TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [U] [X]

Madame [C] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jean-François PERET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00081 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6WWT

N° MINUTE : 15

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 30 avril 2025

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [F],

[Adresse 6]

représenté par M^e Jean-François PERET, avocat au barreau de PARIS,

Madame [V] [F] épouse [O],

[Adresse 1]

représentée par M^e Jean-François PERET, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [X],

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [I],

[Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 février 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 avril 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00081 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6WWT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 15/01/2004, [L] [F], [V] [F] épouse [O] et [Z] [F] ont donné à bail à [U] [X] et [C] [I] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5], bâtiment sur rue, pour un loyer mensuel initial de 11460 euros par an, payable par trimestre et d’avance.

[V] [F] épouse [O] et [Z] [F] devenaient usufruitiers chacun pour la moitié du bien loué, par acte notarié du 21/12/2017.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 09/08/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 6451,87 euros.

Par actes de commissaire de justice délivrés en date des 07/11/2024 et 18/11/2024 à personne et selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, [V] [F] épouse [O] et [Z] [F] ont respectivement fait assigner [C] [I] et [U] [X] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;ordonner l’expulsion des lieux de [U] [X] et [C] [I] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin, et l’assistance d’un serrurier ;condamner solidairement [U] [X] et [C] [I] au paiement d’une somme provisionnelle de 6561,66 euros au titre des loyers et charges impayés, augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 6451,87 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, et application de la pénalité de 10% contractuellement prévue ;condamner solidairement [U] [X] et [C] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle, à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au dernier loyer indexé et charges ;condamner in solidum [U] [X] et JulieFERNANDEZ au paiement d’une somme de 2500 euros sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les

dépens.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 7] le 19/11/2024.

L’affaire était appelée et examinée à l’audience du 20/02/2025.

Les bailleurs, représentés par leur conseil, actualisent la demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 1761,66 euros et maintiennent les autres demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance. Ils ne s’opposent pas à la demande de suspension de effets de la clause résolutoire avec délais de paiement d’une durée maximale de 24 mois.

Décision du 30 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00081 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6WWT

[C] [I], comparant en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement suspensifs sur une durée de 36 mois.

Elle déclare avoir repris le paiement du loyer et avoir apurer une grande partie de sa dette locative. Elle souhaite rester dans le logement, où elle habite avec ses deux enfants à charge, âgés de 18 et 21 ans. Elle précise que [U] [X] n’habite plus dans le logement depuis plusieurs années. Elle déclare un salaire entre 3000 euros et 2600 euros par mois, et exerce une activité indépendante.

[U] [X], régulièrement avisé, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision était mise en délibéré au 30/04/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si la défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel la locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Les bailleurs, personnes privées, sont dispensés de la saisine de la CCAPEX. Ils sont donc recevables en leur action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 7] six semaines avant l’audience en application des textes applicables au jour de l’assignation.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 09/08/2024 reproduisait les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[U] [X] et [C] [I] n’ayant pas réglé la totalité de la dette du logement dans les deux mois suivant le commandement, le bail d’habitation s’est trouvé résilié de plein droit le 09/10/2024 à minuit, soit à compter du 10/10/2024.

[C] [I] sollicite la suspension des effets des clauses résolutoires. Il résulte du décompte locatif produit par les bailleurs que l’intégralité du dernier loyer a été réglé. Aussi, des virements importants ont été effectués en plus du loyer en janvier et février 2025, ayant permis l’apurement d’une grande partie de la dette locative.

Les bailleurs ne s’opposent pas à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, compte tenu de la reprise du paiement intégral du loyer et de la capacité d’apurer la dette, il y a lieu de prononcer la suspension des effets des clauses résolutoires sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de [U] [X] et [C] [I], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux et du sursis à exécution durant la trêve hivernale.

Le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur la demande en paiement de l’arriéré et les délais de paiement

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte produit que [U] [X] et [C] [I] restent devoir une somme de 1761,66 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 11/02/2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus, hors frais.

Il convient en conséquence de condamner solidairement [U] [X] et [C] [I] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des loyers et charges échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation compte tenu des paiements intervenus après la délivrance du commandement de payer.

Il n’y a pas lieu de faire application de la pénalité de 10%, cette clause contractuelle étant une clause pénale abusive en vertu de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989. Cette clause abusive doit être écartée.

Compte tenu de la reprise du règlement des loyers, des capacités de paiement déclarés par le locataire à l’audience, des versements importants (près de 7000 euros) effectués en janvier et février 2025, et de la suspension des effets de la clause résolutoire, il y a lieu de mettre en place les délais de paiement suspensifs à hauteur de 48 euros par mois, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due au montant des loyers révisés qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

En ce cas, [U] [X] et [C] [I] seront condamnés solidairement au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais nécessairement engagés pour la présente procédure, [U] [X] et [C] [I] seront dès lors condamnés in solidum à leur verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner in solidum [U] [X] et [C] [I] aux dépens de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 10/10/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 4], [Adresse 2] gauche, bâtiment sur rue, pour défaut de paiement des loyers et charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE solidairement [U] [X] et [C] [I] à payer à [V] [F] épouse [O] et [Z] [F] la somme provisionnelle de 1761,66 euros au titre des loyers et charges dus au 11/02/2025, outre les loyers impayés dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE [U] [X] et [C] [I] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 48 euros, payables au plus tard le 5ème jour de chaque mois et pour la première fois le 5ème jour du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

RAPPELLE qu’en cas de respect par [U] [X] et [C] [I] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception restée infructueuse ;

DIT que [V] [F] épouse [O] et [Z] [F] pourront alors faire procéder à l’expulsion de [U] [X] et [C] [I], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’en ce cas, le sort des meubles sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, en ce cas, [U] [X] et [C] [I] à payer solidairement à [V] [F] épouse [O] et [Z] [F] à titre de provision, l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers et des charges indexés qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE in solidum [U] [X] et [C] [I] aux dépens de la présente procédure ;

CONDAMNE in solidum [U] [X] et [C] [I] à verser la somme de 800 euros à [V] [F] épouse [O] et [Z] [F] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection