Il convient, en conséquence, de condamner la DNID ès qualités à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La DNID, ès qualités, qui succombe, sera condamnée aux dépens, répondant aux exigences de l’article 695 du code de procédure civile.

À l’égard du Domaine, la représentation par avocat n’étant pas obligatoire, la demande en autorisation de recouvrement direct au titre de l’article 699 du code de procédure civile ne sera pas accueillie.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Décision du 16 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/00314 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6VT2

Tenue aux dépens, la DNID ès qualités sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), Service des Domaines, ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [E] [Z], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] :

* du chef du lot n°5 (compte n°217-90), la somme de 10.856,49 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2025, au titre des appels de charges et de travaux, arrêtés au 1er octobre 2024, “‘fonds travaux Alur – Appel 4/4 01/10” et “charges courantes 2024 – Appel 4/4 01/10) des 01/10/2024 compris,

* du chef du lot n°17 (compte n°217-80), la somme de 25.876,33 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2025, au titre des appels de charges et de travaux, arrêtés au 1er octobre 2024, “‘fonds travaux Alur – Appel 4/4 01/10” et “charges courantes 2024 – Appel 4/4 01/10) des 01/10/2024 compris,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), Service des Domaines, ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [E] [Z], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), Service des Domaines, ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [E] [Z], aux dépens,

REJETTE la demande fondée sur l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), Service des Domaines, ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [E] [Z], à payer au syndicat des copropriétaires précité la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 16 avril 2026.

La Greffière La Présidente