TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [E] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Julien COSTANTINI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11116 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QB4

N° MINUTE :

7/2025

JUGEMENT

rendu le 07 mai 2025

DEMANDERESSE

Madame [U] [M] épouse [K]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Julien COSTANTINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire P165

DÉFENDEUR

Madame [E] [D]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 mai 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11116 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QB4

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2021, Mme [U] [M] épouse [K] a consenti un bail d’habitation à Mme [E] [D] sur des locaux situés au [Adresse 2] (bâtiment 1, 6e étage, une terrasse privative), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1460 euros et d’une provision pour charges de 170 euros.

Le 29 avril et le 20 mai 2024, la bailleresse a adressé à la locataire deux lettres de mise en demeure suite à la cessation de tout règlement du loyer à compter du mois de mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6 816 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [E] [D] le 12 juin 2024.

Par assignation du 25 novembre 2024, Mme [U] [M] épouse [K] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner la capitalisation annuelle des intérêts échus pour une année entière à la date anniversaire de l’assignation et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8520 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail et condamner Mme [E] [D] au paiement des sommes suivantes :

15 221,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date de l’assignation, terme du mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payerune indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

En tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [D] et obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 7 mars 2025, Mme [U] [M] épouse [K], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes. Mme [U] [M] épouse [K] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Mme [U] [M] épouse [K] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [E] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [U] [M] épouse [K] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [E] [D].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [U] [M] épouse [K] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 10 juin 2024 et que la somme de 6 816 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

Il sera à noter que Mme [E] [D] n’avait pas réglé la dette dans le délai compris entre six semaines et deux mois, bien que Mme [U] [M] épouse [K] soit à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, si bien qu’il n’existe pas de grief, qui puisse faire encourir une nullité de commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 août 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [U] [M] épouse [K] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [U] [M] épouse [K] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 juillet 2024, Mme [E] [D] lui devait la somme de 8 520 euros, terme du mois de juillet 2024 inclus.

Mme [E] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024 sur la somme de 6 816 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, sous réserve du respect des conditions d’annualité. Elle sera donc ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

En l’espèce, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 25 novembre 2024.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1704 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [U] [M] épouse [K] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [E] [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Mme [U] [M] épouse [K] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 mars 2021 entre Mme [U] [M] épouse [K], d’une part, et Mme [E] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (bâtiment 1, 6e étage, une terrasse privative) est résilié depuis le 11 août 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [E] [D], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [E] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] (Bâtiment 1, 6e étage, une terrasse privative) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [E] [D] au paiement à Mme [U] [M] épouse [K] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1704 euros (mille sept cent quatre euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [E] [D] à payer à Mme [U] [M] épouse [K] la somme de 8 520 euros (huit mille cinq cent vingt euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 juillet 2024, terme de mois de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024 sur la somme de 6816 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du 25 novembre 2024.

CONDAMNE Mme [E] [D] à payer à Mme [U] [M] épouse [K] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [E] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 juin 2024 et celui de l’assignation du 25 novembre 2024.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2025, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le Greffier La Juge