TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.A.S. GFF

Monsieur [W] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Clément BASTIDE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/00238 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBXZS

N° MINUTE : 12

JUGEMENT

rendu le 30 avril 2026

DEMANDEUR

Monsieur [R] [Z],

[Adresse 1]

représenté par M^e Clément BASTIDE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

S.A.S. GFF,

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [W] [N],

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 avril 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 26/00238 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBXZS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 juillet 2024, M. [R] [Z] a consenti un bail d’habitation soumis aux dispositions du code civil à la S.A.S GFF sur des locaux situés au [Adresse 3] – appartement de 28 m2 – à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.200 euros et d’une provision pour charges de 150 euros.

Par acte sous seing privé du 10 juillet 2024, M. [R] [Z] a consenti un bail d’habitation soumis aux dispositions du code civil à la S.A.S GFF sur des locaux situés au [Adresse 3] – appartement de 37 m2 – à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.350 euros et d’une provision pour charges de 150 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 07 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un congé pour l’appartement de 28 m2 et un congé, à la même date pour l’appartement de 37 m2.

Par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6.774,96 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire pour le logement n° 0018 de 28 m2.

De même, par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 7.528,08 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire pour le logement n° 0001 de 37 m2.

Par assignation du 2 décembre 2025, M. [R] [Z] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, voir valider les congés et constater la résiliation des baux à compter du 10 juillet 2025, à titre subsidiaire, faire constater l’acquisition des clauses résolutoires insérées dans les commandement en date du 6 octobre 2025 et à titre très subsidiaire voir prononcer la résiliation judiciaire des baux, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [I] et de la S.A.S GFF et obtenir leur condamnation in solidum au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation pour le logement de 28 m2 au 5ème étage d’un montant égal à celui du loyer et des charges soit 1.350 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

— Une indemnité mensuelle d’occupation pour le logement de 37 m2 au 4ème étage d’un montant égal à celui du loyer et des charges soit 1.500 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  6.774,96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2025 pour le logement de 28 m2 au 5ème étage,

—  7.528,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2025 pour le logement de 37 m2 au 4ème étage,

—  3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 13 février 2026, M. [R] [Z] représenté par son conseil, se désiste de ses demandes principales consistant à voir valider les congés et constater la résiliation des baux à compter du 10 juillet 2025 et maintient l’intégralité de ses demandes subsidiaires. Il précise que la dette locative, actualisée au 1er février 2026, s’élève désormais à 13.524,96 euros pour le logement de 28 m2 au 5ème étage et à 15.028,08 euros pour le logement de 37 m2 au 4ème étage.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, la S.A.S GFF et M. [W] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

M. [R] [Z] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties

.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [R] [Z] justifie avoir régulièrement placé l’acte introductif d’instance au greffe du tribunal territorialement et matériellement compétent.

Son action est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail (Code Civil).

Aux termes de l’article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. Aux termes de l’article 651 du code de procédure civile, la notification peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l’aurait prévue sous une autre forme.

En l’espèce, les deux contrats de location du 10 juillet 2024 stipulent dans le paragraphe CLAUSE RESOLUTOIRE : « À défaut de paiement d’un seul terme de loyer tel qu’il résulte du présent contrat, de ses avenants ou d’actes postérieurs à son échéance, ou de ses accessoires, de ses compléments, ou des indemnités d’occupation en cas de maintien dans les lieux, ou encore en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses du présent bail ou des obligations légales ou réglementaires, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié automatiquement et de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu’il y ait lieu de remplir aucune formalité judiciaire.

Il suffira d’une simple ordonnance de référé pour obtenir l’expulsion des lieux loués.

Toute offre de paiement ou d’exécution après l’expiration du délai ci-dessus sera réputée nulle et non avenue, sauf autorisation judiciaire, et ne pourra faire obstacle à la résiliation acquise ».

M. [Z] a fait délivrer à la société S.A.S GFF le 07 avril 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat pour le logement de 28 m2 et un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat pour le logement de 37 m2 à la même date.

Il ressort des décomptes produits par le demandeur que les dettes locatives n’ont pas été régularisées dans le délai imparti d’un mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets des clauses résolutoires, dont les conditions sont réunies depuis le 7 novembre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la S.A.S GFF ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [R] [Z] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Attendu que le bailleur forme, à titre très subsidiaire, une demande de résiliation judiciaire du bail ;

Mais attendu que la résiliation des baux étant d’ores et déjà acquise par le jeu de la clause résolutoire, cette demande très subsidiaire est devenue sans objet ;

Qu’il n’y a donc pas lieu de statuer de ce chef ;

2. Sur la demande de condamnation du dirigeant à titre personnel

Il résulte des pièces versées aux débats que le contrat de bail a été conclu exclusivement entre le bailleur et la société locataire, personne morale distincte de son représentant légal.

Il n’est pas contesté que M. [W] [N], agissant en qualité de représentant légal, est intervenu uniquement au nom et pour le compte de ladite société, sans s’engager personnellement.

Décision du 30 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 26/00238 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBXZS

En outre, aucune stipulation contractuelle ne prévoit qu’il se serait porté caution des obligations locatives de la société, ni qu’il aurait souscrit un engagement personnel distinct. Le représentant légal de la S.A.S GFF n’est, à cet égard, mentionné dans aucun document contractuel en qualité de débiteur à titre personnel.

Or, aux termes de l’article Article 1103 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Il s’en déduit que seules les parties au contrat peuvent être tenues des obligations qui en découlent.

Par ailleurs, le principe de la personnalité morale implique que la société dispose d’une existence juridique propre, distincte de celle de son dirigeant, de sorte que les dettes sociales ne peuvent être imputées à ce dernier en l’absence de disposition légale ou d’engagement personnel exprès.

En l’espèce, aucune faute détachable de ses fonctions ni aucun fondement juridique particulier n’est invoqué ou établi à l’encontre du gérant susceptible de justifier sa condamnation à titre personnel.

Il s’ensuit qu’aucun fondement ne permet de faire droit à la demande formée contre M. [W] [N].

La demande de condamnation in solidum de M. [W] [N] à titre personnel sera en conséquence rejetée.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [R] [Z] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er février 2026, la S.A.S GFF lui devait les sommes de 13.524,96 euros (appartement 28 m2) et 15.028,08 euros (appartement de 37 m2), soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 6.774,96 euros (appartement 28 m2, 5ème étage) et 7.528,08 euros (appartement 37 m2, 4ème étage), suivant décompte arrêté au 1er septembre 2025.

La S.A.S GFF n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer ces sommes au bailleur.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1.350 euros pour ‘appartement 28 m2, 5ème étage et 1.500 euros pour l’appartement 37 m2, 4ème étage).

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 novembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [R] [Z] ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La S.A.S GFF, qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1.200 euros à la demande de M. [R] [Z] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté des dettes locatives et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que M. [R] [Z] se désiste de ses demandes visant à voir validés les deux congés délivrés le 07 avril 2025,

CONSTATE que les dettes locatives visées dans les commandements de payer du 06 octobre 2025 n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 juillet 2024 entre M. [R] [Z], d’une part, et la S.A.S GFF, d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] – appartement de 28 m2 – à [Localité 1] est résilié depuis le 7 novembre 2025,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 juillet 2024 entre M. [R] [Z], d’une part, et la S.A.S GFF, d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] – appartement de 37 m2 – à [Localité 1] est résilié depuis le 7 novembre 2025,

ORDONNE à la S.A.S GFF de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] – appartement de 28 m2 – à [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu de statuer sur la demande très subsidiaire de résiliation judiciaire du bail, celle-ci étant devenue sans objet ;

REJETTE la demande de condamnation in solidum de M. [W] [N] à titre personnel,

CONDAMNE la S.A.S GFF au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, soit la somme mensuelle de 1.350 euros pour l‘appartement 28 m2, 5ème étage et 1.500 euros pour l’appartement 37 m2, 4ème étage),

DIT que l’indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 novembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE la S.A.S GFF à payer à M. [R] [Z] la somme de 6.774,96 euros (six mille sept cent soixante-quatorze euros et quatre-vingt-seize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2025,

CONDAMNE la S.A.S GFF à payer à M. [R] [Z] la somme de 7.528,08 euros (sept mille cinq cent-vingt-huit euros et huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE la S.A.S GFF à payer à M. [R] [Z] la somme de 1.200 euros (mille deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. la S.A.S GFF aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 6 octobre 2025 et celui de l’assignation du 2 décembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge