TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e AUDINEAU, M^e SIBON,

M^e BALON et M^e BETCHEN

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e PERRAUT

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/03332

N° Portalis 352J-W-B7F-CT5Q7

N° MINUTE :

Assignation du :

24 décembre 2020

JUGEMENT

rendu le 28 mars 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société « Cabinet LESCALLIER »

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [R]

[Adresse 6]

[Localité 10]

représenté par Maître Michel-Alexandre SIBON de l’AARPI FLS Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0204

S.A. AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assureur de Monsieur [H] [R]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Philippe BALON de la SELEURL CABINET BALON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0263

Décision du 28 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/03332 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5Q7

Monsieur [J] [I]

[Adresse 5]

[Localité 8]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2021/044166 du 12/10/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

représenté par Maître Denise BETCHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1413

S.A. AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assureur de Monsieur [J] [I]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Vincent PERRAUT de la SELARL SELARL SILLARD CORDIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C189

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 16 janvier 2025 présidée par Marie-Charlotte DREUX, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 mars 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. et Mme [O] sont propriétaires d’un logement situé au troisième étage de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12], soumis au statut de la copropriété.

M. [R] est pour sa part propriétaire d’un bien situé au quatrième étage, à l’aplomb de celui des époux [O], qui était donné en location à M. et Mme [I], assurés auprès de la SA Axa France IARD.

Se plaignant d’infiltrations, M. et Mme [O] ont fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires, M. [R], M et Mme [I], ainsi que leurs assureurs respectifs, aux fins de réalisation d’une expertise judiciaire.

Décision du 28 mars 2025

8ème chambre 3ème section

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Par ordonnances en date du 19 juin 2014 et du 15 mars 2016, M. [M] [E] a été désigné comme expert.

Il a déposé ses rapports le 05 février 2016 et le 24 avril 2017, aux termes desquels il attribuait les infiltrations dénoncées aux installations sanitaires du logement appartenant à M. [R].

M. et Mme [O] ont ainsi fait assigner ce dernier ainsi que M. et Mme [I] afin d’obtenir l’indemnisation des préjudices subis.

Par jugement en date du 07 juin 2018, le tribunal de grande instance de Versailles a condamné M. [R], partiellement garanti par ses locataires, à indemniser M. et Mme [O] au titre des préjudices matériels et immatériels subis.

Mme [I] est décédée le [Date décès 1] 2019.

Par exploits délivrés les 24, 29 décembre 2020 et 29 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [R], M et Mme [I] ainsi que leur assureur, la SA Axa France IARD, afin d’être indemnisé des préjudices subis du fait des infiltrations en provenance du logement de M. [R].

Par ordonnance en date du 03 mars 2023, le juge de la mise en état a notamment débouté la SA Axa France IARD et M. [I] de leurs fins de non recevoir et par conséquent déclaré recevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires.

Il a également ordonné à M. [I] de produire aux débats, sous astreinte, l’acte de notoriété de son épouse, ou à défaut une copie de l’intégralité du livret de famille, accompagnée de l’adresse du ou des enfants majeurs du couple.

Dans ses conclusions n°1, notifiées par voie électronique le 13 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 2224 et 2239 du code civil et 9 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« DEBOUTER Monsieur [J] [L] [I] de sa demande visant à voir déclarer irrecevable car prescrites les demandes formées à son encontre par le Syndicat des Copropriétaires.

DEBOUTER Monsieur [H] [R] et Monsieur [J] [L] [I] de leurs demandes formées à titre principal, subsidiaire et ou accessoires à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires.

CONDAMNER in solidum Monsieur [H] [R], Monsieur [J] [L] [I], Madame [G] [G] épouse [I], la Société AXA FRANCE IARD es qualité d’assureur de Monsieur [H] [R] (Police n°20513069925687) et la Société AXA FRANCE IARD es qualité d’assureur des époux [L] [I] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] la somme de 18.442,15 €.

CONDAMNER in solidum Monsieur [H] [R], Monsieur [J] [L] [I], Madame [G] [G] épouse [I], la Société AXA FRANCE IARD es qualité d’assureur de Monsieur [H] [R] (Police n°20513069925687) et la Société AXA FRANCE IARD es qualité d’assureur des époux [L] [I] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Décision du 28 mars 2025

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CONDAMNER in solidum Monsieur [H] [R], Monsieur [J] [L] [I], Madame [G] [G] épouse [I], la Société AXA FRANCE IARD es qualité d’assureur de Monsieur [H] [R] (Police n°20513069925687) et la Société AXA FRANCE IARD es qualité d’assureur des époux [L] [I] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] la somme de 6.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Les CONDAMNER in solidum en outre aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, représentée par Maître Eric AUDINEAU, Avocats aux offres de droit, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. »

Dans ses conclusions n°1, notifiées par voie électronique le 17 novembre 2021, M. [R], demande au tribunal de :

« JUGER que la condamnation au titre du remboursement des frais engagés par le Syndicat des Coproprietaires ne saurait excéder la somme de 14.090, 88 € ;

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]) représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet ESCALLIER, de leur demande indemnitaire au titre de la résistance abusive ;

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]) représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet ESCALLIER, de ses demandes plus amples ou contraires ;

JUGER que dans leurs rapports réciproques avec le Concluant, Monsieur [J] [L] [I] solidairement avec Madame [G] [G], épouse [I] et in solidum avec leur assureur, la société AXA France IARD doivent être condamnés à relever Monsieur [H] [R] à hauteur de 40% des condamnations prononcées.

JUGER que la société AXA France IARD, assureur de Monsieur [H] [R], le garantira dans les conditions et limites de sa police,

CONDAMNER in solidum Monsieur [J] [L] [I], Madame [G] [G], épouse [I], la société AXA France IARD es qualité d’assureur des époux [I] à lui payer la somme de 811, 33 € au titre des travaux d’urgence realises aux frais avancés de Monsieur [R]

CONDAMNER tout succombant à payer à Monsieur [H] [R] la somme de 2.000 Euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels pourront être directement recouvrés s’il y a lieu, par Maitre Michel-Alexandre SIBON, avocat constitué. »

Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 06 décembre 2023, la SA Axa France IARD, assureur de M. [R], demande au tribunal au visa de l’article 1317 du code civil, de :

« Donner acte à la société AXA France IARD, de ce qu’elle s’en rapport à justice sur le quantum de la demande principale formulée par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]) représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet ESCALLIER,

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]) représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet ESCALLIER, de sa demande au titre de la résistance abusive ;

Décision du 28 mars 2025

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N° RG 21/03332 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT5Q7

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]) représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet ESCALLIER, de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNER la société AXA France IARD, assureur de Monsieur [R], dans les limites du contrat, franchise déduite ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [J] [L] [I] et son assureur à relever et garantir Monsieur [H] [R] et son assureur à hauteur de 40% des condamnations prononcées à leur encontre en principal, intérêts, frais et accessoires.

CONDAMNER tout succombant à payer à la société AXA France IARD la somme de 2.000 Euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels pourront être directement recouvrés par Maître Philippe BALON, avocat aux offres de droit. »

Dans ses conclusions n°3, notifiées par voie électronique le 02 octobre 2023, M. [I] demande au tribunal, au visa de l’article L.121-2 du code des assurances et du décret n°87-712 du 26 août 1987 de :

« A titre principal,

— Constater tout d’abord que les désordres et préjudices dont le syndicat des copropriétaires poursuit la réparation et le remboursement portent sur les parties communes et sont donc imputables au propriétaire-bailleur, M. [R] comme l’a relevé l’expert dans son rapport,

— Rejeter les demandes d’indemnisation du syndicat des copropriétaires formulées à l’encontre de M. [I] pour défaut de fondement,

— Débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de ses demandes pour défaut de préjudice à l’encontre de M. [I],

— Le Débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions

— Débouter M. [R] de sa demande en garantie dirigée contre M. [I],

A titre subsidiaire,

si le tribunal devait condamner M. [I] à rembourser à son bailleur des travaux portant sur les parties communes, alors que l’expert n’a pas imputé une telle charge,

Il est demandé au tribunal de réduire à sa juste proportion la responsabilité de M. [I], à 25 % au lieu de 40 % mais uniquement sur les désordres locatifs conformément au rapport d’expertise, et au décret de 1986,

Dans ce cas, Condamner la société AXA IARD, assureur de M. [I], à relever et garantir M. [I] pour toutes les sommes en principal, intérêts et frais pouvant être prononcées à son encontre.

Débouter le Syndicat des copropriétaire de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 12] et M. [R] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner in solidum M. [R] et son assureur, la société Axa IARD ou toute partie succombante, au paiement de la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens qui seront recouvrés par M^e Denise BETCHEN, avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle. »

Dans ses conclusions en réplique, notifiées par voie électronique le 02 mai 2023, la SA Axa France IARD, assureur de M. [I], demande au tribunal de :

« REJETER purement et simplement l’intégralité des demandes formées par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] à l’encontre des époux [L] [I] et de leur assureur AXA France IARD, ou à tout le moins REDUIRE ces demandes à la somme de 342,56 euros ;

— DEBOUTER Monsieur [H] [R] de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre des époux [L] [I] et de leur assureur AXA France IARD ;

En tout état de cause

— Faire application des limites de la garantie contractuelle de la compagnie AXA France IARD

— Condamner tout succombant aux entiers dépens d’instance outre au paiement au profit de la société AXA France IARD d’une somme de 1.398 € sur le fondement de article 700 du CPC. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance en date du 07 février 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 16 janvier 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « constater »

Le dispositif des conclusions de M [I] comporte une demande qui ne consiste en réalité qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions qu’il formule et ne constitue donc pas une prétention au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elle ne lui confère pas de droit.

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur la demande suivante ainsi formulée au dispositif :

« constater tout d’abord que les désordres et préjudices dont le syndicat des coproprietaires poursuit la réparation et le remboursement portent sur les parties communes et sont donc imputables au propriétaire bailleur M. [R] comme l’a relevé l’expert dans son rapport. »

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires demande que M. [I] soit débouté de sa demande visant à voir déclarer irrecevables comme prescrites les demandes qu’il formule à son encontre.

Toutefois, aux termes du dispositif de ses conclusions, dont seul le tribunal est tenu en application des dispositions de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, M. [I] ne soulève aucune irrecevabilité, étant en tout état de cause relevé qu’en application de l’article 789 du code de procédure civile, seul le juge de la mise en état était compétent pour connaître des fins de non-recevoir, l’assignation ayant été délivrée après le 01 janvier 2020.

La demande du syndicat des copropriétaires est donc sans objet.

Sur les demandes formulées par l’assureur de M. [R]

Aux termes du dispositif de ses conclusions, l’assureur demande de « condamner in solidum Monsieur [J] [L] [I] et son assureur à relever et garantir Monsieur [H] [R] et son assureur à hauteur de 40% des condamnations prononcées à leur encontre en principal, intérêts, frais et accessoires. »

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Toutefois, en formulant une demande de garantie à l’encontre de M. [R], l’assureur soumet ainsi au juge une demande qui n’a pas vocation à satisfaire un droit qui lui est propre, mais celui d’un tiers qui recevra le bénéfice exclusif de la réussite de l’action.

Sa demande doit donc être déclarée irrecevable en application du principe selon lequel nul ne plaide par procureur.

Sur les demandes formulées par l’assureur de M. [I]

Aux termes du dispositif de ses conclusions, l’assureur demande de :

« REJETER purement et simplement l’intégralité des demandes formées par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] à l’encontre des époux [L] [I] et de leur assureur AXA France IARD, ou à tout le moins REDUIRE ces demandes à la somme de 342,56 euros ;

— DEBOUTER Monsieur [H] [R] de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre des époux [L] [I] et de leur assureur AXA France IARD. »

Toutefois, en formulant ces demandes au profit des époux [I], l’assureur soumet ainsi au juge une demande qui n’a pas vocation à satisfaire un droit qui lui est propre, mais celui de tiers qui recevront le bénéfice exclusif de la réussite de l’action.

Sa demande doit donc être déclarée irrecevable en application du principe selon lequel nul ne plaide par procureur.

Sur les demandes formulées à l’encontre de Mme [G] épouse [I]

Le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [G] épouse [I] le 29 janvier 2021 alors qu’il ressort des pièces produites qu’elle était décédée depuis le [Date décès 1] 2019.

Au terme de l’article 117 du code de procédure civile, « constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

le défaut de capacité d’ester en justice ;

le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice. »

Selon l’article 30 du même code, « l’action est le droit pour l’auteur d’une prétention d’être entendu par le juge pour qu’il la dise bien ou mal fondée. Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention », de sorte que la régularité de la procédure implique la capacité d’ester en justice tant du demandeur que du défendeur.

Enfin, l’article 120 du code de procédure civile dispose que « les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public.

Décision du 28 mars 2025

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Le juge peut relever d’office la nullité pour défaut de capacité d’ester en justice. »

En application de ces dispositions, l’assignation dirigée contre une personne décédée est donc atteinte d’une nullité de fond insusceptible de régularisation mais cette irrégularité n’affecte toutefois pas, à l’égard des autres parties assignées ayant capacité à agir, la validité de l’acte introductif d’instance.

Par conséquent, il convient d’ordonner la nullité de l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires le 29 janvier 2021 à l’encontre de Mme [G] épouse [I], décédée le [Date décès 1] 2019.

Pour les mêmes raisons, les demandes formulées par M. [R] à son encontre doivent être déclarées irrecevables.

Sur les désordres et leur origine

Le syndicat des copropriétaires se plaint d’infiltrations ayant dégradé le plancher, partie commune, séparant le quatrième et le troisième étages de l’immeuble.

L’expert judiciaire a fait, à cet égard, les constatations suivantes :

« désordres et dégradations constatés dans la cage d’escalier, entre le 3ème et le 4ème étage

— entre le 4e et le 3e étages, le mur est dégradé par les infiltrations d’eau en provenance des installations sanitaires de l’appartement de M. [R] étage.

Désordres et dégradations constatés dans le plancher haut du 3ème étage :

sondage 2 dans le WC de l’appartement [O] / 3ème étage : sous la SDB [R]/4e étage :

les TH sont de 100% au plafond du WC

les solives sont fortement oxydées et déformées sous la SDC [R]/4ème étage. »

Aux termes de ses opérations d’expertise, il a tout d’abord relevé que les causes des infiltrations étaient dues « au très mauvais état général et aux non-conformités des installations sanitaires de l’appartement du 4ème étage délivrées par le propriétaire, Mr [R], à son locataire, M. [I] », expliquant ainsi que :

« c’est le très mauvais état général, les défectuosités et les non-conformités constatées des installations sanitaires de l’appartement de Mr [R] étage qui sont la source principale des infiltrations d’eau et des dégradations dans l’appartement de Mme et Mr [O] étage et dans la cage d’escalier du 3ème au 4ème étage notamment :

la SDB de l’appartement de Mr [R] étage

— au pourtour de la baignoire, la paillasse carrelée est défectueuse

— la faïence murale sonne le creux et n’est plus étanche

— la robinetterie de baignoire est défectueuse, absence d’étanchéité au pourtour des rosaces

— sous la baignoire nous constatons un encombrement de gravois, une absence de carrelage et d’étanchéité au sol

— absence d’étanchéité au sol sur toute la surface de la SDB

— l’évacuation du groupe de sécurité du ballon est en diamètre 14 mm au lieu de 30 mm : gros risques de refoulement d’eau et donc d’inondation

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la cuisine de l’appartement de M. [R] étage

— la faïence murale sonne le creux et n’est plus étanche

— absence d’étanchéité au sol sur toute la surface de la cuisine. »

Il a également indiqué que les infiltrations étaient dues « aux fuites à caractère locatif », constatées lors des réunions d’expertise, qu’il a ainsi expliquées :

« constatations du 16/10/2014 :

— au pourtour de la baignoire, les joints à la silicone sont défectueux

— l’ensemble WC est neuf, mais il y a une fuite à chaque utilisation de la chasse d’eau en provenance du joint à lèvres de la pipe de WC

— il y a une fuite sur le siphon de l’évier : une bassine récupère l’eau

— les joints à la silicone de l’évier sont défectueux

constatations du 4 mars 2015 :

— dans la cuisine :

— il y a une fuite sur le compteur d’eau qui goutte

— il y a une fuite sur le siphon de l’évier : une bassine est installée pour récupérer l’eau

— les joints à la silicone de l’évier sont défectueux

— dans la SDB :

— il y a une fuite en provenance de la pipe de WC à chaque chasse d’eau

— au pourtour de la baignoire les joints à la silicone sont défectueux

constatations du 21/10/2015 :

la cuisine :

— les joints à la silicone de l’évier sont défectueux

— les cloisons, murs et sols sont dégradés et présentent des taux d’humidité de 100%

— nous constatons la réparation effectuée suite à la fuite d’octobre 2010 (…) suivant le devis et la facture du 14/10/2015 d’ACCES SERVICES à Mme [O] d’un montant de 319€ : réparation d’une fuite à caractère locatif sur l’alimentation en eau chaude de l’évier

La SDB :

— au pourtour de la baignoire, les joints à silicone sont défectueux

— les cloisons, murs et sols sont dégradés et présentent des taux d’humidité de 100%

— nous constatons la réparation effectuée suite à la fuite d’août 2010 (…) suivant le devis et la facture du 09/08/2015 d’ACCES SERVICES à Me [O] d’un montant de 207,48€ TTC : réparation d’une fuite à caractère locatif sur l’alimentation en eau froide du lavabo. »

Il a ainsi conclu que « les désordres et dégradations constatés dans l’appartement [O] et dans la cage d’escalier sont imputables :

— à 60% au très mauvais état général et aux non-conformités des installations sanitaires de l’appartement 4ème étage délivrées par le propriétaire, Mr [R] à son locataire, Mr [I]

— à 40% aux infiltrations d’eau dues aux fuites à caractère locatif constatées lors des réunions d’expertise (Mr [I] locataire). »

Sur l’indemnisation des préjudices

Le syndicat des copropriétaires sollicite la réparation des préjudices subis à hauteur de 18 442,15 euros TTC qu’il décompose de la façon suivante :

— frais de suppression, par l’entreprise Daniel [Localité 11], d’une fuite de gaz sur l’alimentation privative du logement de M. [R] (facture du 29 décembre 2014) : 573,35 euros,

— frais de sondages, mise en sécurité du plancher haut du logement des époux [O], réalisés par l’entreprise Debord (facture du 18 février 2015) : 2 387 euros,

— reprise, par l’entreprise Debord, de la structure du plancher haut du logement des époux [O] (facture du 29 février 2016) : 7 854 euros,

— mission de maîtrise d’oeuvre de la société ECBE (facture du 25 avril 2016) : 1 210 euros,

— mission de maîtrise d’oeuvre de la société ECBE (facture du 30 avril 2016) : 1 386 euros,

— mission de maîtrise d’oeuvre de la société ECBE (facture du 30 juin 2016) : 1 595 euros,

— mission de maîtrise d’oeuvre de la société ECBE (facture du 28 avril 2017) : 990 euros,

— mission de maîtrise d’oeuvre de la société ECBE (facture du 31 juillet 2017) : 990 euros,

— mission de maîtrise d’oeuvre de la société ECBE (facture du 14 septembre 2017) : 600 euros,

— honoraires syndic au titre du suivi de l’expertise judiciaire (facture du 07/08/2014) : 240 euros,

— honoraires syndic au titre du suivi de l’expertise judiciaire (facture du 06/03/2015) : 240 euros,

— honoraires syndic au titre du suivi de l’expertise judiciaire (facture du 06/03/2015) : 240 euros,

— honoraires syndic au titre du suivi administratif des travaux complémentaires : 136,80 euros.

Le syndicat des copropriétaires soutient que M. [R], qui conteste les frais de syndic, échoue toutefois à démontrer sur quel motif de droit sa créance devrait être limitée à 14 090,88 euros comme il le sollicite.

Il indique de plus que le détail du montant ainsi retranché, soit la somme de 4 351,27 euros, n’est pas explicité, de telle sorte qu’il n’est pas en mesure d’apporter une réponse sérieuse à cette demande.

M. [R] indique en effet que les vacations du syndic ne sont pas justifiées au regard de leur principe et de leur quantum, relevant qu’aucune réclamation de ce chef n’a été formulée auprès de l’expert qui n’a retenu que les sommes suivantes :

-573,35 euros, au titre de la suppression de la fuite de gaz,

-2 387 euros TTC au titre de la mise en sécurité du plancher haut de l’appartement de M. et Mme [O],

-7 854 euros TTC au titre de la reprise de la structure de ce même plancher haut,

-3 276,53 euros TTC (2730,53 euros HT) au titre de la mission de maîtrise d’oeuvre.

Il demande donc que l’indemnisation du syndicat des copropriétaires n’excède pas la somme de 14 090,88 euros.

Son assureur demande, pour sa part, qu’il lui soit donné acte de ce qu’il s’en rapporte à justice sur le quantum des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires.

Pour les mêmes raisons que celles avancées par M. [R], M. [I] sollicite le rejet de la somme réclamée à hauteur de 857,80 euros pour les vacations du syndic.

Il relève de plus que l’expert a considéré que le coût des travaux de sécurité gaz, d’un montant de 573,35 euros TTC, de réalisation de sondages et d’étude de la structure du plancher haut, d’un montant de 2 387 euros TTC, tout comme ceux de 7 854 euros TTC au titre des travaux de renfort du plancher haut et de 3 276,42 euros TTC, au titre de la main d’oeuvre, soit un total de 14 090,88 euros, devait rester à la charge de M. [R].

Il soutient ainsi que seule la somme de 284,85 euros lui est imputable.

Son assureur fait également valoir qu’à l’exception des travaux de réparation de la fuite du joint entre le réservoir et le WC, de la fuite du vidage du lavabo et du remplacement des joints de baignoire, l’expert a imputé le coût des autres travaux à M. [R] de telle sorte que le seul poste pouvant être imputé à son assuré concerne les honoraires du syndic, dont il ne saurait toutefois être tenu compte au-delà du pourcentage de 40% retenu par l’expert, soit 342,56 euros.

Il sollicite donc le rejet de l’intégralité des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires ou à tout le moins qu’elles soient réduites la somme de 342,56 euros.

A l’exception des frais relatifs aux vacations du syndic, les parties en défense ne contestent donc pas les montants sollicités par le syndicat des copropriétaires, leur demande ne portant en effet que sur la répartition à opérer entre elles.

Ainsi, s’agissant des vacations du syndic, s’il est exact que ce préjudice n’a pas été soumis à l’expert, pour autant, il ne peut être écarté pour ce seul motif, dès lors qu’il peut être apprécié au vu des justificatifs versés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre du présent débat, ces derniers étant de ce fait soumis à la libre discussion des parties.

En l’espèce, le syndicat justifie par la production des trois factures établies le 07 août 2014 et le 06 mars 2015 des frais facturés par le syndic pour le suivi de l’expertise judiciaire, d’un montant total de 720 euros (240 x 3).

Les frais facturés au titre des honoraires sur travaux sont également justifiés à hauteur de 136,80 euros au vu de l’état des dépenses du 01 octobre 2019 au 30 septembre 2020, versé aux débats.

Le montant des vacations du syndic, à hauteur de 856,80 euros est donc retenu.

Le syndicat des copropriétaires produit également :

— la facture établie par l’entreprise Daniel [Localité 11] le 29 décembre 2014, adressé au syndic, d’un montant de 573,35 euros au titre du « remplacement alimentation gaz après compteur en cuisine »,

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— la facture établie par l’entreprise Debord le 18 février 2015, adressé au syndic, d’un montant de 2 387 euros TTC, pour des travaux de « sondage structure plancher haut du 3e étage gauche, escalier de droite chez M. et Mme [O] »,

— la facture établie par l’entreprise Debord le 29 février 2015, adressé au syndic, d’un montant de 7 854 euros TTC pour des travaux de « renfort plancher par le dessus, plancher haut du 3e étage, escalier de droite chez M. et Mme [O] »,

— les factures établies par le cabinet ECBE le 25 avril 2016, d’un montant de 1 210 euros TTC, le 30 avril 2016 d’un montant de 1 386 euros TTC, le 30 juin 2016 d’un montant de 1 595 euros TTC, le 28 avril 2017 d’un montant de 990 euros TTC, le 31 juillet 2017 d’un montant de 990 euros TTC, le 31 juillet 2017 d’un montant de 600 euros TTC,

soit un total de 6 771 euros TTC au titre des frais de maîtrise d’œuvre.

Ces frais apparaissent en lien direct avec le désordre et le préjudice du syndicat des copropriétaires est par conséquent chiffré à la somme de 18 442,15 euros.

Sur les responsabilités

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Au visa de cet article, le syndicat des copropriétaires indique rechercher la responsabilité in solidum de M. [R] et de M. et Mme [I].

Pour les raisons précédemment exposées, la responsabilité de Mme [I] ne peut être recherchée.

Aux termes de ses conclusions, M. [R] ne conteste pas avoir contribué à la réalisation du sinistre en parties communes, son assureur indiquant pour sa part que « la responsabilité conjointe de M. [R] et de ses locataires ne semble pas contestée. »

Tous deux précisent cependant que l’expert n’a pas considéré la colonne d’eau fuyarde, partie commune, pourtant remplacée peu de temps avant le sinistre et qui a pu contribué à la dégradation des solives dans le temps.

Toutefois, outre le fait qu’il ne s’agit là que d’une simple hypothèse, non étayée, M. [R] ne dénie pas, dans le dispositif de ses conclusions, sa responsabilité, sa contestation ne portant que sur le montant de l’indemnisation sollicitée par le syndicat des copropriétaires.

En effet, au vu des éléments mis en lumière par les conclusions du rapport d’expertise, sa responsabilité est ainsi engagée à l’encontre du syndicat des copropriétaires en raison de la défectuosité des installations sanitaires équipant son logement.

M. [I] sollicite, à titre principal dans le dispositif de ses conclusions, le débouté des demandes formées à son encontre par le syndicat des copropriétaires et, à titre subsidiaire, que soit réduite à 25% la part de responsabilité lui incombant, uniquement sur les désordres locatifs.

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Il indique en effet que l’expert a retenu qu’il existait des infiltrations d’eau bien avant son entrée dans les lieux et le supposé défaut d’entretien qui lui est reproché, et que, comme l’a relevé son assureur, tout entretien aurait de toute façon été sans effet au regard de l’absence d’étanchéité des installations sanitaire et de leur vétusté.

Il conteste donc la répartition retenue par l’expert alors même que ce dernier reconnaît que le mauvais état général, les défectuosités et les non-conformités des installations sanitaires sont la source principale des désordres.

Il demande donc, aux termes du dispositif de ses conclusions, à n’être tenu qu’à hauteur de 25% et ce, uniquement sur les désordres locatifs.

Il indique en effet que l’absence d’étanchéité ne rentre pas dans la catégorie des menus travaux de réparation incombant au locataire mais que « pourtant dans la demande du syndic, tout comme de M. [R], toutes les dégradations des parties communes sont du fait du locataire et lui sont imputées alors que l’expert a pris soin de l’en exempter du fait que « les dégradations des solives métalliques sont la conséquence des infiltrations d’eau depuis longtemps, bien avant l’entrée dans les lieux de Mr et Mme [I]. » »

Il considère donc que les demandes formées à son encontre sont excessives et ne tiennent pas comptes des conclusions de l’expert.

Toutefois, M. [I] n’apporte aucun élément susceptible de remettre en cause les constatations et les conclusions de l’expert judiciaire sur le défaut d’entretien des installations sanitaires, incombant au locataire.

De plus, dans la mesure où chaque partie ayant concouru au dommage est tenue à réparation, le syndicat des copropriétaires, qui a droit à une réparation intégrale, est ainsi bien fondé à demander la condamnation in solidum de toutes les parties à l’indemniser de la totalité du préjudice subi, à charge ensuite pour les parties d’exercer, entre elles, leurs appels en garantie afin de n’être tenues, in fine, que de la seule part de responsabilité leur incombant.

La responsabilité de M. [I] à l’encontre du syndicat des copropriétaires est par conséquent également engagée.

M. [I] et M. [R] sont donc condamnés in solidum à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 18 442,15 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, en faisant valoir l’immobilisation de sommes importantes aux fins d’une part de la mise en œuvre de mesures conservatoires et, d’autre part, du financement des travaux réparatoires en raison du défaut d’entretien par M. [R], propriétaire, et par M. [I], son locataire, des biens placés sous leur garde.

M. [R], tout comme son assureur, s’oppose à cette demande, tous deux relevant que le syndicat des copropriétaires a attendu près de cinq ans après le dépôt du rapport d’expertise pour introduire la présente instance, sans la moindre tentative de règlement amiable du litige.

M. [R] indique de plus qu’il s’est acquitté des sommes mises à sa charge par le tribunal de grande instance de Versailles, à la différence de ses locataires, totalement défaillants dans le règlement de leur part contributive.

M. [I] et son assureur s’opposent également à cette demande, au vu du délai mis par le syndicat des copropriétaires à diligenter la présente procédure.

Ils indiquent également que la dégradation des solives métalliques et le problème d’étanchéité ont été mis en évidence à l’occasion des sinistres déclarés, M. [R] considérant qu’est ainsi posée la question de l’entretien des parties communes et son assureur soutenant également qu’ils révèlent un défaut manifeste d’entretien des parties communes, rendant le syndicat des copropriétaires mal fondé en sa demande.

Enfin, M. [R] soutient que le syndicat des copropriétaires ne démontre aucune faute ni le préjudice qu’il aurait subi de son fait.

Le syndicat des copropriétaires qui sollicite la somme de 2 000 euros pour résistance abusive ne démontre nullement que les parties en défense se sont opposées à une quelconque demande de réparation sollicitée avant la mise en œuvre de la présente procédure, qu’il n’a initiée qu’en 2021 alors que les causes du sinistre étaient connues dès 2016.

Au surplus, il ne justifie pas du préjudice qu’il dit avoir subi du fait de l’immobilisation des sommes engagées pour les mesures conservatoires et le financement des travaux réparatoires.

Il convient par conséquent de le débouter de sa demande.

Sur les recours en garantie

M. [R] sollicite la condamnation in solidum de M. [I] et de son assureur à le relever et garantir à hauteur de 40% des condamnations prononcées.

Il explique en effet que l’expert a conclu à une imputabilité des désordres à hauteur de 60% le concernant et à hauteur de 40% pour ses locataires, ces derniers ayant donc contribué à la réalisation du sinistre.

L’assureur de M. [R] formule également la même demande à laquelle M. [I] s’oppose en faisant valoir qu’il n’indique pas sur quel type de travaux l’expert a relevé et réparti les imputations alors que seule la somme de 284,85 euros TTC concernant des travaux lui a été imputée.

Il indique de plus que M. [R] fait sciemment un amalgame entre les sommes imputables au locataire et celle restant à sa charge en qualité de copropriétaire.

Il sollicite donc le débouté de cette demande pour défaut de fondement.

En l’espèce, il a été précédemment établi que les désordres causés par les installations sanitaires du logement appartenant à M. [R] ont pour origine le très mauvais état général et les non-conformités des installations sanitaires de l’appartement, imputables au propriétaire, ainsi que le défaut d’entretien de ces mêmes installations imputables au locataire.

Il n’y a toutefois pas lieu de distinguer entre travaux imputables au propriétaire et travaux imputables au locataire pour fixer le partage de responsabilité entre les parties.

Ces dernières exercent en effet entre elles, leurs appels en garantie afin de n’être tenues, in fine, que de la seule part de responsabilité leur incombant, laquelle doit être appréciée, non au regard de la distinction entre travaux imputables au propriétaire et travaux imputables au locataire, mais au vu de la faute de chacun et du rôle qu’elle a joué dans la survenue du dommage.

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8ème chambre 3ème section

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L’expert a ainsi expliqué que « les dégradations des solives métalliques sont la conséquence des infiltrations d’eau depuis longtemps, bien avant l’entrée dans les lieux des époux [I] », locataires depuis le 01 décembre 2004.

Dans la mesure où le défaut d’entretien est venu se rajouter au mauvais état des installations, pré-existant à l’entrée dans les lieux de M. [I], il convient donc de retenir, au vu des fautes respectives, le partage de responsabilité suivant :

-60% pour M. [R] ;

-40% pour M. [I].

Par conséquent, M. [I] est condamné à relever et garantir M. [R] des condamnations mises à sa charge à hauteur de 40%.

Sur la mobilisation des garanties des assureurs

— sur la garantie de la SA Axa France IARD, assureur de M. [R]

M. [R] explique être titulaire d’un contrat d’assurance couvrant la responsabilité immeuble liés aux dégâts des eaux pour les propriétaires non occupants et sollicite donc la garantie de son assureur dans les conditions et limite de sa police.

La SA Axa France IARD ne conteste pas sa garantie et demande aux termes du dispositif de ses conclusions de « condamner la société Axa France IARD, assureur de Monsieur [R], dans les limites du contrat, franchise déduite ».

Les conditions particulières du contrat mentionnent effectivement que l’habitation est garantie au titre des dégâts des eaux.

Il convient par conséquent de condamner l’assureur à garantir M. [R] des condamnations mises à sa charge dans les limites du contrat, franchise déduite, et le syndicat des copropriétaires est ainsi bien foncé à solliciter sa condamnation in solidum avec M. [R] et M. [I].

— sur la garantie de la SA Axa France IARD, assureur de M. [I]

M. [I] explique qu’il a souscrit une assurance multirisque habitation et qu’il est donc garanti pour les risques locatifs.

Il sollicite par conséquent, s’il devait être condamné à garantir M. [R] des condamnations mises à sa charge, qu’il soit lui-même garanti par son assureur.

Aux termes de son dispositif, l’assureur de M. [I] ne conteste pas sa garantie puisqu’il sollicite uniquement le débouté des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires et par M. [R] et demande qu’en tout état de cause, il soit fait application des limites de sa garantie contractuelle.

Il convient par conséquent de le condamner à garantir M. [I] des condamnations mises à sa charge dans les limites du contrat et le syndicat des copropriétaires est ainsi bien foncé à solliciter sa condamnation in solidum avec M. [R] et M. [I].

Il est de plus également condamné à garantir l’assureur de M. [R], et ce dernier, des condamnations mises à leur charge, à hauteur du partage de responsabilité fixé.

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Sur les demandes formulées par M. [R]

M. [R] sollicite le remboursement des travaux à caractère urgent qu’il a fait exécuter à ses frais avancés pour pallier la carence de ses locataires, à savoir :

— la somme de 284,85 euros TTC selon la facture de l’entreprise Renaissance du 21 octobre 2011,

— la somme de 526,48 euros selon les factures en date du 09 août et 14 octobre 2015 de l’entreprise Access Services.

M. [I] et son assureur, dont la condamnation est sollicitée, ne disent mot sur cette demande.

La somme de 284,85 euros n’est justifiée par aucune pièce à la différence de celle de 526,48 euros pour laquelle sont produites les factures du 09 août 2015 et 14 octobre 2015 afférentes et correspondant à des recherches de fuites et réparations sur « l’arrivée d’eaux flexible lavabo » dans l’appartement, pour l’une, et sur la fourniture d’un joint et flexible, pour l’autre, en raison de dégâts des eaux.

Dans la mesure où ces réparations relèvent des menus travaux et de l’entretien incombant au locataire, il convient donc de condamner M. [I] in solidum avec son assureur à régler à M. [R] la somme de 526,48 euros.

Sur les autres demandes

M. [I], son assureur la SA Axa France IARD, M. [R] et son assureur la SA Axa France IARD sont condamnés in solidum aux dépens, comprenant les frais d’expertise.

L’AARPI Audineau-Guitton, avocat, qui en fait la demande, est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Tenus aux dépens, M. [I], son assureur la SA Axa France IARD, M. [R] et son assureur la SA Axa France IARD sont également condamnés in solidum à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sont déboutés de leur demande formulée à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la nullité de l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 12] à l’encontre de Mme [G] épouse [I] ;

DÉCLARE irrecevable la demande de la SA Axa France IARD, assureur de M. [R], tendant à solliciter la condamnation in solidum de M. [I] et de son assureur à relever et garantir M. [H] [R] ;

DÉCLARE irrecevable la demande de la SA Axa France IARD, assureur de M. [I], tendant à solliciter le rejet des demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. [I] et le débouté des demandes formées par M. [R] à l’encontre de M. [I] ;

DÉCLARE irrecevables les demandes formulées par M. [H] [R] à l’encontre de Mme [G] épouse [I] ;

CONDAMNE in solidum M. [I], son assureur la SA Axa France IARD, M. [R] et son assureur la SA Axa France IARD, à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 12] la somme de 18 442,15 euros ;

CONDAMNE in solidum M. [I] et son assureur la SA Axa France IARD,à rembourser à M. [R] la somme de 526,48 euros ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 12] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [I] et son assureur, la SA Axa France IARD, à relever et garantir M. [R] et son assureur, la SA Axa France IARD, des condamnations mises à leur charge en principal, intérêts, frais et accessoires à hauteur de 40% ;

CONDAMNE la SA Axa France IARD, assureur de M. [R], à le garantir des condamnations mises à sa charge, dans les limites du contrat, franchise déduite ;

CONDAMNE la SA Axa France IARD, assureur de M. [I], à le garantir des condamnations en principal, intérêts et frais mises à sa charge dans les limites du contrat ;

CONDAMNE in solidum M. [I], son assureur la SA Axa France IARD, M. [R] et son assureur la SA Axa France IARD aux dépens, comprenant les frais d’expertise ;

AUTORISE l’AARPI Audineau-Guitton à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE in solidum M. [I], son assureur la SA Axa France IARD, M. [R] et son assureur la SA Axa France IARD à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 12] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [I], son assureur la SA Axa France IARD, M. [R] et son assureur la SA Axa France IARD de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 28 mars 2025

La greffière La présidente