TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 24/09764 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YWW7

JUGEMENT

DU : 15 Décembre 2025

[E] [O]

C/

Etablissement public [Localité 9] METROPOLE HABITAT OPH

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [E] [O], demeurant [Adresse 3]

représentée par Représentant : M^e Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Etablissement public [Localité 9] METROPOLE HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par l’ASSOCIATION MONTESQUIEU AVOCATS, avocats au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Octobre 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/9764 PAGE 2

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 novembre 2021 avec effet immédiat, l’établissement public industriel et commercial [Localité 9] Métropole Habitat a consenti à Mme [E] [O] un bail portant sur un appartement n° 1TER, situé au rez-de-chaussée du [Adresse 4] [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial de 568,77 euros, outre une provision sur charges de 162,55 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2023, [Localité 9] Métropole Habitat a fait délivrer à Mme [O] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement d’une somme de 1 911,63 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024, Lille Métropole Habitat a fait assigner Mme [O] devant le tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation en paiement de l’arriéré de loyer et de charges ainsi que d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux.

Cette assignation a été enregistrée sous le n° RG 25-03604.

L’affaire a été radiée pour défaut de diligence des parties par décision du tribunal du 3 mars 2025, puis réinscrite à l’audience du 27 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2024, Mme [O] a fait assigner Lille Métropole Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et des articles 1719 et 1720 du code civil, à titre principal, condamner Lille Métropole Habitat à effectuer des travaux de remise en état dans le logement et à l’indemniser des préjudices subis et à titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire.

Cette assignation a été enregistrée sous le n° RG 24-09764.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 mars 2025 et renvoyée à l’audience du 27 juin 2025.

A l’audience du 27 juin 2025, les parties ont régularisé un calendrier de procédure et accepté de le soumettre à l’application de l’article 446-2 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2017-892 du 6 mai 2017. L’audience de plaidoirie a été fixée au 13 octobre 2025.

A cette audience, [Localité 9] Métropole Habitat, représenté par son conseil, s’en est rapporté à ses dernières écritures aux termes desquelles il sollicite de voir, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1224 et suivants et 1728 du code civil et des articles 696 et 700 du code de procédure civile :

A titre principal

constater la résiliation du bail; A titre subsidiaire

prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;En toutes hypothèses

ordonner l’expulsion de Mme [O] ainsi que de tout occupant de son chef, de l’immeuble litigieux,

RG : 24/9764 PAGE 3

condamner Mme [O] au paiement de la somme de 10 699,23 euros, au titre des loyers charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 26 aout 2025, fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [O] au montant du loyer et des charges,débouter Mme [O] de sa demande de dommages et intérêts, de réduction de loyer et compensation ;à titre très subsidiaire, si par extraordinaire des délais de paiement étaient octroyés à Mme [O], prévoir une clause de déchéance du terme, écarter l’exécution provisoire, débouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandes,condamner Mme [O] au paiement d’une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamner Mme [O] en tous les frais et dépens en ce qui compris le coût du commandement et de l’assignation.

[Localité 9] Métropole Habitat fait valoir que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail étaient réunies à la date du 4 décembre 2023.

Il relève que si la locataire sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire du fait de l’indécence du logement, aucune plainte n’a été exprimée par la locataire avant les impayés et le logement n’était pas inhabitable. Il précise qu’aucune preuve de l’indécence du logement n’est rapportée, hormis un dégât des eaux qu’il a déclaré à son assureur dès qu’il en a eu connaissance.

Le bailleur précise encore avoir transmis le décompte de régularisation des charges de l’année 2023, que les charges sont justifiées et que le dysfonctionnement du chauffage et la surconsommation allégués par la locataire ne sont pas démontrés.

Il s’oppose à tout délai de paiement, précisant qu’un plan d’apurement déjà accordé n’a pas été respecté et que la locataire ne paie pas les loyers courants ni n’a la capacité financière de le faire.

En réponse aux demandes reconventionnelles, [Localité 9] Métropole Habitat rappelle que la locataire ne prouve ni l’indécence du logement ni un préjudice en résultant, les photographies produites ayant une valeur probante insuffisante.

Il considère que le seul désordre établi est le dégât des eaux d’octobre 2023 que la locataire n’a pas déclaré à son assureur. Il précise que, dès qu’il a été informé de l’existence de ce sinistre par l’assignation délivrée par sa locataire, il a déclaré le sinistre et pris les mesures nécessaires.

Les moisissures et traces d’humidité résultent, selon [Localité 9] Métropole Habitat, de ce sinistre non traité par la locataire, qui a par-là contribué à l’état des embellissements et aggravé le phénomène d’humidité. Il soutient que les demandes de Mme [O] ne concernent que les conséquences dudit sinistre qui relèvent du recours entre assurances et sont en attente du rapport d’expertise amiable.

RG : 24/9764 PAGE 4

Il fait valoir ensuite que la défenderesse n’apporte pas la preuve des problèmes d’eau chaude, de chauffage et de VMC allégués, à l’exception d’une panne ponctuelle d’eau chaude mentionnée dans un constat non contradictoire du 3 juin 2024.

Il estime que la locataire ne démontre ni préjudice moral ni lien de causalité avec l’état du logement.

[Localité 9] Métropole Habitat précise enfin que les travaux nécessaires ont été réalisés, commandés ou sont en cours et qu’en raison de l’acquisition de la clause résolutoire, Mme [O], occupante sans droit ni titre, ne peut prétendre à la réalisation de travaux.

Il s’oppose à la demande subsidiaire en expertise judiciaire, rappelant que la locataire ne justifie pas de l’indécence du logement et qu’une expertise assurantielle contradictoire est déjà en cours pour les désordres constatés.

Mme [O], représentée par son conseil, s’est également référée à ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir :

rejeter les demandes de [Localité 9] Métropole Habitat ;

A titre principal,

condamner [Localité 9] Métropole Habitat à lui verser la somme 13 163,38 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, condamner [Localité 9] Métropole Habitat à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, condamner [Localité 9] Métropole Habitat à procéder aux travaux de remise en état du logement, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, à savoir :remédier à l’humidité et moisissures dans l’ensemble du logementremédier aux infiltrations dans le hall d’entrée, la chambre 1, salle de bainreprendre le défaut d’étanchéité de la doucherefaire les solsreprendre le système d’aération ventilation (VMC non conforme)présence de nuisibles récurrents (cafards et rats)ordonner la diminution du montant du loyer à la somme de 350 euros par mois hors charges à compter de l’assignation, dans l’attente d’une mutation ou de la réalisation des travaux nécessaires ;A titre subsidiaire,

ordonner avant-dire droit une expertise sur l’état du logement afin de mesurer l’ampleur des dysfonctionnements et des travaux à réaliser par le bailleur, étant précisé que les désordres relevés sont :humidité et moisissures dans l’ensemble du logementinfiltrations dans le hall d’entrée, la chambre 1, salle de bain défaut d’étanchéité de la douche sols dégradéssystème d’aération ventilation (VMC non conforme)présence de nuisibles récurrents (cafards et rats)

RG : 24/9764 PAGE 5

condamner [Localité 9] Métropole Habitat à lui verser la somme de 7 000 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et ordonner la compensation avec les loyers dus ; Concernant la dette locative,

débouter [Localité 9] Métropole Habitat de sa demande de résiliation expulsion, subsidiairement, suspende les effets de la clause résolutoire, compenser les sommes dues de part et d’autre, en cas de reliquat de dette, bénéficier des plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative par mensualités de 100 euros, condamner [Localité 9] Métropole Habitat à verser à Maître Craynest la somme de 2 400 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que [Localité 9] Métropole Habitat a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, et ne respecte pas son obligation d’entretien, de réparation et de jouissance paisible du logement. Elle évoque des dégâts des eaux successifs, des défauts d’isolation et d’aération normale du logement, la présence récurrente de moisissures, d’humidité et de nuisibles. Elle déclare également subir les incivilités de ses voisins qui obstruent par leurs déchets l’accès PMR qu’elle emprunte. Elle dit encore rencontrer un problème de chauffage et d’eau chaude. Elle déplore l’absence d’intervention efficace de [Localité 9] Métropole Habitat pour remédier aux désordres et l’aggravation de la situation. Elle précise que certaines pièces du logement, et notamment des chambres, sont inoccupées en raison de l’humidité et les moisissures. Elle fait état des répercussions sur son état de santé et celui de ses enfants âgés de 7,12 et 17 ans.

Elle considère qu’une indemnité en réparation de son préjudice équivalente à la moitié du loyer sur trois ans doit lui être accordée, compte tenu de l’importance des troubles dans l’ensemble du logement, ainsi qu’une indemnité en réparation de son préjudice moral compte tenu du manque de considération du bailleur, son inertie et sa volonté de l’expulser plutôt que de répondre à ses demandes. Elle considère encore que [Localité 9] Métropole Habitat doit être condamné à réaliser les travaux nécessaires sous astreinte avec diminution de son loyer à la somme de 350 euros, hors charges, à compter de l’assignation afin de tenir compte du préjudice subsistant.

Elle sollicite le rejet de la demande de résiliation du bail compte tenu de l’état du logement ou à tout le moins d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle conteste la consommation de chauffage supportée dans le cadre de la régularisation des charges pour l’année 2023. Elle soutient encore que [Localité 9] Métropole Habitat n’apporte aucune justification quant aux provisions de charges générales d’un montant de 87,34 euros lesquelles comprennent les charges d’entretien alors qu’elle n’utilise pas les parties communes du fait de sa mobilité réduite. Elle considère que la dette locative n’est constituée que d’aides personnalisées au logement non versées ainsi que des régularisations de charges contestées.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

RG : 24/9764 PAGE 6

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction des procédures

En application des dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, il est de l’intérêt d’une bonne justice que les instances engagées par [Localité 9] Métropole Habitat d’une part et par Mme [O] d’autre part, qui concernent le même objet, soit le bail d’habitation conclu entre elles le 10 novembre 2021, soient instruites et jugées ensemble.

La jonction des procédures sera donc ordonnée et l’affaire sera désormais appelée sous le n° RG unique n°24/09764.

Sur la résiliation du bail, l’expulsion et les demandes en paiement de [Localité 9] Métropole Habitat

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bailLille Métropole Habitat justifie du signalement effectué auprès de la CAF du Nord le 4 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 9] Métropole Habitat justifie avoir notifié l’assignation à la Préfecture du Nord, par voie électronique le 29 juillet 2024, conformément aux exigences de l’article 24 III de la loi précitée.

Elle est donc recevable à agir.

Sur le bien-fondé des demandes Mme [O] sollicite le rejet des demandes de [Localité 9] Métropole Habitat compte tenu de l’état du logement et des régularisations sur charges qu’elle conteste.

Sur l’exception d’inexécution tirée de l’état du logementAux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il lui incombe alors, lorsque son cocontractant soutient devant le juge que l’exception d’inexécution est opposée à tort, de rapporter la preuve que celui-ci n’a pas rempli, en tout ou partie, son obligation.

Il appartient au juge de décider d’après les circonstances si cette inexécution est suffisamment grave pour affranchir l’autre partie de ses obligations.

RG : 24/9764 PAGE 7

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants. Le bailleur est encore obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il est de principe que face à l’inexécution ou à la mauvaise exécution de l’obligation de délivrer un logement décent par le bailleur, le locataire ne peut invoquer l’exception d’inexécution et refuser de payer le loyer. La seule exception à ce principe est la preuve de manquements qui rendent impossible la jouissance des lieux loués, ceux-ci étant inhabitables ou impropres à leur destination. La seule perturbation dans la jouissance n’autorise pas la suspension du paiement du loyer.

Les juges du fond apprécient souverainement si, en raison de la gravité des manquements du bailleur à ses obligations, le preneur se trouve dans l’impossibilité d’utiliser la chose louée.

En l’espèce, Mme [O] produit d’abord un constat amiable de dégât des eaux daté du 13 octobre 2023, soit pour un sinistre survenu postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

Elle produit également un procès-verbal de constat dressé le 3 juin 2024 par un commissaire de justice de [Localité 9], faisant état notamment d’un développement excessif de moisissures et autres stigmates d’humidité affectant une large partie du logement et le rendant, au moins en partie, inhabitable. Toutefois, ce constat ne permet pas de dater l’apparition des désordres et ne peut suffire à établir qu’une impossibilité d’usage des lieux existait près d’un an avant qu’il ne soit dressé.

Le premier courrier d’alerte de la locataire daté du 5 octobre 2023, soit le lendemain du commandement de payer, est accompagné de photographies montrant déjà une présence notable de moisissures, mais à un degré moindre. Il n’est pas davantage possible d’en déduire l’impossibilité totale pour la locataire d’y résider à cette date.

Elle produit enfin une plainte en insalubrité qu’elle a déposée auprès du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 9] le 28 mai 2024 ainsi qu’un rapport de ce service du 23 juillet 2024, qui décrit principalement une forte odeur d’humidité à l’entrée dans les lieux, ainsi que d’importantes manifestations d’humidité sur les murs et plafonds du hall d’entrée, des chambres et de la salle de bain. Là encore, ces éléments, bien postérieurs à la délivrance du commandement de payer, ne permettent pas de justifier les impayés antérieurs.

RG : 24/9764 PAGE 8

Mme [O] échoue donc à rapporter la preuve d’une impossibilité totale d’occuper le logement pris à bail avant la délivrance du commandement de payer, seule circonstance caractérisant une inexécution suffisamment grave de [Localité 9] Métropole Habitat et de nature à l’affranchir de son obligation de payer les loyers visés par celui-ci.

Dès lors, la défenderesse n’est pas fondée à opposer l’exception d’inexécution pour faire obstacle à la résiliation du bail.

Sur la contestation des charges L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire :

— un décompte des charges selon leur nature,

— dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectif.

A compter de l’envoi du décompte, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours, etc.) à la disposition du locataire pendant six mois.

Le respect de ces obligations ne dispense pas le bailleur si les charges sont discutées par le locataire dans le cadre d’une instance d’avoir à justifier les dépenses en produisant des factures.

En outre, le premier alinéa de cet article énonce un principe général selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification.

Les demandes de provisions faites en méconnaissance de ce principe et qui ont été honorées par le preneur ne sont pas justifiées et doivent donner lieu à restitution.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [O] conteste les régularisations de charges, en particulier celles relatives au chauffage, ainsi que les provisions afférentes aux charges générales.

A titre liminaire, il convient de préciser que bien que Mme [O] bénéfice d’un accès réservé au logement en raison de sa mobilité réduite, elle n’en reste pas moins tenue au paiement des charges générales, qui comprennent des prestations de nettoyage, d’entretien des espaces verts ou encore la taxe d’ordures ménagères.

[Localité 9] Métropole Habitat soutient, pour sa part, que les charges sont justifiées et que le dysfonctionnement du chauffage allégué par la locataire n’est pas établi.

RG : 24/9764 PAGE 9

Toutefois, le bailleur ne produit que le décompte individuel des charges réelles pour l’année 2023. Aucun document justificatif, notamment aucune facture permettant de corroborer les montants facturés au titre des charges, n’est versé aux débats. Il ressort pourtant du décompte actualisé que les impayés sur lesquels [Localité 9] Métropole Habitat fonde ses demandes concernent la période de location courant du 10 mars 2023 au 26 août 2025, au cours de laquelle des régularisations de charges sont intervenues au titre des années 2022, 2023 et 2024.

De surcroît, les premières régularisations relatives au chauffage apparaissent particulièrement élevées (un solde débiteur de 1 942,20 € pour l’année 2023). Dans son courrier du 5 octobre 2023, reçu le 11 octobre 2023, la locataire avait d’ailleurs signalé à [Localité 9] Métropole Habitat, à la suite de la délivrance du commandement de payer, un dysfonctionnement des radiateurs du logement entrainant une surconsommation. Aux termes de plusieurs courriels adressés au bailleur en réponse à ses demandes en paiement des impayés, que la locataire verse aux débats, cette dernière rappelle au bailleur un surcoût non justifié au titre du chauffage. En réponse, le bailleur ne justifie pas d’une intervention technique visant à vérifier le système de chauffage du logement de Mme [O]. La consommation de chauffage imputée à la locataire apparait d’autant plus anormale qu’il ressort du décompte des consommations au titre de l’année 2023 que l’intégralité de la consommation en chauffage provient d’une seule pièce (la chambre n°1).

En tout état de cause, les sommes retenues sur la période litigieuse au titre des charges, après régularisation annuelle, ne sont pas justifiées par le demandeur.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, [Localité 9] Métropole Habitat justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2023, fait signifier à Mme [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement d’une somme de 1 911,63 euros en principal au titre des loyers et charges impayés au 28 septembre 2023.

En application des précédents développements, il y a lieu de déduire des causes du commandement de payer les sommes exposées au titre des charges à titre de provision et de régularisation.

RG : 24/9764 PAGE 10

Il y a encore lieu de déduire des causes du commandement de payer la somme de 568,77 euros, mise au débit du compte le 7 avril 2023 sous le libellé « recup av caution », en ce qu’elle est étrangère aux loyers et charges, seuls postes pouvant fait l’objet d’un commandement de payer. Au surplus, cette somme n’est pas justifiée.

Déduction faite de ces sommes, il n’existait aucun impayé de loyer au jour de la délivrance du commandement de payer, si bien que la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ne peut être constatée.

Sur le prononcé de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Suivant l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’occurrence, [Localité 9] Métropole Habitat produit un décompte qui mentionne une somme totale due de 10 699,23 euros qui correspond à l’arriéré locatif arrêté au 26 août 2025, échéance du mois d’août 2025 non comprise.

Il y a lieu de déduire des sommes réclamées :

la somme prélevée de manière injustifiée le 7 avril 2023 sous le libellé « recup av caution » pour un montant de 568,77 euros ; les sommes exposées au titre des charges sur les années 2022, 2023 et 2024, la régularisation au titre de l’année 2025 n’étant pas encore intervenue ; les frais de procédure qui relèvent des dépens.

RG : 24/9764 PAGE 11

Déduction faite de l’ensemble de ces sommes qui représentent un montant total de 12 743,54 euros, il n’existe aucun impayé à la date du 26 août 2025, si bien qu’il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation du bail.

Il n’y en a pas davantage au 26 septembre 2025, date à laquelle a été établi le dernier décompte actualisé et qui intègre l’échéance d’octobre 2025 puisque la somme due par Mme [O], à savoir 11 644,01 euros reste inférieure à celle due par le bailleur dont le montant a été précédemment rappelé.

Dès lors, les demandes en résiliation du bail, expulsion et paiement au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation seront rejetées dans leur ensemble.

Sur les demandes de Mme [O]

Sur la demande indemnitaire en réparation du préjudice de jouissanceEn application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

RG : 24/9764 PAGE 12

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En outre, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut obtenir réparation du préjudice de jouissance subi.

En l’espèce, Mme [O] produit l’ensemble des constats, plaintes et le rapport du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 9] dont il a été précédemment fait état.

Il ressort d’abord de ces pièces que le logement pris à bail par Mme [O] est affecté de graves problèmes d’humidité ayant conduit à un développement important de moisissures et autres stigmates (traces d’infiltrations, tâches, auréoles). Ces désordres ont dégradé les divers revêtements du logement (murs, plafonds, sols, plinthes, papiers peints, huisseries) et concernent la majorité des pièces (couloir, entrée, chambre de Mme [O], salle de bain, chambre des enfants).

Mme [O] justifie avoir alerté son bailleur de l’existence de fuites dans le logement, par un courrier recommandé du 5 octobre 2023, accompagné de photographies de moisissures, reçu par [Localité 9] Métropole Habitat le 11 octobre 2023. Elle produit également un constat amiable de dégât des eaux du 13 octobre 2023, incomplet et non signé par le bailleur.

Dans le cadre du sinistre du 13 octobre 2023, [Localité 9] Métropole Habitat justifie l’organisation d’une réunion d‘expertise en février 2025 par le cabinet Stelliant Expertise, mandaté par sa compagnie d’assurance, mais ne produit pas le rapport d’expertise.

Dans un rapport d’intervention du 23 avril 2024 produit aux débats par le bailleur, un technicien de la société Aquadim, mandaté pour une recherche de fuite en salle de bain, a situé l’origine du sinistre au niveau de la colonne de la salle de bain.

Le service communal confirme, dans son rapport du 23 juillet 2024, que les fuites ont été réparées grâce à des travaux ayant été réalisés le 26 mai 2024.

Toutefois, le bailleur ne justifie pas avoir remis en état les embellissements dégradés par le dégât des eaux.

Or, il lui appartient, en qualité de bailleur, d’accomplir toutes les diligences nécessaires pour remédier aux troubles de jouissance subis par le locataire, sans pouvoir se retrancher derrière les compagnies d’assurance ou son locataire qui ne l’aurait pas informé avant l’assignation du sinistre ni saisi sa propre assurance.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation de délivrer un logement décent pèse sur le bailleur, même en l’absence de mise en demeure du locataire. Au demeurant, sa mauvaise foi apparaît manifeste puisqu’il n’a donné aucune suite aux premières réclamations de la locataire concernant la décence du logement, formulées dans son courrier du 5 octobre 2023.

RG : 24/9764 PAGE 13

En effet, hormis l’intervention relative à la fuite localisée dans la colonne d’eau de la salle de bain, [Localité 9] Métropole Habitat ne justifie pas avoir ordonné des recherches de fuites dans l’ensemble du logement, alors que la nature et l’étendue des désordres l’exigeaient.

Par ailleurs, le sinistre du 13 octobre 2023 ne suffit pas à expliquer le phénomène généralisé d’humidité observée dans plusieurs pièces du logement.

Selon les constatations du service communal, les problèmes d’humidité résultent d’infiltrations d’eau dans le hall d’entrée, la chambre n°1 et la salle de bain, ainsi que d’un défaut de tirage de la ventilation et d’un problème d’étanchéité de la douche dans la salle de bain.

[Localité 9] Métropole Habitat justifie seulement avoir engagé des travaux de remplacement du dispositif de ventilation de la résidence [Adresse 7] avec la société Sapian, sans démontrer que ces travaux concernent notamment le logement privatif de Mme [O]. De plus, ces travaux ne sont pas finalisés selon le compte rendu de visite de chantier du 11 juin 2025.

[Localité 9] Métropole Habitat produit encore un simple devis établi par la société Baticréa le 20 septembre 2024 portant sur la réfection et la reprise des embellissements du logement, travaux ne visant pas à remédier aux causes des désordres constatés.

Encore, [Localité 9] Métropole Habitat se prévaut dans ses écritures de l’intervention de la société Dalkia pour réparer l’alimentation en chauffage de la chambre et de la société Confort Gaz pour la douche mais ne justifie aucunement de ces interventions. Au contraire, Mme [O] démontre que les entreprises ne se sont pas présentées aux rendez-vous convenus, et que l’intervention finalement réalisée par la société Confort Gaz s’est limitée à constater la nécessité de remplacer le bac à douche.

Ainsi, à l’exception de la fuite responsable du sinistre du 13 octobre 2023, [Localité 9] Métropole Habitat n’a pas remédié aux problèmes d’humidité affectant le logement depuis le courrier d’alerte de la locataire du 5 octobre 2023, soit depuis deux ans à la date de l’audience.

Mme [O] produit un certificat médical qui ne permet pas suffisamment de mettre en lien les constatations médicales qui y sont faites avec l’état du logement.

Néanmoins, l’importance des moisissures révélées par les constats et photographies démontre un danger certain pour la santé des occupants. De plus, les désordres affectent toutes les pièces du logement à l’exception du salon. Le commissaire de justice et le service communal constatent, en outre, une odeur d’humidité dans l’ensemble du logement et perceptible dès l’entrée dans les lieux. Le commissaire de justice décrit une odeur incommodante pour la respiration.

Ces circonstances rendent difficilement habitable les lieux et contraignent Mme [O] et ses enfants de 7,12 et 17 ans à vivre dans des conditions particulièrement indécentes.

RG : 24/9764 PAGE 14

Il ressort ensuite des pièces produites par Mme [O] une absence d’entretien par [Localité 9] Métropole Habitat des abords extérieurs de l’immeuble, entraînant une accumulation de déchets divers et favorisant l’infestation de nuisibles. Ce manquement est d’autant plus préjudiciable pour Mme [O] qu’elle vit au rez-de-chaussée et bénéfice d’une rampe d’accès PMR située à l’extérieur de l’immeuble. [Localité 9] Métropole Habitat ne justifie d’aucune intervention à ce titre.

Il ressort enfin du constat du commissaire de justice l’absence d’eau chaude au logement le jour de sa visite. Mme [O] avait déjà alerté le bailleur dans son courrier du 5 octobre 2023 de pannes régulières d’eau chaude. [Localité 9] Métropole Habitat ne justifie d’aucune intervention à ce titre.

Mme [O] a d’ores et déjà été libérée des charges comprenant le nettoyage des parties communes et l’eau, à l’exception des charges exposées au titre de l’année 2025.

Le loyer moyen hors charges de Mme [O] sur cette période de trouble de deux ans, déduction faite de l’aide personnalisée au logement et de la réduction loyer solidarité, est de 75 euros. L’indemnisation du préjudice de jouissance de Mme [O] ne peut donc excéder 1 800 euros, correspondant au montant approximatif du loyer dû par la locataire sur cette période.

Compte tenue de la nature et de l’étendue des désordres, il est justifié de condamner [Localité 9] Métropole Habitat à verser à Mme [O] la somme de 1 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur la demande indemnitaire en réparation du préjudice moral Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

[Localité 9] Métropole Habitat n’a pas apporté de solutions aux désordres particulièrement graves signalés par la locataire : absence d’eau chaude, humidité généralisée dans le logement, surconsommation de chauffage, absence manifeste d’entretien des parties communes extérieures. En outre, il a engagé une procédure de résiliation du bail basée sur un impayé de charges non justifié. Ces circonstances justifient sa condamnation à verser la somme de 1 000 euros à la locataire en réparation de son préjudice moral.

RG : 24/9764 PAGE 15

Sur la demande de réalisation des travaux de mise en conformité sous astreinte et de réduction du loyerAux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, les éléments exposés ci-dessus commandent de faire droit partiellement à la demande de travaux de Mme [O] et de condamner [Localité 9] Métropole Habitat à faire procéder aux travaux de remise en état du logement suivants :

remédier à l’humidité et moisissures dans l’ensemble du logement,remédier aux infiltrations dans le hall d’entrée, la chambre 1, salle de bain,reprendre le défaut d’étanchéité de la douche,refaire les sols,reprendre le système d’aération ventilation (VMC non conforme).

La présence de nuisibles au logement privatif n’a pas été démontrée par Mme [O], de sorte que la demande de condamnation présentée à ce titre sera rejetée.

Suivant l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

La gravité des désordres et l’inaction de [Localité 9] Métropole Habitat justifient d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, pendant un délai de trois mois à l’issue duquel il pourra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé d’une éventuelle astreinte définitive.

La gravité des désordres justifie encore de faire droit à la demande de diminution du montant du loyer à la somme de 350 euros par mois hors charges, cette diminution s’appliquant à compter de l’audience à laquelle l’indemnité de Mme [O] a été arrêtée et jusqu’à son départ des lieux, sa mutation ou la réalisation des travaux.

RG : 24/9764 PAGE 16

Sur les demandes accessoires En application de l’article 696 du code de procédure civile, [Localité 9] Métropole Habitat qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens.

Il sera également condamné à payer à Maître Marine Craynest, avocate au barreau de Lille, la somme de 1 800 euros au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

Enfin, en application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, rien ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 24-09764 et 25-03604 et dit que l’affaire sera désormais appelée sous le premier de ces numéros ;

CONDAMNE l’établissement public industriel et commercial [Localité 9] Métropole Habitat à payer à Mme [E] [O] la somme de 1 800 euros au titre du préjudice de jouissance subi ;

CONDAMNE l’établissement public industriel et commercial [Localité 9] Métropole Habitat à payer à Mme [E] [O] la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE l’établissement public industriel et commercial [Localité 9] Métropole Habitat à faire procéder au sein de l’appartement à usage d’habitation pris à bail par Mme [E] [O], situé [Adresse 10] à [Adresse 8] [Localité 1], aux travaux suivants :

remédier à l’humidité et moisissures dans l’ensemble du logement,remédier aux infiltrations dans le hall d’entrée, la chambre 1, salle de bain,reprendre le défaut d’étanchéité de la douche,refaire les sols,reprendre le système d’aération ventilation (VMC non conforme) ;

DIT que la condamnation à effectuer ces travaux sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard courant à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du jugement, et ce, pendant un délai de trois mois à l’issue duquel il pourra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé d’une éventuelle astreinte définitive ;

RG : 24/9764 PAGE 17

DIT que le loyer sera diminué à la somme de 350 euros par mois hors charges à compter de l’audience jusqu’à son départ des lieux, sa mutation ou la réalisation des travaux ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE l’établissement public industriel et commercial Lille Métropole Habitat à payer à Maître Mathilde Rousselle, avocate au barreau de Lille, la somme de 1 800 euros au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

CONDAMNE l’établissement public industriel et commercial [Localité 9] Métropole Habitat aux dépens;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

D.AGANOGLU M. COCQUEREL