TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Marie-Caroline HUBERT, Monsieur [S] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine HENNEQUIN, M^e Isabelle DELMAS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08779 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54OD

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 06 février 2026

DEMANDERESSE

LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] ayant pour sigle RIVP

S.A. dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P483

DÉFENDEURS

Madame [I] [Y]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Marie-Caroline HUBERT, avocat au barreau de PARIS, toque : E346, désignée au titre de l’aide juridictionnelle

Monsieur [U] [A]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Marie-Caroline HUBERT, avocat au barreau de PARIS, toque : E346, désignée au titre de l’aide juridictionnelle

Madame [Z] [C] [G]

demeurant [Adresse 2]

assistée par M^e Isabelle DELMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : A546, désignée au titre de l’aide jurdicitionnelle

Monsieur [S] [K]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Décision du 06 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/08779 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54OD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente , juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 janvier 2026 prorogé au 06 février 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 26 septembre 2022, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 7] (ci-après dénommée « la RIVP ») a consenti un bail d’habitation à Madame [I] [Y] portant sur des locaux à usage d’habitation situés, [Adresse 4].

Mme [I] [Y] étant mariée avec M. [U] [A] depuis le 18 décembre 2021, ce dernier est cotitulaire du bail.

Mme [Z] [C] [G] s’est installée avec l’accord des colocataires dans une chambre de ce logement.

Elle a déposé plainte le 18 mai 2024 contre Mme [I] [Y] et M. [U] [A] en indiquant que ces derniers lui avaient proposé la location de cette chambre, où elle s’était installée le 10 février 2024, moyennant un loyer de 415 euros. Elle indiquait que parmi les trois chambres du logement, l’une était occupée par un locataire de nationalité ivoirienne tandis que la dernière avait été occupée récemment par une personne de nationalité nigériane que Mme [I] [Y] et M. [U] [A] avaient fait sortir de force. Elle expliquait que ces derniers s’étaient d’ailleurs présentés à elle pour lui dire de quitter les lieux, en la menaçant.

Ce même jour, Mme [I] [Y] adressait une lettre recommandée à Mme [Z] [C] [G] pour lui demander de quitter l’appartement au plus tard le 18 juin 2024.

Mme [Z] [C] [G] a averti la RIVP que les locataires lui sous-louaient une chambre, l’autre étant sous-louée à M. [S] [K].

La bailleresse a fait dresser un procès-verbal par commissaire de justice le 13 juin 2024 pour constater les conditions d’occupation de l’appartement et faire toutes constatations utiles à la sauvegarde de ses intérêts.

Sur place, Mme [Z] [C] [G] lui donnait accès à l’appartement, ce qui permettait au commissaire de justice de constater que les locataires en titre n’occupaient pas les lieux et qu’ils organisaient des sous-locations illicites. Mme [Z] [C] [G] précisait qu’elle réglait 415 euros par mois à M. [U] [A], tandis que M. [S] [K] réglait 400 euros. Elle ajoutait être apeurée par M [U] [A] et Mme [I] [Y] qui avaient expulsé par la violence un homme de nationalité nigériane et qui lui avaient indiqué vouloir récupérer sa chambre pour la louer à des conditions plus avantageuses pendant les jeux olympiques.

C’est dans ces conditions que la RIVP a fait assigner Mme [I] [Y] et M. [U] [A], Mme [Z] [C] [G] et M. [S] [K], par acte de commissaire de justice des 31 juillet, 9 août et 22 août devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Prononcer la résiliation du bail d’habitation liant la RIVP à Mme [I] [Y] et M. [U] [A] pour inoccupation, cession et sous-location illicite du logement,Constater la qualité d’occupants sans droit ni titre de Mme [I] [Y], de M. [U] [A], Mme [Z] [C] [G] et M. [S] [K],Ordonner l’expulsion de Mme [I] [Y] et M. [U] [A] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, notamment, de Mme [Z] [C] [G] et M. [S] [K] des lieux loués, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,Supprimer le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Condamner solidairement Mme [I] [Y] et M. [U] [A] à payer à la société RIVP la somme de 2 262, 85 euros sauf à parfaire, au titre de l’arriéré locatif,Condamner in solidum Mme [I] [Y], M. [U] [A], Mme [Z] [C] [G] et M. [S] [K] à payer à la RIVP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre les taxes et charges diverses et courantes et ce, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clés,Condamner in solidum Mme [I] [Y] et M. [U] [A] à payer à la société RIVP la somme de 11 138 euros, à parfaire, correspondant à la restitution des fruits civils,Condamner in solidum Mme [I] [Y] et M. [U] [A] à payer à la société RIVP la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner in solidum Mme [I] [Y] et M. [U] [A] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée aux audiences des 11 février 2025, 4 juin 2025 et 7 novembre 2025.

Lors de l’audience du 7 novembre 2025, la requérante, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant sa demande au titre de l’arriéré locatif à 12 751,15 euros, décompte arrêté au 3 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse et sa demande au titre des fruits civils à la somme de 21 429 euros. La RIVP sollicite le rejet de toute demande de délais. Subsidiairement, si ces délais étaient accordés, elle demande qu’ils soient assortis d’une clause de déchéance du terme.

Au soutien de ses prétentions, la RIVP fait valoir que les locataires, Mme [I] [Y] et M. [U] [A] ont gravement manqué à leurs obligations en n’occupant pas personnellement les lieux, en organisant des sous-locations illicites, ce qui contrevient aux dispositions de l’article L.442-8 du code de la construction et de l’habitation, à l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi qu’à l’article 5 des conditions générales du bail. Conséquemment, elle estime que ces manquements graves et répétés justifient la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion des locataires et tout occupant de leur chef, en l’espèce M. [S] [K], Mme [Z] [C] [G] ayant quitté les lieux quant à elle en janvier 2025. Elle précise que compte-tenu de l’inoccupation du logement par les locataires en titre, il conviendra de supprimer le délai de 2 mois suivant commandement de quitter les lieux. En outre, les locataires sont débiteurs d’une dette locative à laquelle ils doivent être condamnés. La RIVP demande par ailleurs la condamnation in solidum de Mme [I] [Y], M. [U] [A] et M. [S] [K] à une indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux.

Concernant les fruits civils, elle précise avoir fondé sa demande sur :

1) L’occupation par Mme [Z] [C] [G] depuis février 2024, laquelle réglait les sommes suivantes :

—  415 euros par mois à partir de février 2024

—  63 euros par mois de participation aux frais d’électricité et de gaz d’avril à juin 2024

—  275,90 euros lors de l’installation

2) L’occupation par M. [S] [K] depuis octobre 2022 qui réglait les sommes de :

—  400 euros par mois

—  63 euros par mois de participation aux frais d’électricité et de gaz d’avril à juin 2024.

Mme [Z] [C] [G], assistée de son conseil, par conclusions écrites en défense soutenues oralement sollicite quant à elle de :

Dire n’y avoir lieu à prononcer son expulsion des lieux loués, qu’elle a quittés,Condamner in solidum Mme [I] [Y] et M. [U] [A] à lui rembourser la somme de 3 949 euros au titre de prétendus loyers outre une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts,Dire n’y avoir lieu à condamnation à l’article 700 ni aux dépens à son encontre.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle a quitté le logement en janvier 2025. Elle demande le remboursement des loyers qu’elle a versés dès lors que les époux [Y] [A] n’ont pas reversé les loyers à la RIVP. Par ailleurs, au soutien de sa demande de dommages et intérêts, elle indique avoir fait l’objet de diverses violences et d’une agression au mois de septembre 2024, ce qui l’a conduite à quitter le logement. Elle demande à ne pas être condamnée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte-tenu de sa bonne foi à l’égard de la RIVP.

Mme [I] [Y] et M. [U] [A], représentés par leur conseil, par conclusions écrites en défense soutenues oralement sollicitent de :

dire et juger irrecevable et mal fondée la RIVP en sa demande de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion,dire et juger que la créance de la RIVP au titre des fruits perçus de la sous-location de l’appartement n’est pas liquide,accorder aux consorts [E], en application de l’article 1343-5 du code civil les plus amples délais de paiement pour s’acquitter de la somme due,En conséquence :

débouter la RIVP de ses demandes présentées au titre de la sous-location,dire et juger irrecevable et mal fondée Mme [Z] [C] [G] en toutes ses demandes,dire et juger que la créance de Mme [Z] [C] [G] au titre des sommes versées et des dommages-intérêts n’est ni justifiée ni liquide,débouter Mme [Z] [C] [G] de toutes ses demandes,A titre subsidiaire :

fixer le montant de la créance de la RIVP au titre des fruits de la sous-location à hauteur de 1 375 euros,accorder aux consorts [E], en application de l’article 1343-5 du code civil les plus amples délais de paiement pour s’acquitter de la somme due,En conséquence et en tout état de cause :

juger qu’il n’y a pas lieu de les condamner au paiement des sommes réclamées par la RIVP au titre de l’article 700 du code de procédure civile et que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [I] [Y] et M. [U] [A] font valoir que M. [U] [A] a, contre l’avis de Mme [I] [Y], mis à la disposition de Mme [Z] [C] [G] qui était en difficultés une chambre, sans intention d’enfreindre la loi, et ce, pour pallier des difficultés financières, cette mise à disposition n’étant que ponctuelle. S’ils reconnaissent que Mme [I] [Y] n’occupait pas le logement, ils soutiennent que cette inoccupation n’était que passagère et que Mme [I] [Y] avait l’intention de revenir vivre à [Localité 7] dès la fin de son congé maternité, M. [U] [A] étant demeuré quant à lui sur place. Mme [I] [Y] explique la lettre envoyée à Mme [Z] [C] [G] le 18 mai 2024 par le fait qu’elle avait découvert l’occupation de Mme [Z] [C] [G], alors qu’elle souhaitait précisément se réinstaller à [Localité 7], dans son logement.

S’agissant de M [S] [K], présenté comme un ami de la famille, cousin de Mme [I] [Y], ils exposent que sa présence dans les lieux n’a été que ponctuelle (pour une durée d’environ 3 mois) et concédée à titre amical. Ils soutiennent que le procès-verbal de répartition des charges ne démontre pas autre chose, la répartition des charges entre les occupants n’étant pas anormale, et démontrant au demeurant que M. [U] [A] était quant à lui présent.

Concernant l’arriéré locatif, ils en contestent le décompte et sollicitent un délai de 36 mois pour apurer la dette.

Pour s’opposer à la demande au titre des fruits civils, ils allèguent n’avoir tiré aucun bénéfice de la mise à disposition d’une chambre. Ils contestent par ailleurs le décompte de la RIVP et estiment qu’il n’est justifié que de trois sommes versées à leur bénéfice, soit 415 euros X 2, ainsi qu’une somme de 515 euros.

Pour s’opposer aux demandes de Mme [Z] [C] [G], ils allèguent la mauvaise foi de cette dernière qui aurait dénoncé les époux pour leur nuire et récupérer le droit au bail. Par ailleurs, ils estiment qu’il n’est pas démontré qu’elle a versé la somme de 3 949 euros au titre de prétendus loyers.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné par remise à étude, M. [S] [K] n’est ni présent, ni représenté à l’audience sans motif légitime, de sorte que le jugement sera réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2026, prorogée au 6 février 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré (dûment autorisée), la RIVP expose que les montants qui étaient contestés par les époux [Y] – [A] correspondent au supplément de loyer solidarité appliqué en janvier 2024 et 2025 et régularisé en février 2024 et 2025.

Les autres parties n’ont pas adressé de note en délibéré en réponse.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Les articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil font notamment obligation au preneur d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

En application de ces textes, le preneur ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L.442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Il est constant qu’un hébergement cédé à un tiers au bail, alors que le preneur n’occupe plus le logement, est assimilable à une cession prohibée justifiant la résiliation du bail.

En l’espèce, l’article 5 des conditions générales du contrat de bail signé le 26 septembre 2022 par Mme [I] [Y], et intitulé « Incessibilité et intransmissibilité » stipule :

« L’occupation des locaux loués étant strictement réservée au locataire, qui doit y établir son habitation principale et y résider à ce titre au moins huit mois par an, le présent contrat est incessible et intransmissible, sauf dans les conditions prévues aux articles 14 et 40-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le locataire ne pourra sous-louer les lieux loués, même partiellement, sauf aux personnes limitativement énumérées à l’article 442-8-1 II du code de la construction et de l’habitation et dans le respect des conditions dudit article, sous réserve d’informer préalablement le bailleur de son intention d’user de cette faculté.".

Or, la bailleresse a mandaté la SELARL LOTTE-CANTO-VIDAL, commissaires de justice, qui a par, procès-verbal du 13 juin 2024, constaté :

la présence de Mme [Z] [C] [G] dans le logement au sein duquel elle occupe une chambre ; la présence de vêtements et d’une valise dans une penderie, dont Mme [Z] [C] [G] indique qu’il s’agit des effets d’un cousin du locataire qui vient de temps en temps et règle 200 euros par mois ;deux des chambres du logement sont fermées à clef, l’une d’elle étant celle de M. [S] [K] selon Mme [Z] [C] [G],les déclarations de Mme [Z] [C] [G] selon lesquelles :Elle sous-loue une chambre au sein du logement depuis le mois de février 2024 moyennant une contrepartie financière de 415 euros qu’elle verse à M. [U] [A] ;M [S] [K] règle une autre chambre pour 400 euros par mois depuis 2022 ;M. [U] [A] vient souvent le matin dans le logement avant de repartir ;Un homme de nationalité nigériane vivait dans la chambre libre avant d’être expulsé manu militari par le couple, qui stocke toujours ses affaires dans une cave ;Elle est effrayée de se faire déloger de la même manière par M. [U] [A] qui veut récupérer la chambre pour la louer durant la période des jeux olympiques.

Or, les déclarations de Mme [Z] [C] [G] sont corroborées par :

Un procès-verbal de répartition des charges d’électricité et de gaz signé le 09 avril 2024 entre les personnes ainsi dénommées : "le bailleur, [U] [A], 1er locataire : [S] [K], 2ème locataire : [Z] [P] courrier de « mise en demeure et préavis » du 18 mai 2024 de Mme [I] [Y] par lequel cette dernière lui "demande de quitter (son) appartement situé au [Adresse 3] et ce, dans les 30 jours soit au plus tard le 18 juin 2024"Certains mouvements bancaires au débit de Mme [Z] [C] [G] et au crédit de M. [U] [A]: le 6 mars 2024 intitulé "loyer mars + freebox« de 415 euros, le 10 avril 2024 intitulé »loyer avril + électricité + abonnement ENT 2024« pour un montant de 515 euros, le 6 mai 2024, intitulé »loyer de mai + wifi 2024" de 415 euros.

Il n’est pas contesté Mme [Z] [C] [G] et M. [S] [K] ont bien vécu dans ce logement, pas plus qu’il n’est contesté que Mme [I] [Y] était partie vivre en dehors de [Localité 7], à [Localité 6].

M. [U] [A] conteste pour sa part avoir quitté le logement. Toutefois, cette affirmation est contredite par Mme [Z] [C] [G]. En outre, au moment du constat du commissaire de justice, il n’a été retrouvé dans le logement aucune trace d’habitation de la part de M. [U] [A].

Il n’est pas non plus contesté que les occupants s’acquittaient de certaines sommes à l’égard de Mme [I] [Y] et M. [U] [A].

La RIVP confirme dans ses écritures n’avoir jamais été informée ni a fortiori avoir autorisé ces sous-locations.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Mme [I] [Y] et M. [U] [A] ne vivent pas à titre principal dans le logement, de sorte qu’ils contreviennent aux obligations de l’article VIII du contrat de bail et de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989.

Il est par ailleurs constant que le fait pour un locataire de quitter les lieux loués au profit d’un occupant qui y réside à titre exclusif caractérise une cession illicite du bail.

Or, il résulte de l’ensemble des éléments ci-dessus développés que Mme [I] [Y] et M. [U] [A] ont, vraisemblablement dès le début du contrat de bail, mis le logement à profit de plusieurs occupants, en l’espèce notamment Mme [Z] [C] [G] et M. [S] [K], ce qui s’analyse en une cession prohibée du contrat de bail souscrit.

Pour s’exonérer de leur responsabilité, Mme [I] [Y] et M. [U] [A] mettent en avant le fait qu’ils n’avaient pas conscience d’enfreindre de la loi, qu’ils n’ont fait qu’aider un cousin (M. [S] [K]) et une femme (Mme [Z] [C] [G]) qui était en difficultés, et qu’ils avaient l’intention d’habiter à nouveau le logement, à l’issue du congé maternité de Mme [I] [Y] qu’elle était allée passer dans sa famille à [Localité 6] pour « se reposer ».

Cette argumentation ne saurait prospérer, la cession prohibée du bail par Mme [I] [Y] et M. [U] [A] étant caractérisée par leur absence dans les lieux, la fermeture à clef des portes des chambres et l’existence d’une contrepartie financière subséquente pour les sous-occupants.

En ces conditions, les infractions au contrat de bail sont ainsi caractérisées et suffisamment graves pour justifier la résiliation de ce contrat aux torts exclusifs de Mme [I] [Y] et M. [U] [A].

Il convient par conséquent de résilier le contrat de bail.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Mme [Z] [C] [G] indique, sans être contredite par la RIVP, avoir quitté les lieux en janvier 2025, en restituant les clefs. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner son expulsion.

Concernant Mme [I] [Y], M. [U] [A], il y a lieu d’ordonner leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

S’agissant de M. [S] [K] qui ne s’est pas présenté à l’audience, et ne s’est pas fait représenter, il n’est pas soutenu par Mme [I] [Y] et M. [U] [A] qu’il aurait quitté les lieux, de sorte qu’il y a lieu également d’ordonner son expulsion.

Mme [I] [Y] et M. [U] [A] ne résident pas dans les lieux. S’agissant de M. [S] [K], il n’est pas démontré qu’il soit entré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, de sorte que le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne pourra être supprimé.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

La RIVP sollicite la condamnation solidaire de Mme [I] [Y] et M. [U] [A] au paiement de la somme de 12 751,15 euros au titre de l’arriéré arrêté au 3 novembre 2025 (échéance d’octobre 2025 incluse).

Il ressort du décompte produit et de la note en délibéré (qui n’a appelé aucune observation de la part des débiteurs) que la dette s’établit à hauteur de 12 751,15 euros, après avoir décompté le montant du supplément de loyer de solidarité.

En conséquence, Mme [I] [Y] et M. [U] [A] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 12 751,15 euros au titre de l’arriéré arrêté au 3 novembre 2025 (échéance d’octobre 2025 incluse).

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Elle est due par le titulaire du contrat de bail, peu importe qu’il réside dans les lieux, par les éventuels cotitulaires solidaires du bail ou encore par la caution, si une disposition le prévoit expressément.

Lorsqu’un sous-locataire se maintient dans les lieux malgré la cessation du bail principal et la résiliation du sous-bail, c’est au locataire principal d’assumer le paiement de l’indemnité d’occupation. La solution est juridiquement fondée sur l’absence de relation contractuelle entre le propriétaire et le sous-preneur. Le premier ignore le second et a pour seul débiteur le locataire avec lequel il a traité et qui est tenu, aux termes du bail, de restituer les lieux libres de toute occupation de son fait ou de tout ayant cause ou ayant droit.

Sur les débiteurs de l’indemnité

La RIVP sollicite la condamnation in solidum des locataires en titre, Mme [I] [Y] et M. [U] [A] avec les occupants sans droit ni titre au titre de l’indemnité d’occupation, soit M. [S] [K] seul, dès lors que Mme [Z] [C] [G] ne vit plus dans les lieux.

En l’espèce, Mme [I] [Y] et M. [U] [A] sont titulaires uniques du contrat de bail souscrit avec la RIVP. Bien qu’ils ne vivent plus dans les lieux, il convient de rappeler qu’ils n’ont ni donné congé, ni restitué les clés. A contrario, ils l’ont sous-loué à diverses personnes et en ont perçu des fruits. Ils sont en conséquence redevables in solidum d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Décision du 06 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/08779 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54OD

En ces conditions, Mme [I] [Y] et M. [U] [A] seront seuls condamum nés in solidà l’indemnité d’occupation.

M. [S] [K] ne sera pas tenu in solidum avec eux au paiement de l’indemnité d’occupation.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Mme [I] [Y] et M. [U] [A] seront condamnés in solidum à payer à la RIVP une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre les taxes et charges diverses et courantes, à compter de la date de résiliation et ce, jusqu’à libération complète et effective des lieux litigieux, en ce, compris la remise des clefs.

Sur la restitution des fruits civils

En vertu de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Aux termes de l’article 546, la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement.

Selon l’article 548 du code civil, les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement.

L’article 549 dispose que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée à la date du remboursement.

Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire en application de l’article 548 précité (Civ. 3ème 12 septembre 2019, n°18-20.727).

Le loyer constitue un fruit civil de la propriété et le preneur, auteur de la sous-location illicite, ne peut être un possesseur de bonne foi. Il en résulte que les fruits de la sous-location appartiennent par accession au bailleur, et que le preneur, qui n’est pas un possesseur de bonne foi, ne peut prétendre à voir déduire du montant des fruits de la sous-location celui des loyers encaissés par le bailleur.

En l’espèce, il ressort de l’ensemble des éléments susmentionnés que Mme [I] [Y] et M. [U] [A] ne vivent plus dans le logement.

Il apparait suivant les déclarations de Mme [Z] [C] [G] reprises dans le procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice que cette dernière est arrivée dans le logement en février 2024. S’agissant de M. [S] [K], il résultait des déclarations de Mme [Z] [C] [G] qu’il était présent dès 2022. Le bail ayant été conclu le 26 septembre 2022, il peut être considéré qu’il est présent depuis octobre 2022.

Il résulte des déclarations de Mme [G], partiellement corroborées par ses relevés de compte bancaire ainsi que le procès-verbal de répartition des charges qu’elle s’est acquittée chaque mois d’un loyer de 400 euros, de 15 euros de participation à internet, d’une somme de 275,90 euros réglée à l’installation et de 63 euros de participation aux frais d’électricité et de gaz entre avril et juin 2014. Quant à M. [S] [K], il s’est acquitté, selon Mme [Z] [C] [G] d’un loyer de 400 euros par mois et 63 euros de participation aux frais d’électricité et de gaz, la RIVP est fondée à solliciter la somme au titre des fruits civils la somme suivante :

Pour Mme [Z] [C] [G] : entre février 2024 et janvier 2025, soit 12 mois :415 euros au titre du « loyer » X 13 mois = 5 395 euros63 euros au titre des « charges » entre avril et juin 2014 = 189 euros275,90 eurosTotal = 5859,90 euros

Pour M. [S] [K] : entre octobre 2022 et novembre 2025, soit 38 mois :400 X 38 = 15 200 euros63 euros au titre des « charges » entre avril et juin 2014 = 189 eurosTotal = 15 389 euros

Total général = 21 248,90 euros

Dès lors, il y a lieu dès lors de condamner in solidum Mme [I] [Y] et M. [U] [A] à verser à la RIVP la somme de 21 248, 90 euros en remboursement des fruits issus de la sous-location prohibée.

Il sera observé en outre que ce calcul ne tient pas compte des sommes versées par le « cousin » qui avait sa valise dans le logement où il vivait ponctuellement ni de celles versées par l’homme de nationalité nigériane qui a vécu un temps dans le logement avant d’en être chassé, selon Mme [Z] [C] [G].

Sur les demandes de Mme [Z] [C] [G]

Au titre du remboursement de ses loyers

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [Z] [C] [G] ne conteste pas avoir occupé les lieux de février 2024 à janvier 2025.

Elle n’indique pas avoir dû s’acquitter envers la RIVP de quelconques sommes.

En ces conditions, elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Au titre des dommages intérêts pour préjudice moral

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Mme [Z] [C] [G] a porté plainte le 19 août 2024 en indiquant que le 26 juillet, « les propriétaires de l’appartement (étaient) venus avec des outils en nous disant qu’ils défonceraient la porte quand (elle partirait) au travail », que les policiers étaient intervenus et leur avaient demandé de ne pas toucher à ses affaires, mais qu’une fois partis, « les propriétaires (avaient) touché à ses affaires et les (avaient sorties) de l’appartement », précisant qu’il s’agissait de ses meubles. Elle ajoutait que le propriétaire lui (avait) dit récemment « les gens à qui j’ai à faire, je les élimine ou je les fais taire, ce que tu cherches, tu l’auras, c’est ce qui t’arrivera, la tombe n’est que de 1mètre 50. ».

Or, elle avait déjà porté plainte le 18 mai 2024 en indiquant notamment : "Un jour, M. [A] [U] et Mme [Y] [I] se sont présentés devant ma chambre alors que je (sortais) de la douche pour me dire de quitter les lieux. (…) Le Monsieur m’a dit : “pour faire sortir les gens, cela me prendra quelques secondes. Quand j’ai à faire aux gens, je les élimine, je les fais taire, c’est parce que tu ne me connais pas encore, tu ne sais pas à qui tu as à faire, si tu ne pars pas, on viendra changer les serrures de ta chambre et de l’appartement et on mettra tes affaires dehors.”".

Elle s’est également ouverte auprès du commissaire de justice, lors du constat, du fait qu’elle était « effrayée de se faire déloger », comme l’avait été l’homme de nationalité nigériane et qu’elle avait d’ailleurs déposé plainte le 18 mai 2024 pour des menaces de Mme [I] [Y] et de M. [U] [A] à son encontre.

Mme [Z] [C] [G] produit également un certificat initial descriptif du 23 septembre 2024 relatif à une agression, mais sans que cette agression ne puisse être rattachée au comportement de Mme [I] [Y] ou M. [U] [A].

Ces derniers opposent à Mme [Z] [C] [G] l’absence de suites pénales à ces plaintes.

Néanmoins, il résulte de l’ensemble des éléments produits que des violences à tout le moins morales ont été exercées sur Mme [Z] [C] [G] de la part de Mme [I] [Y] et M. [U] [A].

Ces faits sont constitutifs d’une faute civile et ont nécessairement causé un préjudice moral à Mme [Z] [C] [G] qui doit faire l’objet d’une réparation sous forme de dommages et intérêts.

En conséquence, il convient de condamner Mme [I] [Y] et M. [U] [A] in solidum à lui verser la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur la demande de délai de paiement de Mme [I] [Y] et de M. [U] [A]

Mme [I] [Y] et M. [U] [A] sollicitent des délais de paiement d’une durée de 36 mois.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les ressources déclarées de Mme [I] [Y] et M. [U] [A] ne peuvent leur permettre d’assumer en 24 mois le paiement de l’entiéreté des sommes mises à leur charge.

Il s’ensuit que Madame [I] [Y] et M. [U] [A] seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Mme [I] [Y] et M. [U] [A], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la RIVP les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner in solidum Mme [I] [Y] et M. [U] [A] à lui verser la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile et sera rappelée, aucun élément ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 26 septembre 2022 entre la RIVP d’une part et Mme [I] [Y] et M. [U] [A] d’autre part, concernant l’appartement [Adresse 4], aux torts exclusifs de ceux-ci ;

ORDONNE, par conséquent à Mme [I] [Y] et M. [U] [A], ainsi qu’à M. [S] [K], occupant du chef de Mme [I] [Y] et M. [U] [A], de libérer immédiatement de leur personne, des lieux sis [Adresse 4] ;

AUTORISE la RIVP, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion et à celle de tout autre occupant du chef de Mme [I] [Y], M. [U] [A] et M. [S] [K], avec l’assistance de la force publique si besoin est et d’un serrurier le cas échéant ;

RAPPELLE que les dispositions de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatives au sursis à expulsion pendant la trêve hivernale ont vocation à s’appliquer ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [Y] et M. [U] [A], à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre les taxes et charges diverses et courantes, à compter de la date de résiliation et ce, jusqu’à libération complète et effective des lieux litigieux, en ce, compris la remise des clefs ;

REJETTE la demande de condamnation in solidum de M. [S] [K] ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [Y] et M. [U] [A] à verser à la la RIVP la somme de 12 751,15 euros au titre de l’arriéré arrêté au 3 novembre 2025 (échéance d’octobre 2025 incluse).

CONDAMNE in solidum Mme [I] [Y] et M. [U] [A] à verser à la RIVP la somme de 21 248,90 euros au titre des fruits indument perçus dans le cadre de la sous-location prohibée ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [Y] et M. [U] [A] à verser à Mme [Z] [C] [G] la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;

REJETTE la demande de Mme [I] [Y] et M. [U] [A] de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [Y] et M. [U] [A] à verser à la RIVP une somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [Y] et M. [U] [A] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples prétentions ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 6 février 2026 et signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière,

La greffière La juge des contentieux de la protection