AFFAIRE : N° RG 25/00264 – N° Portalis DBY6-W-B7J-EAA3

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00273 – N° Portalis DBY6-W-B7J-EACS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 02 FEVRIER 2026

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’Office Public de l’Habitat – MANCHE HABITAT

immatriculé au RCS de COUTANCES sous le n° 275 000 024

dont le siège social est sis 5 Rue Emile Enault BP 50440 50010 ST LÔ CEDEX,

Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [G] [R], non comparante représentée par Madame [V] [Z], chef du service relations-usagers, munie d’un mandat écrit,

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [C]

né le 11 décembre 1979 à COUTANCES (MANCHE)

demeurant 18 cité du Parc – 50510 CÉRENCES

non comparant, ni représenté,

Débats à l’audience publique du 1er décembre 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [J] [M]

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 1er décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 02 février 2026, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

AFFAIRE : N° RG 25/00264 – N° Portalis DBY6-W-B7J-EAA3

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 août 2010, l’Office public de l’habitat de la Manche (ci-après “MANCHE HABITAT”) a donné à bail à Monsieur [K] [C] un local à usage d’habitation situé 18 cité du Parc à CERENCES (50510).

Constatant un défaut d’entretien des parties extérieures du logement, visibles de la rue, le bailleur a fait procéder à un constat d’occupation des locaux le 25 août 2020 puis lui a fait sommation d’avoir à respecter le contrat de location par acte du 15 juillet 2021. MANCHE HABITAT a renouvelé ces mêmes actes les 15 juillet 2021 et 21 avril 2022 avant de mettre en demeure le locataire d’avoir respecter son obligation d’entretien par courriers des 9 mai 2022, 25 juillet 2022 et 5 septembre 2022. Par procès-verbal de commissaire de justice le bailleur a ensuite fait constater, de nouveau, l’occupation du logement le 18 janvier 2024. Par jugement en date du 25 mars 2024 le juge des contentieux du Tribunal judiciaire de Coutances a débouté MANCHE HABITAT de ses demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, expulser le locataire et le condamner en paiement. Par ordonnance en date du 2 juillet 2024 le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances a autorisé le bailleur à pénétrer dans les lieux. Par courrier en date du 23 juillet 2024 MANCHE HABITAT a sollicité le locataire pour procéder. Par procès-verbal de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, le bailleur a fait procéder au constat d’occupation de l’intérieur du logement. Par courriers des 6 février 2025, 1er avril 2025 et 9 mai 2025 l’Office a de nouveau mis en demeure son locataire d’avoir à respecter ses obligations contractuelles. Ces démarches sont restées infructueuses.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 juillet 2025, MANCHE HABITAT a fait assigner son locataire, Monsieur [K] [C], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ prononcer la résiliation du bail en application de l’article 1741 du code civil et de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989,

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef,

▸ condamner Monsieur [K] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux, correspondant au montant du loyer actuel et des charges mensuels outre les intérêts au taux légal,

▸ condamner Monsieur [K] [C]au paiement d’une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er décembre 2025.

A l’audience, MANCHE HABITAT, régulièrement représenté par Madame [Z] munie d’un pouvoir à cet effet, maintient l’ensemble des ses moyens et prétentions. Le bailleur soutient que le locataire ne respecte pas ses obligations d’entretien du logement et ce depuis 2018, alors que les premières diligences avaient été effectuées concernant l’extérieur et que les constats de commissaires de justice les plus récents démontrent un important état d’incurie à l’intérieur du logement. Le bailleur explique que de multiples démarches amiables ont été entreprises à l’égard du locataire sans succès en raison du manque de mobilisation de Monsieur [K] [C] qui souffre de difficultés de santé et hébergerait son fils mineur. Le demandeur ajoute que si l’extérieur a pu être entretenu après insistance auprès du locataire, le désencombrement de l’intérieur du logement s’avère impossible malgré les nombreuses démarches entreprises jusqu’en mai 2025 alors que le locataire était absent aux derniers rendez-vous fixés par le bailleur. Le bailleur précise qu’un signalement personne vulnérable a été effectué auprès des services du Procureur de la République compte tenu des difficultés constatées, en dernier lieu, le 13 octobre 2025 lors d’un passage à l’improviste sur les lieux. Enfin, MANCHE HABITAT note que le locataire n’a pas permis le constat d’occupation du logement fixé avec un commissaire de justice le 18 novembre 2025, soit juste avant l’audience, ne permettant pas d’actualiser la situation au plus proche de la date à laquelle il est statué.

Monsieur [K] [C], bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis à étude, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter à l’audience. Il n’a pas davantage fait connaître au Tribunal les raisons de son absence.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 février 2026.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de une obligation principal d’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

En application des articles 1224 à 1230 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Lorsqu’elle est demandée en justice, le juge peut prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution met fin au contrat et prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, MANCHE HABITAT verse aux débats :

— un constat d’occupation des locaux le 25 août 2020 indiquant que le locataire n’ouvre pas la porte au commissaire de justice mandaté par le bailleur ;

— une sommation d’avoir à entretenir les extérieurs du 15 juillet 2021;

— un constat d’occupation des locaux le 15 juillet 2021 laissant apparaitre que si le locataire n’ouvre pas la porte au commissaire de justice, les parties extérieures du logement souffre d’un défaut d’entretien important, les haies et arbres, non taillés, débordent sur la rue ;

— une sommation d’avoir à entretenir les extérieurs du 21 avril 2022 et un nouveau procès-verbal de constat démontrant identiquement un défaut d’entretien du jardin ;

— des mises en demeuer d’avoir à respecter ses obligations locatives des 9 mai 2022, 25 juillet 2022 et 5 septembre 2022 indiquant notamment la possibilité pour le bailleur de mandater une entreprise pour procéder à l’entretien des extérieurs aux frais du locataire ;

— un courrier de voisine du 7 juin 2022, se plaignant des troubles occasionnés par le défaut d’entretien sur la chaussée ;

— un procès-verbal de constat de l’occupation du logement le 18 janvier 2024 démontrant la persistance du défaut d’entretien des extérieurs du logement, les haies et arbres non taillés empiétant sur le trottoir ;

— un jugement en date du 25 mars 2024 par lequel le juge des contentieux du Tribunal judiciaire de Coutances a débouté MANCHE HABITAT de ses demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, expulser le locataire et le condamner en paiement en l’absence d’élément suffisant caractérisant l’importance des troubles allégués ;

— une ordonnance du 2 juillet 2024 par laquelle le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances a autorisé le bailleur à pénétrer dans les lieux compte tenu de l’absence de réponse du locataire aux sollicitations du bailleur ;

— un courrier en date du 23 juillet 2024 dans lequel MANCHE HABITAT a sollicité le locataire pour fixer un rendez-vous de visite des lieux, le locataire ayant admis téléphoniquement s’être laissé dépassé par l’ampleur du travail à effectuer et devant s’engager à tailler les haies empiétant sur la rue et encombrant le passage vers la porte d’entrée du logement ;

— un procès-verbal de constat d’occupation de l’intérieur du logementen date du 14 novembre 2024 démontrant un état avancé d’incurie caractérisé par la présence de détritus jonchant le sol de toutes les pièces et couloirs du logement, l’encombrement majeur de tous les espaces de vie du bien loué, l’importante saleté de la totalité du logement (des sols aux plafonds) et l’impossibilité de faire fonctionner la plupart des équipements essentiels (robinet, toilettes, douche, chauffe-eau) outre la dégradation des papiers peints, peintures et huisseries.

— des courriers adressés au locataire par le bailleur visant à faire évoluer la situation en date des 6 février 2025, 1er avril 2025 et 9 mai 2025 indiquant, notamment, que si le garage est désencombré et reste propre, le chauffe-eau pourra être remplacé, que le locataire s’engage à continuer à désencombrer progressivement les différentes pièces de son logement et que le bailleur se rendra dans le logement à échéance régulière pour constater l’avancée des travaux de désencombrements;

— un dernier procès-verbal de constat indiquant que le locataire n’a pas permis une visite des lieux le 18 novembre 2025 soit quelques semaines avant l’audience.

La concordance des éléments contenus dans ces différentes pièces permet de démontrer l’existence des défauts majeurs d’entretien du logement reprochés par le bailleur à Monsieur [K] [C] et caractérisent un défaut d’usage constant des locaux depuis au moins l’année 2020.

S’il est constant que Monsieur [K] [C] se trouve en grande difficulté sur le plan de la santé et de la situation sociale, les différents courriers du bailleur ainsi que les démarches amiables entrerprises par MANCHE HABITAT auprès du locataire n’ont pas permis de rétablir sa situation et de rendre normale l’occupation du logement.

En effet, il résulte des débats d’audience comme des pièces évoquées ci-dessus que si le bailleur a réussi à obtenir une certaine coopération du locataire, entre les mois de février 2025 et mai 2025, pour faire procéder à une taille massive des arbres et haies se trouvant à l’extérieur du logement ainsi que commencer le désencombrement de l’intérieur du logement outre la remise en fonction du chauffe-eau, ces diligences n’ont pu qu’être partielles, Monsieur [K] [C] n’ouvrant pas la porte au Commissaire de justice mandaté par MANCHE HABITAT le 18 novembre 2025, pour constater l’état du logement en tout dernier lieu avant l’audience, alors qu’aucun contact n’a pu être établi entre le bailleur et le locataire à compter du mois de juin 2025.

Ainsi, le défaut d’entretien mais également le défaut de mobilisation de Monsieur [K] [C] auprès du bailleur qui démontre avoir entrepris d’importantes démarches amiables visant à améliorer les conditions d’occupation du locataire, caractérisent l’existence de manquements graves et persistants à l’une des principales obligations contractuelles du locataire d’entretien du logement ce qui constitue une faute grave, justifiant le prononcé de la résiliation du bail.

Par conséquent, Monsieur [K] [C] devra libérer les lieux et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie dans les quinze jours de la significationn du présent jugement.

A défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, à défaut de libérer les lieux, Monsieur [K] [C] devra payer à MANCHE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Monsieur [K] [C], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de MANCHE HABITAT l’intégralité des sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de rejeter les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande présentée par le locataire et tendant à écarter l’exécution provisoire de droit, ce d’autant que les troubles dont le bailleur fait état remontent à l’année 2021 pour partie, impliquant que la durée comme l’ampleur du litige pour les autres occupants de l’immeuble appelle justement une exécution rapide du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 23 août 2010 entre Monsieur [K] [C]et l’Office public de l’habitat de la Manche portant sur le logement situé 18 cité du Parc à CERENCES (50510), qui prend effet ce jour ;

DIT que Monsieur [K] [C] devra libérer les lieux dans les deux mois à compter de la signification de la présente décision, et que faute de l’avoir fait, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [K] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et des charges qui seraient normalement dus et comme tels variables en fonction des augmentations légales à venir, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [K] [C] aux dépens ;

DÉBOUTE MANCHE HABITAT de ses autres demandes y compris celles présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION