TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [U] [O] [L]

PREFET DE PARIS

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01782 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CUK

N° MINUTE :

12

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 août 2025

DEMANDERESSE

S.A. SEQENS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [O] [L], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mai 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 août 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 août 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01782 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CUK

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 avril 2024, à effet rétroactif au 25 août 2020, la SA d’HLM SEQENS a consenti un bail d’habitation à M. [U] [O] [L] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 213,14 euros et d’une provision pour charges de 65,05 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1104,20 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [U] [O][L] le 9 septembre 2024.

Par assignation du 7 février 2025, la SA d’HLM SEQENS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [O] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1302,77 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de la décision à intervenir pour le surplus,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 février 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 28 mai 2025, la SA d’HLM SEQENS maintient l’intégralité de ses demande et précise que la dette locative, actualisée au 19 mai 2025, s’élève désormais à 1587,84 euros. Elle indique qu’il s’agit de la deuxième procédure initiée à l’encontre du locataire, que ce dernier a déjà bénéficié de l’aide du Fonds de Solidarité pour le Logement au mois de février 2024, que néanmoins, les impayés ont repris et que le dernier paiement date du mois de février 2025, de sorte qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s’oppose ainsi à tout délais de paiement, a fortiori, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

M. [U] [O] [L] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Il indique pouvoir régler tous les 15 du mois une somme compris entre 120 et 130 euros en plus du loyer courant. Il explique qu’il a du aider financièrement sa famille en Haïti, ce qui l’a mis en difficulté mais qu’il commence à compter du 9 juin prochain, un poste de chef de rayon chez Action ce qui devrait lui assurer des revenus stables. Il demande, à titre subsidiaire, l’octroi d’un délai pour quitter les lieux.

M. [U] [O] [L] a indiqué ne pas faire l’objet d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

En l’espèce, la S.A d’HLM SEQENS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 1104,20 euros dans un délai de deux mois, visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, a été signifié au locataire le 9 septembre 2024.

Ce délai étant plus favorable à celui qui est prévu par la loi, il convient d’en faire application et de constater que d’après l’historique des versements, la somme de n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai imparti suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 novembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte versé par le bailleur que M. [U] [O] [L] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience puisque le dernier versement volontaire effectué date du mois de mars 2025. Les conditions exigées par l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ne sont donc pas réunies pour faire droit à la demande de M. [U] [O] [L] de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Sa demande sera donc rejetée et il sera, en conséquence, ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA d’HLM SEQENS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [U] [O] [L] sera condamné à verser à la SA d’HLM SEQENS une indemnité d’occupation à compter du 10 novembre 2024 jusqu’à libération des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été du en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions.

La SA d’HLM SEQENS verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 mai 2025, M. [U] [O] [L] lui devait la somme de 1498,48 euros, après soustraction des frais de procédure (89,36 euros).

M. [U] [O] [L] ne conteste pas ce montant et sera condamné à verser cette somme provisionnelle au bailleur, au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 19 mai 2025, terme d’avril inclus.

Les versements effectués par M. [U] [O] [L] ayant, en application de l’article 1342-10 du code civil, désintéressé les causes du commandement de payer, cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la présente décision conformément à l’article 1231-6 du code civil.

3. Sur les délais pour quitter les lieux

Les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoient que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables compris entre un mois et un an au locataire dont l’expulsion a été ordonnée chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [U] [O] [L] n’apporte aucun élément au soutien de sa demande de délais pour quitter les lieux et notamment, ne justifie pas des difficultés qu’il pourrait avoir à se reloger. En outre, il sera relevé qu’il s’agit de la deuxième procédure initiée à son encontre, que la précédente, qui avait aboutie au prononcé de son expulsion, n’a pas été exécutée par le bailleur qui a rétabli le contrat de bail entre les parties, que le défendeur a néanmoins persisté dans ses manquements et n’a pas justifié de la reprise du paiement du loyer au jour de l’audience ce qui ne permet pas de s’assurer qu’il règlerait l’indemnité d’occupation dont il est redevable s’il se maintenait davantage dans les lieux. Sa demande sera donc rejetée.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [U] [O] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 avril 2024 à effet rétroactif au 25 août 2020, entre la société SA d’HLM SEQENS d’une part, et M. [U] [O] [L] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], [Adresse 1] est résilié depuis le 10 novembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à M. [U] [O] [L], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [U] [O] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux formée par M. [U] [O] [L],

CONDAMNE M. [U] [O] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter du 10 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [U] [O] [L] à payer à la société SA d’HLM SEQENS la somme de 1498,48 euros (mille quatre cent quatre-vingt-dix-huit euros et quarante-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 19 mai 2025, terme d’avril inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DÉBOUTE la société SA d’HLM SEQENS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [O] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 septembre 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

ORDONNE la transmission de la présente décision à M. LE PREFET DE PARIS,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge