TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

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Saisies immobilières

N° RG 25/00122 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7W2V

N° MINUTE :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT rendu le 04 décembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des coprorpiétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic Victor Bruno Immobilier

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Julie COUTURIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0880

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [K] [Z]

né le [Date naissance 2] 1975 à [Localité 9] (COLOMBIE)

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par M^e Soumayia ANNANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2580

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2025-016298 du 09/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

JUGE : Bénédicte DJIKPA, 1ère vice-présidente adjointe, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Louisa NIUOLA

DÉBATS : à l’audience du 23 octobre 2025 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Copie exécutoire et copie hypothécaire délivrée à :

M^e COUTURIER

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e ANNANE

Le :

contradictoire

susceptible d’appel

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Décision du 04 Décembre 2025

Saisies immobilières

N° RG 25/00122 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7W2V

EXPOSE DU LITIGE

Par un commandement de payer en date du 6 mars 2025, publié au service de la publicité foncière de [Localité 8] 1 le 24 mars 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a saisi les droits réels appartenant à M. [Y] [Z] dans un immeuble soumis au statut de la copropriété sis à cette adresse, et plus amplement décrit dans le cahier des conditions de vente déposé au greffe.

Par acte du 22 avril 2025, le créancier poursuivant a assigné M. [Y] [Z] devant le juge de l’exécution aux fins qu’il ordonne la vente forcée des droits immobiliers saisis en un seul lot, sur la mise à prix de 50 000 euros, mentionne le montant de sa créance à la somme de 11 914,12 euros en principal et intérêts, au 14 février 2025, ordonne l’aménagement judiciaire de la publicité sur Internet, à titre subsidiaire, si la vente amiable était autorisée, fixe le montant minimum du prix de vente, taxe les frais de poursuites et dise que les émoluments de vente amiable seront perçus par l’avocat poursuivant conformément aux articles A. 444-191 et A. 444-91 du code de commerce. Il sollicite, enfin, la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties étaient représentées par leurs conseils à l’audience du 23 octobre 2025.

Par dernières conclusions signifiées par RPVA le 22 octobre 2025 et soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires réitère ses demandes, sauf à réactualiser le montant de sa créance à la somme de 9 279,38 euros. Il s’oppose aux demandes de délais de paiement et de baisse de mise à prix formées par M. [Y] [Z]. A titre subsidiaire, en cas de baisse de mise à prix, il demande qu’à défaut d’enchères le bien soit remis en vente sur une mise à prix baissée de moitié, puis sur la mise à prix initiale. Enfin, il déclare s’en rapporter à l’appréciation du tribunal sur la demande de vente amiable.

Suivant conclusions soutenues à cette audience et précédemment signifiées par RPVA le 21 octobre 2025, M. [Y] [Z] sollicite des délais de paiement à hauteur de 1 000 euros par mois jusqu’à apurement de la dette. Il demande, subsidiairement, l’autorisation de procéder à la vente amiable de son bien au prix minimum de 450 000 euros. A titre infiniment subsidiaire, en cas de vente forcée, il demande que la mise à prix soit fixée à 450 000 euros, ou subsidiairement à 350 000 euros.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions.

A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les titres exécutoires et le montant de la créance

L’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Décision du 04 Décembre 2025

Saisies immobilières

N° RG 25/00122 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7W2V

Aux termes de l’article R. 322-18 du même code, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

En l’espèce, le créancier poursuivant verse aux débats :

— un jugement du tribunal d’instance de Paris du 3 avril 2019, signifié le 17 avril 2019 à M. [Y] [Z], devenu définitif ainsi que cela résulte du certificat de non appel versé aux débats,

— un jugement du tribunal judiciaire du 27 mai 2021 signifié le 18 juin 2021 à M. [Y] [Z], devenu définitif ainsi que cela résulte du certificat de non appel versé aux débats.

Au vu des pièces produites, il apparaît que le créancier poursuivant dispose d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

Compte tenu des versements effectués en septembre et octobre 2025 par M. [Y] [Z], la créance du syndicat des copropriétaires peut être mentionnée pour la somme totale de 9 279,38 euros en principal, frais et intérêts, arrêtés au 20 octobre 2025, conformément au décompte communiqué.

Sur les délais de paiement

Il résulte des dispositions des articles R. 121-1 du code des procédures civiles d’exécution et 510 du code de procédure civile qu’après signification du commandement ou de l’acte de saisie, le juge de l’exécution a compétence pour accorder des délais de grâce.

L’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Dans la présente espèce, M. [Y] [Z] a déjà bénéficié de très larges délais de fait pour s’acquitter des sommes dues, depuis la première assignation au fond et le jugement rendu le 3 avril 2019 et depuis le second jugement rendu le 27 mai 2021.

S’il a, depuis le commandement valant saisie, réglé des acomptes ayant permis de solder les sommes dues au titre du jugement du 3 avril 2019, il reste redevable d’une somme importante au titre du jugement rendu le 27 mai 2021, il y a plus de quatre ans, ce qui met le fonctionnement de la copropriété en péril.

En outre, au regard des revenus mensuels dont il fait état, il n’établit pas être en mesure de respecter les délais sollicités, à hauteur de 1 000 euros par mois, en sus du paiement des provisions pour charges courantes.

Dans ces conditions, la demande de délais sera rejetée.

Sur la vente amiable

L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose que, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Aux termes de l’article R. 322-21 de ce code, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente ; le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

Aux termes de l’article R. 322-22 de ce code, le débiteur accomplit les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable. Il rend compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin. Le créancier poursuivant peut, à tout moment, assigner le débiteur devant le juge aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.

Selon l’article R. 322-23 de ce code, le prix de vente de l’immeuble ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit sont consignés auprès de la Caisse des dépôts et consignations, et acquis aux créanciers participant à la distribution ainsi que, le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribués.

Selon l’article R. 322-24 de ce code, les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente.

En outre, selon l’article A. 444-191, V, du code de commerce, en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A. 444-91 du même code.

L’article L. 322-4 de ce code dispose que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais de la vente et des frais taxés.

Selon l’article R. 322-25 de ce code, à l’audience à laquelle l’affaire est rappelée, le juge s’assure que l’acte de vente est conforme aux conditions qu’il a fixées, et que le prix a été consigné à la Caisse des dépôts et consignations, qui en donne récépissé. Il ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies. Il ordonne alors la radiation des inscriptions d’hypothèque prises du chef du débiteur.

A l’appui de sa demande d’autorisation de vente amiable, M. [Y] [Z] verse aux débats :

— une estimation du bien saisi dans une fourchette comprise entre 630 000 et 650 000 euros, établie par la société DGC Luxury homes le 8 octobre 2025,

— une évaluation du bien entre 525 000 et 575 000 euros, établie par l’étude 1661 Notaires le 9 octobre 2025,

— un mandat de vente confié à la société DGC European homes, au prix net vendeur de 617 500 euros.

La vente envisagée serait conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien et des conditions économiques du marché.

Il convient par conséquent d’autoriser la vente amiable, en fixant le prix minimum net vendeur à la somme prévue au dispositif.

Cette autorisation suspend de plein droit le cours de la procédure jusqu’à la date de rappel de l’affaire fixée au dispositif du présent jugement, étant rappelé que ce délai, dans les termes de l’article R 322-21 alinéa 3, ne peut excéder quatre mois

Par application de l’article R. 322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier poursuivant est, par ailleurs, bien fondé à solliciter la taxation de ses frais de poursuite.

Au regard du décompte produit et des justificatifs communiqués, ces frais seront taxés à la somme de 2 183,07 euros, laquelle s’ajoutera l’émolument prévu au profit de l’avocat du créancier poursuivant en application de l’article A. 444-191 V du code de commerce.

Il sera rappelé que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix net vendeur dans les conditions fixées par l’article L. 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, soit à la Caisse des Dépôts et Consignations, et justification du paiement des frais taxés, outre l’émolument prévu à l’article A 444-191 V du code du commerce, par l’acquéreur en sus du prix de vente entre les mains du créancier poursuivant conformément aux dispositions de l’article R. 322-24 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la baisse de mise à prix

La vente forcée n’étant pas ordonnée à ce stade, la demande de baisse du montant de la mise à prix est prématurée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu de dire que les dépens suivront le sort des frais taxables.

Il n’y a pas lieu, enfin, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de délais de paiement formée par M. [Y] [Z],

Mentionne la créance du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à l’encontre de M. [Y] [Z] pour une somme totale de 9 279,38 euros en principal, frais et intérêts arrêtés au 20 octobre 2025,

Taxe les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2183,07 euros, à laquelle s’ajoutera l’émolument prévu à l’article A 444-191 V du code du commerce,

Autorise la partie saisie à poursuivre la vente amiable des droits et biens immobiliers saisis dans les conditions prévues aux articles R 322-21 à R 322-25 du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que le prix de vente en principal ne pourra être inférieur à 450 000 euros,

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 26 mars 2026 à 9h30,

Rappelle que la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leurs créances,

Dit que les dépens suivront le sort des frais taxables.

La Greffière La Juge de l’Exécution