Min N° 25/00172

N° RG 24/05074 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDXZV

S.C.I. FONCIERE RU 01/2007

C/

M. [D] [K]

Mme [T] [W] épouse [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 février 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. FONCIERE RU 01/2007

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Magali DELATTRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [K]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 3]

comparant

Madame [T] [W] épouse [K]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LETHEUREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 décembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Magali DELATTRE

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [D] [K] et Madame [T] [W] épouse [K]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 16 mai 2017, ayant pris effet le 01er juin 2017, la SCI FONCIERE RU 01/2007 a donné à bail à M. [D] [K] et Mme [T] [W] épouse [K] (ci-après, les époux [K]) un logement situé [Adresse 7]), pour un loyer mensuel initial de 937,93 euros, des provisions mensuelles sur charges de 36 euros, outre un dépôt de garantie de 937,93 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024, la SCI FONCIERE RU 01/2007 a fait signifier à M. [Z] [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 4 237,77 euros, dont 4 079 euros au titre des loyers et charges d’avril 2023 à juillet 2024.

Par actes de commissaire de justice du 22 octobre 2024, la SCI FONCIERE RU 01/2007 a fait assigner les époux [K] à l’audience du 12 février 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement, en prononcer la résiliation judiciaire ;

— ordonner l’expulsion des époux [K] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au juge des contentieux de la protection de désigner, et ce, aux frais, risques et périls des époux [K] ;

— fixer au montant du loyer et des charges l’indemnité mensuelle d’occupation que les époux [K] sont tenus de lui payer jusqu’à la libération effective des locaux et les condamner solidairement, en tant que de besoin, au paiement de ladite indemnité ;

— condamner solidairement les époux [K] à lui payer la somme de 3 846,42 euros au titre de la dette locative arrêtée au 09 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2024, date du commandement de payer ;

— condamner solidairement les époux [K] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 juillet 2024.

À l’audience du 12 février 2025, la SCI FONCIERE RU 01/2007, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 2 849,84 euros selon décompte arrêté au 03 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse. Elle précise par ailleurs ne pas s’opposer à des délais de paiement.

Les époux [K], comparant en personne, reconnaissent l’existence d’une dette locative mais précisent que celle-ci résulte de régularisations de charges. Ils notent avoir donner suite au commandement de payer dans les deux mois le suivant et avoir proposé un échéancier, sans qu’il ne leur soit fait de retour. Ils décrivent leurs charges et ressources et sollicitent de plus ample délais de paiement afin d’apurer la dette, et ce à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers, ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SCI FONCIERE RU 01/2007 justifie avoir saisi la CCAPEX le 29 juillet 2024, soit plus de deux mois l’assignation du 22 octobre 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SCI FONCIERE RU 01/2007 justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 22 octobre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SCI FONCIERE RU 01/2007 est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 mai 2017, du commandement de payer délivré le 26 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 03 décembre 2024, que la SCI FONCIERE RU 01/2007 rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges dû par les locataires. La solidarité entre eux est par ailleurs prévue au III des conditions générales du bail.

Par ailleurs, contrairement à ce qu’ont indiqué les locataires, cette dette prend pour origine l’échéance du mois d’avril 2023 alors que ce n’est qu’en mars 2024 qu’une première régularisation de charges a été opérée par le bailleur. Elle ne résulte donc pas de régularisations de charges qui n’auraient pas été justifiées.

En outre, le bailleur justifie des régularisations pour les exercices 2021, 2022 et 2023 en produisant les courriers transmis aux locataires en juin 2023 ainsi qu’en mars et avril 2024.

Dans ces conditions, la dette locative est justifiée et il convient de condamner solidairement les époux [K] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2007 la somme de 2 849,84 euros au titre de la dette locative arrêtée au 03 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2024, date du commandement de payer.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 16 mai 2017 comporte, au 4) du II des conditions générales du bail, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par actes délivrés le 26 juillet 2024, la SCI FONCIERE RU 01/2007 a fait commandement aux époux [K] de payer la somme de 4 079 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que, contrairement à ce qu’indiquent les locataires, les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 27 septembre 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 septembre 2024 et les époux [K] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de condamner solidairement les époux [K] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 1 104,71 euros au 30 novembre 2024), et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 n°89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par le bailleur que le paiement des loyers a repris depuis le mois de mai 2024. Est ainsi caractérisé une reprise intégral du versement du loyer avant la date de la première audience.

Par ailleurs, les époux [K] ont trois enfants à charge et perçoivent des revenus à hauteur de 2 500 à 3 000 euros par mois. Ils règlent d’ores et déjà entre 75 et 100 euros par mois, en plus des loyers et charges courants, ce qui permet de considérer qu’ils se trouvent en situation de régler leur dette locative.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande en délais de paiement selon les modalités qui seront prévues au dispositif. Les sommes dues ne porteront dès lors pas intérêt durant les délais octroyés.

Conformément à la demande et compte tenu de cette reprise du paiement du loyer courant, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, l’expulsion des époux [K] et de tous occupants de leur chef sera autorisée. Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte puisque, la condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’ astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, les époux [K] seront redevables du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dans les conditions susmentionnées.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum les époux [K] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 26 juillet 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI FONCIERE RU 01/2007 les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum les époux [K] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2007 la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SCI FONCIERE RU 01/2007 recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 mai 2017 entre la SCI FONCIERE RU 01/2007, d’une part, et M. [D] [K] et Mme [T] [W] épouse [K], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 6] (77 100), sont réunies à la date du 27 septembre 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [K] et Mme [T] [W] épouse [K] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2007 la somme de 2 849,84 euros au titre de la dette locative arrêtée au 03 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2024 ;

AUTORISE M. [D] [K] et Mme [T] [W] épouse [K] à s’en libérer par 28 mensualités d’un montant minimum de 100 euros chacune et une 29ème mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser le 10 de chaque mois en plus des loyers et des charges courants, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, délai pendant lequel les sommes ne produiront aucun intérêt ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, les procédures civiles d’exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

1° la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

2° la résiliation du bail sera réputée avoir été prononcée, quinze jours après une mise en demeure demeurée infructueuse,

3° la SCI FONCIERE RU 01/2007 sera autorisée, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [K] et Mme [T] [W] épouse [K] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, sans astreinte ;

4° le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

5° M. [D] [K] et Mme [T] [W] épouse [K] seront condamnés solidairement à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2007 une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement si le bail s’était poursuivi (soit 1 104,71 euros au 30 novembre 2024), jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [K] et Mme [T] [W] épouse [K] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 27 juillet 2024 ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [K] et Mme [T] [W] épouse [K] à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2007 la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 12 février 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION