TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [L] [N] épouse [E]

M [M] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10947 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6OIM

N° MINUTE :

6

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 mai 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 5] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1272

DÉFENDEURS

Madame [L] [N] épouse [E], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [M] [E], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mars 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 mai 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 26 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10947 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6OIM

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 avril 2009, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [N] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 682,62 euros, outre une provision sur charges.

Par acte sous seing privé du 29 juillet 2009, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH a consenti un contrat de location à Mme [L] [N] sur un emplacement de stationnement n°91 situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 68,85 euros, outre une provision sur charges de 10% du loyer principal.

Mme [L] [N] s’est mariée le 30 juillet 2012 à M. [M] [E].

Par acte de commissaire de justice du 23 août 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2552,10 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [L] [N] épouse [E] et M. [M] [E] le 26 août 2024.

Par assignation du 22 novembre 2024, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme [L] [N] épouse [E] et M. [M] [E] au besoin avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles sera soumis aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation à titre de provision d’un montant égal à celui du loyer indexé et des charges, à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à libération des lieux,

—  2771,76 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 août 2024 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 6 mars 2025, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a précisé que la dette locative actualisée au 9 février 2025 s’élevait désormais à 2895,83 euros. Il a considéré qu’il y avait une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne s’est pas opposé pas à la suspension des effets de la clause résolutoire et à des délais de paiement.

Mme [L] [N] épouse [E] a reconnu la dette locative et demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 100 euros, en plus du loyer courant. Elle a précisé avoir repris le paiement du loyer et a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Elle a enfin fait part de la condamnation de M. [M] [E] à une peine d’emprisonnement assorti du sursis probatoire comprenant notamment une interdiction de paraître au domicile.

M. [M] [E], convoqué selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, ne s’est pas présenté et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 23 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2552,10 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 octobre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de Mme [L] [N] épouse [E] de s’acquitter de la dette et à la reprise du paiement du loyer, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 février 2025, Mme [L] [N] épouse [E] et M. [M] [E] lui devaient la somme de 2563,60 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Le fait que M. [M] [E] ait l’interdiction de paraître au domicile est sans incidence sur la cotitularité du bail depuis le mariage des défendeurs. Mme [L] [N] épouse [E] et M. [M] [E] seront condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2552,10 euros, et de l’assignation pour le surplus.

Mme [L] [N] épouse [E] et M. [M] [E] étant mariés, ainsi qu’au regard de la clause de solidarité prévue au contrat de bail, cette condamnation sera solidaire conformément aux articles 220 et 1310 du code civil.

Eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [L] [N] épouse [E] et M. [M] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du décompte versé aux débats, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier et notamment de l’audience que les revenus du foyer permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler la dette, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais.

Dans ces conditions, il convient d’accorder 29 mois de délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public [Localité 5] HABITAT – OPH ou à son mandataire, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [L] [N] épouse [E] et M. [M] [E], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés à payer la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus les 17 avril 2009 et 29 juillet 2009 entre l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [L] [N] épouse [E] concernant les locaux d’habitation et l’emplacement de stationnement n°91 situés au [Adresse 2] à [Localité 6], sont résiliés depuis le 24 octobre 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [L] [N] épouse [E] et M. [M] [E] à payer à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 2563,60 euros à titre de provision selon décompte arrêté au 9 février 2025, mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2024 sur la somme de 2552,10 euros, et de l’assignation pour le surplus, au titre des loyers impayés,

AUTORISE Mme [L] [N] épouse [E] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 29 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 octobre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [N] épouse [E] et M. [M] [E] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [L] [N] épouse [E] et M. [M] [E] seront solidairement condamnés à verser à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE in solidum Mme [L] [N] épouse [E] et M. [M] [E] aux dépens de la présente instance,

CONDAMNE in solidum Mme [L] [N] épouse [E] et M. [M] [E] à payer à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge