TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [S] [E] [T]

Madame [N] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Alain de LANGLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09798 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ED7

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le 05 mai 2025

DEMANDERESSE

SCI BONAPARTE BEAUX ARTS

Société civile immobilière dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par la SCP Nicolas GUERRIER et Alain de LANGLE, prise en la personne de Maître Alain de LANGLE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P208

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [E] [T]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [N] [G]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 mai 2025 par Xavier REBOUL, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 05 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09798 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ED7

Un bail a été conclu à effet au 2 octobre 2021, entre la SCI Bonaparte Beaux-Arts (le bailleur), M. [S] [E] [T] et Mme [N] [G] (les preneurs), pour la location d’un appartement de quatre pièces et de 68,05 m2, situé : [Adresse 2] à Paris 6ème. Ce contrat stipule un loyer mensuel de 2300 €, 30 € de complément de loyer, auquel s’ajoute 170 € de provisions pour charges.

Mme [N] [G] a donné congé pour le 31 août 2023.

Vu l’assignation du 11 octobre 2024, délivrée à la demande de la SCI Bonaparte Beaux-Arts, à M. [S] [E] [T] et Mme [N] [G], dénoncée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, reçue le 14 octobre 2024, par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de :

< constater la résiliation du bail du logement, situé : [Adresse 2] à [Localité 11], conclu à effet au 2 octobre 2021, entre les parties, par application de la clause résolutoire du bail, et ce suite à la délivrance le 10 octobre 2023, d’un commandement visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les six semaines de sa délivrance,

< prononcer l’expulsion de M. [E] [T] et celle de tous occupants de son chef,

< les condamner solidairement à lui payer 16 600,87 € au titre des sommes dues le 29 février 2024 et condamner M. [E] [T] à lui payer 20 798,35 €, à la date du 1er octobre 2024, outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

M. [S] [E] [T] invoque le non-respect de la clause résolutoire ; il soutient que l’absence de transmission du commandement de payer à la CCAPEX et les éléments mensongers du bail, justifient la nullité de l’assignation.

Il sollicite :

—  4189,90 € (entre octobre 2021 et juillet 2023) et 3809 € (entre août 2023 et mars 2025), au titre du non-respect de l’encadrement des loyers,

—  993,48 € (entre octobre 2022 et septembre 2023), 2000,52 € (entre octobre 2023 et septembre 2024) et 1478,70 € (entre octobre 2024 et mars 2025) du fait de la non-indexation des loyers en raison d’un DPE classé F,

—  360 € (entre octobre 2021 et septembre 2022), 310,80 € (entre octobre 2022 et juillet 2023), 62,16 € (entre août 2003 et septembre 2023), 386,04 € (entre octobre 2023 et septembre 2024), ainsi que 199,32 € (entre octobre 2024 et mars 2025), au titre du complément de loyer, en raison d’un DPE catégorisé F,

—  170 € par mois de remboursement de provisions pour charges, appelées pour les exercices 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024, ainsi que d’octobre 2024 à mars 2025, non justifiées,

de même que 5000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive et 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Bonaparte Beaux-Arts s’oppose aux demandes de M. [E] [T] ; elle sollicite la condamnation solidaire de M. [E] [T] et Mme [G] à lui payer 16 600,87 € au titre des sommes dues le 29 février 2024 et celle de M. [E] [T] à lui payer 34 546,70 € à la date du 5 mars 2025 (mars 2025 inclus), ainsi que 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, qui résulte tant du bail signé entre les parties à effet au 2 octobre 2021, qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de cette obligation, que de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

1/ Sur le non-respect de l’encadrement des loyers ;

L’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit " : Pour chacune des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.

Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués.

En cas de litige entre les parties résultant de l’application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. "

M. [E] [T] a saisi la commission départementale de conciliation (la CDC), tardivement, le 4 septembre 2024 (pièce n°13 de M. [E] [T]), sans que soit connue le contenu de la saisine, et sans communication de l’avis de ladite commission à la date du 24 mars 2025, plus de six mois après la saisine.

En l’absence d’un accord mutuel, la CDC émet un avis dans un délai de 2 mois, notifié aux parties par lettre simple. Cela ouvre la voie à la possibilité pour l’une des parties de saisir le juge, avec la possibilité pour l’avis de la CDC d’être porté à la connaissance du juge.

En l’espèce, M. [E] [T] ne produit pas l’avis de la CDC et ne prouve pas, à défaut de cet avis, qu’il avait la possibilité de saisir le juge, après respect de ce préalable obligatoire. Il n’est pas recevable à solliciter, au titre du non-respect de l’encadrement des loyers, 4189,90 € (entre octobre 2021 et juillet 2023) et 3809 € (entre août 2023 et mars 2025).

2/ Sur la non-indexation des loyers en raison d’un DPE classé F ;

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la communication par le bailleur d’un dossier de diagnostic technique, annexé au contrat de location, lors de sa signature ou de son renouvellement, qui comprend le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb, une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante et un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz.

Ce texte provient de l’article 236 V de la loi numéro 2021- 1104 du 22 août 2021. Il ajoute que le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique (DPE), ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative.

En l’espèce, M. [E] [T] reproche au bail signé à effet au 2 octobre 2021, un DPE, classé en F, qui interdirait l’indexation des loyers, sans indiquer quel fondement juridique permettrait de tirer une telle conclusion du classement du DPE.

Il est débouté de cette demande visant au remboursement de 993,48 € (entre octobre 2022 et septembre 2023), 2000,52 € (entre octobre 2023 et septembre 2024) et 1478,70 € (entre octobre 2024 et mars 2025).

3/ Sur la saisine de la CCAPEX et les éléments mensongers du bail;

Le demandeur a saisi au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de son locataire, conformément aux prescriptions de l’article 24 II de la loi précitée, cette dernière ayant réceptionné la notification du commandement de payer, en vue de l’acquisition de la clause résolutoire, le 11 octobre 2023.

Une nouvelle saisine de la CCAPEX, à l’occasion de la saisine du tribunal, au fond, n’était ni nécessaire, ni utile, après l’audience de référé du 30 mai 2024, et avant cette assignation, pour le même motif, à savoir l’acquisition de la clause résolutoire.

M. [E] [T] soutient que le bail contiendrait des éléments mensongers, qui justifieraient une nullité de l’assignation.

Il conteste à cet égard le montant du loyer de base retenu, à hauteur de 2300 € pour un logement de 4 pièces d’une surface de 68,05 m², soit 33,80 €/m2.

Il conteste le montant du loyer de référence majoré figurant au contrat de bail, sans indiquer en vertu de quelle règle juridique, une telle mention, éventuellement erronée, justifierait la nullité de l’assignation.

Pour ces raisons, M. [E] [T] est débouté de ses demandes d’annulation de l’assignation.

4/ Sur le complément de loyer, critiqué en raison d’un DPE catégorisé F ;

L’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, prévoit :

«  I. – A titre expérimental et pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, la commune de [Localité 10], les établissements publics territoriaux de la métropole du [Localité 6] [Localité 10], la métropole de [Localité 7] et la métropole d'[Localité 5]-[Localité 8]-Provence peuvent demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place.

Sur proposition du demandeur transmise dans un délai de quatre ans à compter de la publication de la loi, un décret détermine le périmètre du territoire de la collectivité demandeuse sur lequel s’applique le dispositif, lorsque les conditions suivantes sont réunies…

II. – Pour l’application du I, les catégories de logements et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l’observatoire local des loyers…

III. – A. – Dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.

La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution…

— B. – Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.

Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.

Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : … un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation…

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi…

En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.

Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail. "

En raison de cette critique, il sollicite le remboursement de 360 € (entre octobre 2021 et septembre 2022), 310,80 € (entre octobre 2022 et juillet 2023), 62,16 € (entre août 2023 et septembre 2023), 386,04 € (entre octobre 2023 et septembre 2024), ainsi que 199,32 € (entre octobre 2024 et mars 2025).

Mais la contestation du complément de loyer suppose obligatoirement, pour être recevable, la saisie préalable de la commission départementale de conciliation, dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail, ce que n’a pas fait M. [E] [T] : il est irrecevable à contester le complément de loyer.

5/ Sur le non-respect du délai de la clause résolutoire ;

Un commandement de payer a été délivré à M. [E] [T] le 10 octobre 2023, pour paiement de 7827,75 €, dans un délai de six semaines, qui vise la clause résolutoire du bail, qui stipule un délai de deux mois (article VIII du bail), et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, et ne sont donc pas applicables au bail conclu à effet au 2 octobre 2021, antérieur à cette date.

Dès lors, le délai applicable était de deux mois et non pas de six semaines ; il n’en demeure pas moins, en l’espèce, que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois. C’est pourquoi, il convient de constater la résiliation du bail, à la date du 11 décembre 2023 et, par voie de conséquence, d’ordonner l’expulsion de M. [E] [T], du logement situé : [Adresse 2] à [Adresse 9][Localité 1].

6/ Sur la régularisation des charges ;

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : " Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs … 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation … "

M. [E] [T] sollicite le remboursement de 170 € par mois de provision pour charges, appelées, pour les exercices 2021-2022, 2022-2023, 2023-2024, ainsi que d’octobre 2024 à mars 2025.

Il résulte de la pièce n° 13 de la SCI Bonaparte Beaux-Arts, que les charges ont été régularisées en 2021, 2022 et 2023 à hauteur de – 39,37 € (30 août 2022), -459,10€ (3 mars 2023) et – 162,31 € (9 août 2024), sommes chaque fois portées au crédit du compte de M. [E] [T], avec justification des dépenses.

S’agissant des provisions pour charges appelées en 2024 et en 2025 (qui n’ont pas été payées), les régularisations n’ont pas encore pu être effectuées, mais la communication des résultats antérieurs, arrêtés lors de la précédente régularisation, justifiait les demandes de provisions pour charges. Il n’y a pas lieu à remboursement, ni à déduction. M. [E] [T] est débouté de ses demandes.

7/ Sur les sommes dues ;

Mme [N] [G] a donné congé pour le 31 août 2023.

La clause de solidarité du bail (article VII) stipule : " … La solidarité des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau locataire figure au bail.

À défaut, la solidarité du locataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé. "

Mme [N] [G] est donc tenue au paiement des loyers ou indemnités d’occupation jusqu’à la fin du mois de février 2024.

L’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [E] [T] ou Mme [G], à compter de la résiliation, est fixée au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse).

Ils sont condamnés solidairement à payer à la SCI Bonaparte Beaux-Arts cette indemnité à compter du 11 décembre 2023, jusqu’au 29 février 2024, pour Mme [G], et pour le seul M. [E] [T], à compter du 1er mars 2024, jusqu’au départ effectif du logement, de tout bien, de toute personne de son chef et la remise des clés.

II est produit un historique de compte arrêté à la date du 5 mars 2025 (mars 2025 inclus), qui fait apparaître une somme restant due de 50 547,57 € (pièce n° 10 de la SCI Bonaparte Beaux-Arts).

M. [E] [T] et Mme [G] sont condamnés solidairement à payer 16 000,87 € à la SCI Bonaparte Beaux-Arts, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus le 29 février 2024 (février 2024 inclus).

M. [E] [T] est condamné à payer 34 546,70 € à la SCI Bonaparte Beaux-Arts, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus entre les 1er mars 2024 et 5 mars 2025 (mars 2025 inclus).

8/ Sur la demande de dommages-intérêts ;

L’article 1217 du code civil indique : " La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. "

L’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts, que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

M. [E] [T] sollicite 5000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive. Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la SCI Bonaparte Beaux-Arts, son action ne peut être qualifiée d’abusive. M. [E] [T] est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

En outre, ne sont pas soumises à l’exigence d’une motivation, les décisions qui relèvent du pouvoir discrétionnaire du juge, notamment l’allocation de sommes pour frais irrépétibles (article 700 du code de procédure civile).

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Dit que M. [E] [T] est irrecevable à contester le non-respect de l’encadrement des loyers et le complément de loyer ;

Déboute M.[E] [T] de ses demandes ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à effet au 2 octobre 2021, pour le logement situé : [Adresse 4], sont réunies à la date du 11 décembre 2023, et que la résiliation du bail est acquise à cette date ;

Ordonne l’expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, de M. [E] [T], et celle de tous occupants de son chef de ces lieux, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L412 – 1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433 – 1 et suivants du même code ;

Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. DavidTendjoun ou Mme [G], à compter de la résiliation, au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) ;

Condamne solidairement M. [E] [T] et Mme [G] à payer cette indemnité à la SCI Bonaparte Beaux-Arts, du 11 décembre 2023 au 29 février 2024 ;

Condamne M. [E] [T] à payer cette indemnité à la SCI Bonaparte Beaux-Arts à compter du 1er mars 2024, jusqu’au départ effectif du logement, de tout bien, de toute personne de son chef et la remise des clés ;

Condamne solidairement M. [E] [T] et Mme [G] à payer 16 000,87 € à la SCI Bonaparte Beaux-Arts, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus le 29 février 2024 (février 2024 inclus);

Condamne M. [E] [T] à payer 34 546,70 € à la SCI Bonaparte Beaux-Arts, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus entre les 1er mars 2024 et 5 mars 2025 (mars 2025 inclus) ;

Condamne M. [E] [T] à payer 4000 € à la SCI Bonaparte Beaux-Arts, en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne M. [E] [T] aux dépens, qui comprennent notamment le coût du commandement de payer du 10 octobre 2023, et de la saisine de la CCAPEX du 11 octobre 2023 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

Le greffier, Le président