TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [O] [H] ép [D]

M [P] [Z] [D]

M [I] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/11244 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6RST

N° MINUTE :

2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 août 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH ( ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 4]), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS

Madame [O] [H] épouse [D], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [P] [Z] [D], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Monsieur [I] [N], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mai 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 août 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 18 août 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/11244 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6RST

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 avril 2022, l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [O] [H] épouse [D], M. [P] [Z] [D] et M. [I] [N] sur des locaux situés au [Adresse 2]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 993,47 euros.

Par actes de commissaire de justice du 13 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5 441,55 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [O] [H] épouse [D], M. [P] [Z] [D] et M. [I] [N] le 17 septembre 2024.

Par assignations du 27 novembre 2024, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [H] épouse [D], M. [P] [Z] [D] et M. [I] [N] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation à titre de provision d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8 338,39 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 06 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi, pour être finalement retenue à l’audience du 06 mai 2025.

À l’audience du 06 mai 2025, l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 avril 2025, s’élève désormais à 16 252,04 euros, terme du mois d’avril 2025 inclus. L’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

L’établissement [Localité 4] HABITAT OPH indique qu’il n’y a pas eu de paiement depuis le mois de mai 2024 et qu’il ne dispose pas d’information quant au congé délivré par M. [I] [N].

Mme [O] [H] épouse [D], qui comparait à l’audience, reconnaît le montant de la dette locative.

Mme [O] [H] épouse [D] expose que le nom de M. [N] est inscrit dans le contrat de location mais elle ajoute qu’il a donné congé le 6 mars 2025. Elle explique qu’elle est actuellement en procédure devant le tribunal administratif afin de reprendre son travail qu’elle occupait à la ville de Paris. Elle déclare que son mari a quitté le logement et qu’elle a déposé une main courante pour violences conjugales à son encontre. Elle indique ne pas pouvoir payer son loyer dans l’immédiat.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [P] [Z] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [I] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [O] [H] épouse [D] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 13 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5 441,55 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 novembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 mai 2025, Mme [O] [H] épouse [D], M. [P] [Z] [D] et M. [I] [N] lui devaient la somme de 16 252,04 euros, terme du mois d’avril 2025 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [O] [H] épouse [D], M. [P] [Z] [D] et M. [I] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, conformément à la clause de solidarité au contrat, à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Force est de constater que la société bailleresse n’a pas réceptionné le congé de Monsieur [N], ce qu’elle a confirmé par mail du 21 mai 2025, en note en délibéré autorisée au cours de l’audience.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1 248,84 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [O] [H] épouse [D], M. [P] [Z] [D] et M. [I] [N] qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 avril 2022 entre la société [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [O] [H] épouse [D], M. [P] [Z] [D] et M. [I] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2]) est résilié depuis le 14 novembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [O] [H] épouse [D], M. [P] [Z] [D] et M. [I] [N] sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [O] [H] épouse [D], M. [P] [Z] [D] et M. [I] [N] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [O] [H] épouse [D], M. [P] [Z] [D] et Monsieur [I] [N] au paiement, à titre de provision, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1 248,84 euros (mille deux cent quarante-huit euros et quatre-vingt-quatre centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Mme [O] [H] épouse [D], M. [P] [Z] [D] et M. [I] [N] à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 16 252,04 euros (seize mille deux cent cinquante-deux euros et quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [O] [H] épouse [D], M. [P] [Z] [D] et M. [I] [N] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 13 septembre 2024 et celui des assignations du 27 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge