TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Claire COMPAGNON LAUGARO

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Pierre-françois ROUSSEAU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02101 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FQZ

N° MINUTE :

13/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 04 novembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [X] [P], demeurant [Adresse 3] – [Localité 1]

représentée par Maître Pierre-françois ROUSSEAU de la SELEURL PF ROUSSEAU AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0026

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [O] veuve [G], demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représentée par M^e Claire COMPAGNON LAUGARO, avocat au barreau de VAL D’OISE,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 04 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02101 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FQZ

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat signé le 25 novembre 2015, l’indivision [G]/[O] a donné à bail soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 à Mme [X] [P] un studio de 30m² situé [Adresse 2] (1er étage – porte gauche) [Localité 4] à compter du 1er décembre 2015.

A la suite du décès de M. [F] [G], le 5 mai 2018, Mme [Y] [O], sa veuve est devenue propriétaire du bien et seule bailleresse de Mme [X] [P].

Victime d’un choc électrique le 23 mars 2022 et alors qu’elle mettait en demeure sans succès Mme [Y] [O], par lettre recommandée avec avis de réception d’avocat du 18 août 2023, de reconnaitre sa responsabilité dans l’accident, Mme [X] [P] a fait assigner sa bailleresse devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025.

Elle demande au juge de céans, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain et des article 1719 et 1242 du code civil, de :

— constater que le bien mis en location ne respectait pas les termes des articles 6 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— condamner en conséquence Mme [Y] [O] à lui verser les sommes de :

—  63 729,31 euros en remboursement des loyers perçus du 1er décembre 2015 au 31 janvier 2023,

—  2 012,93 euros en remboursement des charges locatives perçues du 1er décembre 2015 au 31 janvier 2023,

—  180 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel,

— dire que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— condamner Mme [Y] [O] à verser à Maître Pierre-François ROUSSEAU la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre au paiement des dépens.

A l’audience du 17 mars 2025, l’affaire a été renvoyée au 4 septembre 2025 afin de permettre aux parties de se mettre en état selon calendrier de procédure incitatif.

A l’audience du 4 septembre 2025, les parties comparaissent représentées et déposent des conclusions exposées oralement et visées par le greffier.

Mme [X] [P] reprenant ses demandes initiales, conclut également au débouté de Mme [Y] [O] dans ses demandes. Elle soutient que l’installation électrique de l’appartement donné à bail n’étant pas conforme à la norme AFNOR NF C.15-100 refondue en 2002, présente les caractéristiques d’un logement indécent, de sorte que la bailleresse n’a pas respecté son obligation de délivrance prévue à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. A la suite d’un arrêté préfectoral du 1er septembre 2022 enjoignant la propriétaire à faire cesser l’insécurité des personnes, celle-ci a engagé des travaux le 16 septembre 2022 et le 3 février 2023, Mme [X] [P] a fait procéder au diagnostic de l’installation intérieure d’électricité. Elle demande donc en réparation de son préjudice de jouissance, la restitution de l’intégralité des loyers versés entre le 1er décembre 2015 et le 31 janvier 2023, soit la somme de 63 729,31 euros ainsi que les sommes versées au titre des charges locatives (provisions et régularisations) soit la somme de 2 012,93 euros sur la même période, outre 180 euros versés aux fins de faire procéder aux constats d’insalubrité et de remise aux normes, en réparation de son préjudice matériel.

S’agissant de la prescription soulevée par la défenderesse en application des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui prévoit que les actions dérivant du bail se prescrivent en trois ans, et partant que Mme [X] [P] ne saurait revendiquer le remboursement des sommes antérieures au 19 février 2022 compte tenu de la date de l’assignation, Mme [Y] [O] oppose que le législateur a fait le choix d’une appréciation subjective du point de départ de la prescription et qu’en l’espèce, la connaissance de la non-conformité de l’installation aux normes a été connue de la locataire à compter du 23 mars 2022 de sorte que l’action engagée par assignation du 19 février 2025 n’est pas prescrite.

Au fond, Mme [Y] [O] conclut au débouté de Mme [X] [P] en ce que l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 1er décembre 2015 fait mention d’une électricité en bon état et qu’elle a pris immédiatement les mesures nécessaires à la suite du choc électrique subi par Mme [X] [P] qui ne le signalait que le 20 juin 2022 et laissait l’accès à son logement le 30 juillet 2022 puis le 13 septembre 2022 pour la réalisation des travaux. Elle observe que la norme AFNOR NF C 15-100 mise en place par l’arrêté du 3 août 2016 n’est pas applicable à l’espèce puisque prévue pour les constructions postérieures au 1er septembre 2016 et que l’arrêté du 1er septembre 2022 a été pris sur les seuls éléments fournis par la demanderesse.

Elle sollicite en conséquence la condamnation de Mme [X] [P] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés.

Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prescription des demandes antérieures au 19 février 2022

Conformément aux dispositions de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, l’action engagée par Mme [X] [P] à l’encontre de Mme [Y] [O] trouve son fondement sur l’obligation de délivrance d’un logement décent.

Il convient donc de rechercher à quelle date Mme [X] [P] a connu les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Il n’est pas contesté des parties que c’est à la suite de l’électrisation du 23 mars 2022 que celle-ci a fait procéder aux vérifications et qu’un arrêté du 1er septembre 2022 constatant la dangerosité des lieux a enjoint à Mme [Y] [O] de procéder aux travaux nécessaires qu’elle faisait réaliser à très bref délais.

Il s’en déduit que le point de départ de la prescription de l’action en réparation du non -respect de l’obligation de délivrance à l’encontre de la bailleresse se situe au plus tard à la date du 23 mars 2022.

L’assignation de Mme [Y] [O] datant du 19 février 2025, l’action de Mme [X] [P] n’est pas prescrite puisqu’elle est intervenue moins de trois ans à compter tant du jour de l’accident que du jour de l’arrêté caractérisant la dangerosité de l’installation électrique.

Sur la demande en réparation du trouble de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la désinsectisation ne fait pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987 et sont donc en principe à la charge du bailleur, lequel peut toutefois récupérer auprès de son locataire le coût des produits relatifs à la désinsectisation aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987 sur les charges récupérables. Toutefois, il en va différemment lorsqu’il est prouvé que les insectes nuisibles sont apparus par la faute, voire la négligence du preneur, laquelle, se prouve par tout moyen y compris par des présomptions de fait si celles-ci sont suffisamment graves, précises et concordantes.

Le bailleur est enfin tenu l’obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Ces trois obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bailleur.

De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En l’espèce, il est produit un arrêté du préfet de région Ile de France en date du 1er septembre 2022 caractérisant, à défaut de sécurisation de l’installation électrique, le danger imminent pour la santé de l’occupante et du voisinage. Mme [Y] [O] n’a pas contesté cet arrêté devant l’autorité administrative et a fait procéder aux travaux nécessaires.

Il n’est d’ailleurs pas contesté de la demanderesse que les travaux de mise en conformité de l’installation électrique ont été effectués et le diagnostic réalisé sur sa demande le 3 février 2023 et produit aux débats atteste d’une installation intérieure d’électricité ne comportant aucune anomalie. Le trouble de jouissance a donc cessé à la date du 6 janvier 2023 avec l’achèvement des travaux, date fixée d’après les échanges de courriels produits par la demanderesse (pièce 24).

S’agissant de la demande en indemnisation du préjudice subi, Mme [X] [P] sollicite la restitution totale des loyers versés depuis l’entrée dans les lieux le 1er décembre 2015 jusqu’au mois de janvier 2023 inclus, date de la cessation du trouble.

Il sera observé que le point de départ de la prescription ne saurait permettre de revendiquer réparation sur une période de plus de trois années avant la date de mise aux normes.

Ainsi, sur la base d’une cessation du trouble, le 6 janvier 2023, les demandes formées au titre des années 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 sont atteintes par la prescription.

Les demandes d’indemnisation de Mme [X] [P] seront donc examinées sur les périodes suivantes :

— Janvier 2020 à novembre 2020 sur la base d’un loyer de 743,04 euros x 11

— Décembre 2020 à novembre 2021 sur la base d’un loyer de 746,46 euros x 12

Concernant la juste réparation du trouble de jouissance, en l’espèce, c’est à la suite de l’électrisation du 23 mars 2022 et jusqu’à la mise aux normes que la dangerosité de l’installation s’est révélée. Le compte rendu des urgences de l’hôpital [5] en date du 23 mars 2023 conclut à une électrisation sans signe de gravité chez une patiente de 38 ans et décide d’un retour à domicile après pansement de brûlure fait aux urgences. Mme [X] [P] ne caractérise donc pas l’impossibilité totale d’occuper les lieux justifiant le remboursement de la totalité du loyer.

Dans ces conditions, il sera décidé d’une réduction du loyer à hauteur de 50% entre les mois d’avril et décembre 2022 sur la base du loyer (provision de charges comprise) de 798,92 euros par mois.

En effet, Mme [Y] [O] ne conteste pas la perception d’une provision mensuelle de 20 euros pour les charges et en l’absence de justification des régularisations intervenues pour l’année 2022, qu’il convient dès lors d’ajouter aux montants versés par la locataire.

Mme [Y] [O] sera ainsi condamnée à verser à Mme [X] [P] la somme de 3 585,14 euros (soit (798,92 euros x 9) / 2) avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 février 2025.

Sur la réparation du préjudice matériel

En application de l’article 1240 du code civil, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts.

En l’espèce, Mme [X] [P] sollicite 180 euros de dommages et intérêts en remboursement des deux diagnostics produits aux débats et réalisés aux frais de cette dernière.

La bailleresse qui n’a pas pris à sa charge la réalisation des diagnostics nécessaires à vérifier la conformité de l’installation électrique suite à l’électrisation subie par Mme [Y] [O] sera condamnée au remboursement de la somme engagée par sa locataire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 février 2025.

Sur les demandes accessoires

Mme [Y] [O] partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément, Mme [Y] [O] sera par conséquent déboutée du bénéfice des articles 700 2° du code de procédure civile et 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 199 au bénéfice de Maître Pierre-François ROUSSEAU, inscrit au barreau de Paris, qui l’a assisté durant la procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [Y] [O] à verser à Mme [X] [P] la somme de 3 585,14 euros en réparation du trouble de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2025 ;

CONDAMNE Mme [Y] [O] à verser à Mme [X] [P] la somme de 180 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2025 ;

CONDAMNE Mme [Y] [O] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection