TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Pauline DE LASTEYRIE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07933 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WBB

N° MINUTE :

11

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 24 mars 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 3] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [I], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Pauline DE LASTEYRIE, avocat au barreau de PARIS, #G0013 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202426753 du 13/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Madame [B] [I], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Pauline DE LASTEYRIE, avocat au barreau de PARIS, #G0013 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202427072 du 05/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 mars 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 24 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07933 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WBB

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 mars 1988, l’OP HLM de la Ville de [Localité 3], devenu, [Localité 3] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [H] [I], pour une durée de trois mois reconductible, portant sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], Etage 1, escalier 1, outre un emplacement de stationnement.

Par actes de commissaire de justice du 15 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à M. [H] [I] et Mme [B] [I] un commandement de payer la somme principale de 18 789,34 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [I] et Mme [B] [I] le 19 mars 2024.

Par assignations du 2 août 2024, [Localité 3] HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [I] et Mme [B] [I], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,12 661,56 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2024,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 août 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 15 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, [Localité 3] HABITAT-OPH maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 6 janvier 2025, s’élève désormais à 13 909,90 euros. Il se dit favorable à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de délais de paiement qui pourront être accordés aux défendeurs moyennant le versement d’une somme mensuelle qui devra cependant être supérieure à 20 euros.

M. [H] [I] et Mme [B] [I], représentés par leur conseil, déposent des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles ils demandent de :

se voir accorder des délais de paiement sur 36 mois, via le règlement pendant les 24 premiers mois de la somme mensuelle de 20 euros puis pendant les 12 mois suivants du solde de la dette,subsidiairement, fixer du montant de l’indemnité d’occupation à une somme équivalent au montant du loyer actuel, suspendre les effets de la clause résolutoire et dire qu’ils pourront reprendre effet seulement après mise en demeure de régler les échéances impayées demeurée infructueuse pendant un délai de 15 jours, débouter [Localité 3] HABITAT-OPH de l’ensemble de leurs demandes, laisser au requérant la charge de ses frais irrépétibles et des dépens, écarter l’exécution provisoire. Ils indiquent être dans l’attente d’un rappel de la part de la CAF qui ne verse plus la prime d’activité depuis 2022. Ils estiment les revenus du foyer à 2800 euros mensuels environ et les charges à l 120 euros.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

En l’espèce, [Localité 3] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, [Localité 3] HABITAT-OPH a fait signifier aux locataires, le 15 mars 2024, un commandement de payer la somme de 18 789.34 euros dans un délai de 6 semaines, visant ces dispositions légales et la clause résolutoire contenue au contrat.

Or, ces derniers n’ont pas réglé la somme demandée dans le délai imparti, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoires sont réunies depuis le 27 avril 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif fourni par la bailleresse que les locataires ne se sont pas acquittés des deux dernières échéances de loyer (novembre et décembre 2024). Toutefois, le bailleur se dit quand même favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, de sorte qu’il renonce à la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience imposée par les textes, laquelle sera ainsi réputée satisfaite.

Eu égard à la volonté commune des parties, il sera fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de délais de paiement. Les ressources du ménage, composées du salaire de M. [H] [I] et de celui de certains de ses enfants, sont de nature à permettre aux défendeurs de s’acquitter d’une mensualité de 55 euros par mois, outre le paiement du loyer courant. Les modalités de ce plan d’apurement seront précisées au dispositif de la présente décision.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à compter du 27 avril 2024 et jusqu’à la libération effective du logement matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire. Son montant sera équivalent au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, avec indexation annuelle et augmenté de la provision sur charge, rien ne justifiant la demande de majoration formée par la requérante.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, les locataires sont redevables du paiement du loyer et des charges au terme convenu.

En l’espèce, [Localité 3] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 janvier 2025, M. [H] [I] et Mme [B] [I] lui devaient la somme de 13 909,90 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [H] [I] et Mme [B] [I] ne contestent pas ce montant.

En application de l’article 220 du code civil prévoyant la solidarité des dettes ménagères entre époux, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 janvier 2024, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [H] [I] et Mme [B] [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les demandes accessoires

M. [H] [I] et Mme [B] [I], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu depuis le 24 mars 1988, entre [Localité 3] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [H] [I] et Mme [B] [I] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], Etage 1, escalier 1, outre un un emplacement de stationnement est résilié depuis le 27 avril 2024,

CONDAMNE solidairement M. [H] [I] et Mme [B] [I] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 13909,90 euros (treize mille neuf cent neuf euros et quatre-vingt-dix centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus,

CONSTATE l’accord des parties quant à la suspension des effets de la clause résolutoire,

AUTORISE, par conséquent, M. [H] [I] et Mme [B] [I] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 55 euros (cinquante-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [H] [I] et Mme [B] [I],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 avril 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [H] [I] et Mme [B] [I] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [H] [I] et Mme [B] [I] seront solidairement condamnés à verser à [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE [Localité 3] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [H] [I] et Mme [B] [I] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 15 mars 2024 et celui des assignations du 2 août 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge