TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Lionel [Localité 4] ; Madame [X] [O] épouse [D]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04762 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZEU

N° MINUTE :

3-2025

JUGEMENT

rendu le mardi 20 mai 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], Représenté par son syndic la Société FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représenté par Maître Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0466

DÉFENDERESSE

Madame [X] [O] épouse [D], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 mars 2025

Délibéré le 20 mai 2025

JUGEMENT

rendue par défaut, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 mai 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 20 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04762 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZEU

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [X] [O] épouse [D] est copropriétaire des lots n° 5 et 25 dans l’immeuble situé [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement du 13 juillet 2021 du tribunal judiciaire de Paris, Mme [X] [O] épouse [D] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires dudit immeuble les sommes de 3462,44 euros au titre des charges et appels provisionnels de charges de copropriété échus du 1er janvier 2018 au 2 février 2021, appel du 1er trimestre 2021 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2024 le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société STARES COPROPRIETE, a assigné Mme [X] [O] épouse [D] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  3.553,58 euros au titre des charges impayées entre les 1er avril 2021 et le 08 août 2024, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1.521,18 euros à compter du 02 mai 2022, date de la sommation de payer, puis sur la somme de 3.513,23 euros à compter du 19 décembre 2023, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation, ainsi que la capitalisation des intérêts,

—  720,00 euros, au titre des frais nécessaires en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  800 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront les sommes de 121,56 euros et 200 euros au titre de la sommation de payer signifiée le 02 mai 2022 et de la procédure de recouvrement simplifiée des petites créances.

A l’audience du 4 mars 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes. Il précise que le syndic est dorénavant la société FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires à laquelle il s’en est rapporté oralement à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [X] [O] épouse [D] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il est justifié (cf. procès-verbal d’assemblée générale du 26 juin 2024) que la société FONCIA [Localité 5] [Localité 6] DROITE a succédé en qualité de syndic au cabinet STARES.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 ars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Décision du 20 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04762 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZEU

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (matrice cadastrale, jugement du 13 juillet 2021 et sa signification, décompte du 1er avril 2021 au 8 août 2024, appels de fonds, répartition des charges pour les années 2020, 2021, 2022, 2023, procès-verbaux d’assemblée générale des 23 septembre 2020, 9 juin 2021, 13 avril 2022, 14 juin 2023, 26 juin 2024) la créance de ce dernier est établie à hauteur de 3553,58 euros pour la période du 1er avril 2021 au 8 août 2024.

Mme [X] [O] épouse [D] sera en conséquence condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2022, date de la sommation de payer par commissaire de justice, sur la somme de 1215,18 euros (déduction faite des frais) et à compter de l’assignation pour le surplus, la mise en demeure du 19 décembre 2023 ne comportant aucun décompte de sorte qu’il s’avère impossible de distinguer ce qui relève des charges, en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a demandé la somme de 720 euros au titre des frais nécessaires se décomposant comme suit : 66 euros pour chaque mise en demeure des 23 mars 2022 et 31 août 2022, 240 euros pour la transmission du dossier au commissaire de justice, 348 euros pour la constitution du dossier à l’avocat.

Il n’est pas justifié de l’envoi des mises en demeure de sorte que ces frais seront écartés.

En outre, le syndicat des copropriétaires qui se borne à produire les factures du syndic, ne rapporte pas la preuve que ce dernier aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Mme [X] [O] épouse [D] présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Elle n’a ainsi réglé aucune somme depuis le 1er avril 2021. C’est en outre la 2ème fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Il sera en conséquence fait droit à la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile Mme [X] [O] épouse [D] qui succombe à la cause sera condamnée aux dépens, lesquels ne peuvent inclure le coût de la sommation de payer qui n’est pas nécessaire à l’introduction de l’instance et les frais d’honoraires pour la procédure de recouvrement simplifiée des petites créances.

Mme [X] [O] épouse [D] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement par défaut et en dernier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme [X] [O] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE la somme de 3553,58 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er avril 2021 au 8 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2022 sur la somme de 1215,18 euros et à compter du 29 août 2024 pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE Mme [X] [O] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE de ses autres demandes ;

CONDAMNE Mme [X] [O] épouse [D] aux dépens lesquels ne comprennent pas le coût de la sommation de payer et les frais d’honoraires pour la procédure de recouvrement simplifiée des petites créances ;

CONDAMNE Mme [X] [O] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic la société STARES COPROPRIETE la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

LE GREFFIER LA JUGE