TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [V] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Monsieur [G] [N]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02161 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 4]

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 29 août 2025

DEMANDEUR

Monsieur [G] [N], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DÉFENDERESSE

Madame [V] [W], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 août 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 29 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02161 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 4]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 1er décembre 2006, M. [J] [N] a donné à bail à Mme [V] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction.

M. [G] [N] est ensuite devenu propriétaire de l’appartement.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024, M. [G] [N] a fait délivrer à la locataire un congé pour vendre à effet au 30 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024, M. [G] [N] a fait signifier à la locataire une proposition de vente à un prix inférieur.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, M. [G] [N] a fait sommation à Mme [V] [W] de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, M. [G] [N] a fait assigner Mme [V] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater la validité du congé délivré le 5 mars 2024 avec prise d’effet au 30 novembre 2024,

— constater que Mme [V] [W] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2024,

— ordonner l’expulsion de Mme [V] [W] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’intervention de la force publique,

— condamner Mme [V] [W] à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Mme [V] [W] à payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

A l’audience du 13 juin 2025, M. [G] [N] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance ainsi que la condamnation de Mme [V] [W] à lui payer la somme de 2000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral. Il s’est opposé à l’octroi d’un délai pour quitter les lieux. Au soutien de ses prétentions, il a indiqué que le congé n’était pas contesté par Mme [V] [W] qui refusait malgré tout de quitter les lieux et a ainsi déjà bénéficié d’un délai. Il a expliqué ne pas avoir délivré d’attestation à Mme [V] [W] relative au paiement des loyers car elle est occupante sans titre du logement.

Mme [V] [W] a sollicité un délai de douze mois pour quitter les lieux. Au soutien de ses prétentions, elle a fait part de ses faibles ressources, être en charge de son fils de six ans ainsi que de ses difficultés pour trouver un nouveau logement malgré ses demandes. Elle a souligné sa bonne foi et que le fait de ne pas pouvoir justifier être à jour du paiement des loyers l’empêche de finaliser ses demandes.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la validation du congé

Sur la forme

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors du dernier renouvellement du contrat, prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. (…) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…). Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Conformément aux termes du bail, ce dernier a pris effet le 1er décembre 2006 pour une durée de trois ans. Il a ainsi été tacitement reconduit le 1er décembre 2009, le 1er décembre 2012, le 1er décembre 2015, le 1er décembre 2018 et le 1er décembre 2021 pour venir à échéance le 30 décembre 2024 à minuit. Le congé pour vendre a été délivré par acte de commissaire de justice le 5 mars 2024, soit plus de six mois avant la date effective du congé.

Le délai de préavis d’au moins six mois a donc bien été respecté.

Sur le motif

L’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. (…) Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Il est constant que le prix doit être fixé dans l’offre faite au locataire. Il est laissé à la discrétion du propriétaire, sous réserve de l’appréciation par les juges du fond de son caractère sérieux.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

En l’espèce, le congé délivré le 5 mars 2024 comprend une offre de vente du bien loué au prix de 212000 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, M. [G] [N] a signifié à Mme [V] [W] un prix de vente inférieur (205000 euros) et qu’un nouveau droit de préemption lui était ouvert à ce prix. M. [G] [N] verse également aux débats des éléments démontrant le caractère réel et sérieux du motif du congé.

Le congé, non contesté, est ainsi régulier sur la forme et sur le fond et le bail s’est donc trouvé résilié le 30 novembre 2024 à minuit.

Mme [V] [W] se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er décembre 2024 et il convient de lui ordonner de quitter les lieux, et à défaut d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Mme [V] [W] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, révisions incluses. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de la date de résiliation du contrat soit le 1er décembre 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [G] [N] ou à son mandataire.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, Mme [V] [W] justifie d’un contrat à durée déterminée dans la fonction publique et d’un salaire d’environ 2160 euros. Elle justifie également vivre avec son fils âgé de six ans. Elle verse aux débats de nombreuses réponses à des offres de location. Enfin, elle justifie d’un recours auprès de la commission de médiation Droit au logement opposable, rejeté en l’absence d’élément d’urgence de sa situation.

M. [G] [N] justifie qu’une vente n’a pas pu se réaliser en raison de la présence de Mme [V] [W] dans les lieux et que cette même présence diminue le nombre de visites des lieux. Il ne justifie toutefois pas du tout ni de sa situation personnelle ni de sa situation financière.

Il ressort de ces éléments que Mme [V] [W] justifie d’une recherche très active d’un nouveau logement au regard du nombre de réponses à des offres de location qu’elle verse aux débats. Elle a en charge un jeune enfant. Enfin, un dossier DALO pourra être réenvisagé avec la présente décision d’expulsion. Si la volonté de vendre de M. [G] [N] ne fait aucun doute et qu’une vente a échoué du fait de la présence de la locataire, il ne justifie d’aucun élément quant à sa situation personnelle ou financière. Au regard de ces éléments et de la situation de Mme [V] [W], qui justifie de sa bonne foi, il convient de lui laisser un temps supplémentaire pour quitter les lieux.

Un délai supplémentaire d’un an pour quitter les lieux lui sera accordé.

Sur le préjudice moral

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Au terme de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, M. [G] [N] sollicite l’indemnisation du préjudice moral résultant de l’impossibilité de vendre le bien.

Il justifie avoir trouvé un acquéreur et n’avoir pas pu finaliser la vente en raison de la présence de la défenderesse dans le logement. Il justifie également que l’occupation du bien limite la possibilité de le vendre.

Dès lors, il démontre un préjudice qui sera indemnisé à hauteur de 500 euros.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [V] [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 300 euros à M. [G] [N] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, aucun élément ne justifiant d’y déroger.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Mme [V] [W] par M. [G] [N] d’un congé pour vendre relatif au bail à effet au 1er décembre 2006 concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 30 novembre 2024 à minuit,

ORDONNE à Mme [V] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

ACCORDE cependant à Mme [V] [W] un délai supplémentaire d’un an pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et dit que le commandement de quitter les lieux visé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [V] [W] à verser à M. [G] [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, révisions incluses,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à M. [G] [N] ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [V] [W] à payer à M. [G] [N] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral,

CONDAMNE Mme [V] [W] à payer à M. [G] [N] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [V] [W] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La juge des contentieux de la protection