TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [V] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Xavier VAN GEIT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05037 – N° Portalis 352J-W-B7I-C44SR

N° MINUTE :

1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 mars 2025

DEMANDERESSE

Association ALJT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Xavier VAN GEIT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0377

DÉFENDERESSE

Madame [V] [N], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 mars 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05037 – N° Portalis 352J-W-B7I-C44SR

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de séjour prenant effet le 13/01/2020 et signé le 15/01/2020, l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT) a donné en location à [V] [N] un logement dans la résidence sise [Adresse 2]. Le contrat était conclu pour une durée d’un mois, renouvelable pour la même durée et sur une période maximale de 24 mois. La redevance mensuelle initiale était de 445 euros outre des charges provisionnelles de 35 euros.

Les échéances de redevances n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 15/12/2023 pour avoir paiement d’un arriéré de 1873,56 euros.

Pat acte de commissaire de justice délivré en date du 02/05/2024 à étude, l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT) a fait assigner [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal :

juger que le contrat de séjour est résilié à compter du 16/01/2024 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;condamner [V] [N] au paiement de la somme de 2308,95 euros au titre des redevances impayées arrêtées au 16/01/2024, date de résiliation du contrat ;la condamner à lui payer pour la période courant du 16/01/2024 jusqu’au départ effectif des lieux (volontaire ou forcé) et la restitution des clefs, une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance mensuelle (part assimilable aux loyers et charges locatives et part correspondant aux prestations annexes obligatoires incluses) au taux en vigueur dans la résidence mois par mois, étant précisé que la redevance s’élève, à la date de la présente assignation, à la somme mensuelle de 516,31 euros, outre la somme de 2,55 euros au titre de l’assurance habitation ;- à titre subsidiaire :

juger que le contrat de séjour est rompu par l’arrivée du terme à compter du 12/01/2022 ;condamner [V] [N] à lui payer pour la période courant du 13/01/2022 jusqu’au départ effectif des lieux (volontaire ou forcé) et la restitution des clefs, une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance mensuelle (part assimilable aux loyers et charges locatives et part correspondant aux prestations annexes obligatoires incluses) au taux en vigueur dans la résidence mois par mois, étant précisé que la redevance s’élève, à la date de la présente assignation, à la somme mensuelle de 516,31 euros, outre la somme de 2,55 euros au titre de l’assurance habitation ;- en tout état de cause :

ordonner la libération des lieux par [V] [N] et tous occupants de son chef et la remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie ;ordonner son expulsion immédiate et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;ordonner la suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un lieu approprié aux frais, risques et périls de [V] [N] et à défaut de toute valeur procéder à leur destruction ;assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clefs ;se réserver la compétence pour la liquidation de l’astreinte ;la condamner au paiement des intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées en application de l’article 1231-6 du code civil ;juger que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux de l’intérêt légal en application de l’article 1343-2 du code civil ;condamner [V] [N] au paiement d’une somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire était appelée à l’audience du 24/09/2024 et faisait l’objet de deux renvois avant d’être examinée à l’audience du 13/01/2025.

L’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT), représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 6144,16 euros et maintient le reste de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Elle s’oppose aux demandes reconventionnelles de délais.

Il sera référé aux écritures déposées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

[V] [N], comparant en personne, sollicite à titre reconventionnel des délais de paiement et pour quitter les lieux.

Elle explique avoir intégré la résidence dans le cadre de la prise en charge avec l’ASE en tant que jeune majeure, et avoir dû faire face à des difficultés de santé. Elle doit rencontrer prochainement une assistance sociale et a entamé les démarches pour trouver un emploi dans la restauration. Elle déclare un revenu actuel de 950 euros au titre de ses allocations chômage.

La décision était mise en délibéré au 28/03/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par [V] [N] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1224 du même code, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que « la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire ».

Aux termes de l’article 651 du code de procédure civile, la notification peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l’aurait prévue sous une autre forme.

En l’espèce, l’article 7 du contrat de séjour signé le 15/01/2020 stipule que la bailleresse peut résilier le contrat de séjour « conformément à l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, (…) en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du titre d’occupation ou en cas de manquement grave ou répété au règlement de fonctionnement ; la résiliation de plein droit du titre d’occupation ne peut prendre effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception ».

L’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT) a fait délivrer à [V] [N] le 15/12/2023 un commandement de payer la somme de 1873,56 euros dans le délai d’un mois visant la clause résolutoire. Le montant visé est supérieur à trois termes mensuels consécutifs et il ressort du décompte produit par l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT) que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

La résiliation de plein droit du contrat de séjour sera donc constatée à la date du 16/01/2024. En conséquence, l’expulsion de [V] [N] et de tous les occupants de son chef sera ordonnée.

La demanderesse sera autorisée à faire procéder à l’enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [V] [N], à défaut de local désigné.

Le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, l’autorisation d’être assisté de la force publique et d’un serrurier, et la fixation d’une indemnité d’occupation répondant à l’objectif de contrainte poursuivi.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre pas la mauvaise foi d'[V] [N]. Il n’apparaît pas justifié de supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Par conséquent, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation provisionnelle

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du contrat de séjour constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’il cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

[V] [N] sera ainsi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme correspondant à celui de la redevance totale (charges et taxes incluses) au taux en vigueur mois par mois, de nature à réparer le préjudice découlant pour l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT) de l’occupation indue de son bien.

Sur le montant provisionnel de la dette

Il ressort du décompte produit par l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT) que [V] [N] reste redevable de la somme de 6144,16 euros au 09/01/2025 après déduction de divers frais contestés par le défendeur.

Cette somme n’étant pas sérieusement contestable, [V] [N] sera condamné au paiement de cette somme, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts, la demanderesse ne justifiant pas de l’existence d’une clause contractuelle en ce sens.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, [V] [N] fait part à l’audience des démarches entreprises pour faire évoluer sa situation financière, professionnelle et sociale. Elle bénéficie d’un suivi avec une assistante sociale, et dispose actuellement d’un revenu mensuel de 950 euros par mois.

Compte tenu de ces éléments, et de l’évolution à venir de sa situation pouvant permettre un apurement de la dette, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement. Un échéancier de paiement sera fixé sur 24 mois, selon les modalités prévues au présent dispositif

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Il ressort des dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution que le juge qui ordonne l’expulsion des occupants de lieux habités peut accorder des délais renouvelables d’une durée comprise entre un mois et un an, « chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales » ; pour fixer ces délais, le juge tient compte « de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

La demanderesse s’oppose à la demande d’octroi de délais.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’ALJT que le compte de [V] [N] est débiteur depuis août 2023 et que le dernier règlement de la défenderesse date de juillet 2024. Toutefois, [V] [N] dispose de revenus particulièrement faibles, ne lui permettant pas de régler la redevance. Elle a initié des démarches afin de faire évoluer positivement sa situation financière et sociale.

Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux. Ces délais permettront d’assurer un relogement de la défenderesse dans des conditions décentes.

Toutefois, et au regard du montant important de la dette et de la nécessaire augmentation de celle-ci durant le maintien dans les lieux d'[V] [N], qui dispose de revenus faibles, la durée de ces délais sera fixée à 4 mois, soit jusqu’au 31/07/2025.

Sur les demandes accessoires

[V] [N], qui succombe, supportera la charge des dépens incluant les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Il convient en équité de débouter l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de séjour conclu le 15/01/2020 entre l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT) et [V] [N] concernant le logement de la résidence sise [Adresse 2], sont réunies à la date du 16/01/2024 ;

AUTORISE [V] [N] à se maintenir dans les lieux jusqu’au 31/07/2025 inclus ;

DIT qu’à défaut pour [V] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés après le 31/07/2025, l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

AUTORISE l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT) à faire procéder à l’enlèvement et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [V] [N] à défaut de local désigné ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [V] [N] à payer à l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT) à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’un montant correspondant à celui de la redevance totale (charges, taxes et assurance récupérables incluses) au taux en vigueur mois par mois ;

CONDAMNE [V] [N] à payer à l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT) à titre provisionnel la somme de 6144,16 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées au 09/01/2025, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE [V] [N] à s’acquitter de la dette par 23 mensualités de 255 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible quinze jours après l’envoi par la créancière d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception restée infructueuse ;

REJETTE la demande au titre de la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE [V] [N] aux dépens, incluant les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTE l’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE pour le surplus ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection