TRIBUNAL

JUDICIAIRE

[D] [Localité 7]

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N° RG 25/55285 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAEFR

N° : 13

Assignation du :

23 Juin 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE [D] RÉFÉRÉ

rendue le 31 octobre 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. MR [H], S.C.I., venant aux droits des consorts [V] [G] venant eux-mêmes aux droits de Madame [X] [O]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Maître Marianne DESEINE, avocat au barreau de PARIS – #A0224

DEFENDERESSE

S.A.R.L. COCOVAL, S.A.R.L.

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS – #A0466

DÉBATS

A l’audience du 26 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2025, la société civile immobilière MR [D] [P] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS la société SARL COCOVAL, à qui ils ont consenti un bail commercial portant sur des locaux situés au [Adresse 2] PARIS, afin notamment de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial les liant,

— ordonner son expulsion des locaux loués sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— statuer sur le sort de meubles,

— la condamner à titre provisionnel à leur payer la somme de 10.855,87 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025,

— la condamner à une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1.500 euros, en sus des charges et taxes dues et à compter du 1er juin 2025,

— la condamner à leur payer la somme de 2.800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a été entendue à celle du 26 septembre 2025.

A cette audience, la SCI MR [H] maintient les termes de son acte introductif d’instance, tout en réévaluant la demande de condamnation de la partie adverse à la somme de 12.811,24 euros au titre de l’arriéré locatif. Elle s’oppose, par ailleurs, à l’ensemble des prétentions adverses plus amples ou contraires.

De son côté, par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société COCOVAL sollicite du juge des référés de :

« Vu l’article L. 145-41 du Code de commerce,

— DEBOUTER la SCI MONSIEUR [D] [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— ACCORDER les plus larges délais à la SARL COCOVAL pour se défaire de l’arriéré locatif ;

— DIRE n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DIRE que chaque partie conservera à sa charge les dépens exposés."

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

Vu la mise en délibéré de l’affaire au 31 octobre 2025.

SUR CE :

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que par commandement en date du 27 février 2025, visant la clause résolutoire, lequel a été signifié à la société COCOVAL, fait état d’un arriéré locatif dû à la date du 1er février 2025 d’un montant de 10.475,03 euros.

Or, il ressort des décomptes versés par la partie demanderesse, et notamment celui du 15 septembre 2025, que la société COCOVAL n’a pas, dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer litigieux, procédé à l’apurement des sommes sollicitées.

Par suite, la clause résolutoire est acquise depuis le 27 mars 2025 à 24H00.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il convient d’ordonner l’expulsion de la société défenderesse dans les conditions prévues au dispositif de cette ordonnance tout comme, du reste, le sort éventuel de ses meubles.

En revanche, aucune astreinte ne saurait assortir l’explusion présentement ordonnée, dès lors notamment que la récalcitrance ou encore la mauvaise foi de la société COCOVAL n’est pas démontrée ou permettrait de démontrer la volonté de se maintenir dans les lieux, si les termes de la présente décision n’étaient pas respectés.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société défenderesse depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel (indexation comprise), outre les charges, taxes et accessoires. En effet, toute clause permettant la majoration de l’indemnité d’occupation s’analyse en une clause pénale susceptible de modération, laquelle n’est que de la compétence du juge du fond. Toute demande de majoration ne saurait, par suite, prospérer au stade des référés.

En outre, il sera, au seul stade des motifs, rappelé que tant que la société, preneuse initialement à bail se maintient dans les lieux, elle doit respecter l’ensemble des obligations y afférentes et notamment poursuivre l’assurance idoine jusqu’à leur libération.

S’agissant de la provision sollicitée, au vu du décompte en date du 15 septembre 2025, tel que produit par la partie demanderesse, l’obligation de la société défenderesse à l’instance au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation n’est pas sérieusement contestable et s’élève à la somme de 12.811,24 euros à la date du 15 septembre 2025. Cette somme provisionnelle n’est, du reste, pas contestée par la société COCOVAL.

Au vu des paiements effectués les 12 mars, 2 avril, 6 mai, 2 et 31 juillet ainsi que le 11 septembre 2025 par la société COCOVAL, ces derniers s’imputant sur les dettes les plus anciennes en application des dispositions de l’article 1343-10 du code civil, la somme provisionnelle précitée sera assortie des intérêts légaux sur la somme 2.355,87 euros à compter du 27 février 2025, sur la somme sur le surplus à compter de l’ordonnance.Toute demande plus ample au titre du point de départ des intérêts légaux sera rejetée.

La société défenderesse sera condamnée à payer à la société demanderesse la somme précitée dans les termes susvisés.

Sur la demande au titre des délais de paiement

En application des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement tels que sollicités par la société preneuse à bail.

En effet, la société COCOVAL démontre qu’elle a rencontré les plus grandes difficultés avec la société AMH FOOD à qui elle avait sous-loué les locaux commerciaux dont s’agit. En effet, cette relation contractuelle s’est achevée par la condamnation de la société AMH FOOD à lui régler la somme de 109.651,55 euros en vertu d’une ordonnance du juge des référés du tribunal de commerce de PARIS en date du 30 septembre 2022. En effet, cette société n’a pas, au vu de cette décision, procédé au paiement des mensualités de loyers dus au titre du contrat de sous-location pour la période allant du mois de mars 2019 au mois de mars 2022, soit pendant 36 mois. Par ailleurs, la société COCOVAL produit un nombre de photographies des locaux commerciaux qui démontrent que ces derniers ont été laissés en mauvais état, en sorte que des travaux ont nécessairement dû être effectués pour permettre une exploitation renouvelée du fonds de commerce de restauration. Le gérant de la société COCOVAL démontre, en outre, qu’il tente de réexploiter ledit fonds de commerce malgré un emploi salarié auprès de l’assistance publique des hôpitaux de [Localité 7].

Cela étant posé, devant les efforts effectués, la durée du bail commercial, la reprise depuis le mois d’avril 2025 de paiements réguliers à hauteur de 1.500 euros mensuels, la société COCOVAL qui a, en outre, rencontré de grandes difficultés financières, en raison notamment de l’incurie de la société AMH FOOD, dont il est allégué qu’elle n’a jamais procédé au paiement du montant de la condamnation précitée, démontre de sa bonne foi et de l’octroi subséquent de délais de paiement.

Toutefois, pour garantir les intérêts de la société bailleresse, il est rappelé à la société COCOVAL qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 491 et 696 du code de procédure civile, partie perdante, la société COCOVAL sera tenue aux dépens d’instance.

A toutes fins utiles, il sera relevé que les dépens sont définis à l’article 695 du code de procédure civile, et il n’appartient pas, au juge des référés de lister les sommes dues à ce titre.

Toute demande formée en ce sens sera rejetée.

Partie tenue aux dépens, la société COCOVAL sera condamnée à payer la somme de 2.000 euros à la partie demanderesse prise ensemble, et ce, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies ;

Condamnons la société COCOVAL à payer à la société SCI MR [H] la somme de 12.811,24 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation) arrêté au 15 septembre 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.355,87 euros à compter du 27 février 2025 et sur le surplus à compter de l’ordonnance ;

Autorisons la société COCOVAL à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 530 euros et une 24ème réglant le solde et les intérêts, la première devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de signification de la décision et les suivantes avant le 15 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société COCOVAL se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance :

1. la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

2. la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

3. faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société COCOVAL et de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 3], avec le concours de la force publique si nécessaire ;

4. le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

5. la société COCOVAL sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la société SCI MR [H] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Condamnons la société COCOVAL à payer à la société SCI MR [H] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société COCOVAL aux dépens tels que définis à l’article 695 du code de procédure civile et qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 7] le 31 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI