TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 27]

■

N° RG 24/55500 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LCH

N° : 1-CH

Assignations du :

16 Juillet 2024

18 Juillet 2024

22 Juillet 2024

02 Août 2024

[1]

[1] 5 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 avril 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEURS

Madame [N] [DV] [MT] [Z] en sa qualité de représentante légale de Madame [T] [HT] [XE] [Z] [B]

[Adresse 4]

[Localité 16]

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 29], représenté par son syndic, le cabinet JOURDAN, SAS

[Adresse 14]

[Localité 17]

Madame [N] [DV] [MT] [Z] représentant Monsieur [UD] [N] [R] [B] résident à l’HEPAD KORIAN [Localité 26], [Adresse 13]

[Adresse 4]

[Localité 16]

représentés par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocats au barreau de PARIS – #P0351

DEFENDEURS

La SCI ROMALEX

[Adresse 4]

[Localité 16]

Monsieur [O] [BG]

[Adresse 8]

[Localité 18]

représentés par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS – #P0208

La SARL ALMORIBA, CHEZ FLAM’S SA

[Adresse 12]

[Localité 15]

représentée par Maître André JACQUIN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0428

La SAS JS EVENT (BOBO [Localité 24])

[Adresse 20]

[Localité 19]

représentée par Maître Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #C0987

Madame [VB] [G] [M]

[Adresse 9]

[Localité 22]

Madame [VY] [HT] [U] [PU]

[Adresse 10]

[Localité 23]

Monsieur [D] [I] [F] [W]

[Adresse 7]

[Localité 21]

représentés par Maître Véronique WEISBERG, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE – #PC289

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Madame [N] [DV] [MT] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 16]

Monsieur [Y] [V], Mandataire Judiciaire à la protection des majeurs représentant Monsieur [UD] [B]

résident à l’HEPAD KORIAN [Localité 26], [Adresse 13], demeurant [Adresse 25]

représentés par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocats au barreau de PARIS – #P0351

DÉBATS

A l’audience du 18 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

La société JS Event, sous-locataire, a pris à bail auprès de la société Almoriba, locataire principal, deux lots distincts :

le lot n°34 de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris (75002), appartenant à la SCI Romalex, exploité sous l’enseigne « Chez Bobo », le lot n°38 de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris (75002), appartenant à l’indivision composée de Monsieur [O] [BG], Madame [VB] [M], Monsieur [F] [W] et Madame [VY] [PU], exploité sous l’enseigne « Bobo [Localité 24] ». Se plaignant de nuisances sonores en soirée et la nuit, constitutifs de troubles anormaux du voisinage, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 11] à Paris (75002), représenté par son syndic le cabinet Jourdan, ainsi que Madame [N] [Z], en sa qualité de tutrice de M. [UD] [B] et en sa qualité de représentante légale de Madame [T] [Z] [B], occupants de l’appartement situé au premier étage, ont fait assigner par actes du 16 juillet, 18 juillet, 22 juillet, et 2 août 2024 la SCI Romalex, M. [O] [BG], Mme [VB] [M], Mme [VY] [PU], M. [D] [I] [F] [W], la société Almoriba et la société JS Event devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de faire cesser toute activité entre 20h et 2h du matin à l’entresol pour une activité de bar ou de location de salle sous astreinte, de contraindre les mêmes parties à la dépose des enseignes lumineuses et de la tenture installées sans autorisation sous astreinte et d’enjoindre la société JS Event sous astreinte à produire le rapport de M. [H] [RC], technicien en acoustique. Ils sollicitent également la condamnation des défendeurs à régler la somme de 5.000 euros au syndicat des copropriétaires et la somme de 1.800 euros à Mme [N] [Z] en ses différentes qualités au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre leur condamnation aux dépens.

A l’audience du 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 11] à [Localité 28], représenté par son syndic le cabinet Jourdan, ainsi que Madame [N] [Z], en sa qualité de tutrice de M. [UD] [B] et en sa qualité de représentante légale de Madame [T] [Z] [B] ont produit des conclusions, aux termes desquelles Mme [N] [Z] intervient volontairement à l’instance en son nom propre ainsi que M. [Y] [V], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, représentant M. [UD] [B]. Les demandeurs à l’instance maintiennent leurs demandes dans les termes de l’assignation précisant que les astreintes sollicitées le sont au bénéfice du syndicat des copropriétaires.

En réponse, la société JS Event a soutenu oralement ses conclusions, aux termes desquelles elle sollicite :

In limine litis

— Se dessaisir de la question de l’acquisition de la clause résolutoire au profit du Tribunal Judiciaire de Paris saisi antérieurement et ayant une compétence au fond.

— En tant que de besoin, se déclarer incompétent au profit du Tribunal Judiciaire de Paris déjà saisi.

Fin de non-recevoir

— Déclarer irrecevable et la rejeter des débats la pièce incomplète n°64 du SDC et de Madame [E].

— Déclarer irrecevables en leurs demandes Madame [N] [Z], représentant Monsieur [UD] [B] et Madame [P] [AU] [Z] [B], pour défaut de qualité à agir.

— Déclarer irrecevable la société Almoriba en ses demandes en paiement d’un prétendu arriéré locatif et en acquisition de la clause résolutoire, pour absence de lien suffisant avec la prétention originaire.

Subsidiairement

— Débouter le Syndicat des copropriétaires et Madame [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusions et les renvoyer à mieux se pouvoir au fond, en présence de contestations sérieuses et en l’absence de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite.

Très subsidiairement

— Si par extraordinaire, la société JS Event ne pouvait plus exploiter pleinement son activité de restauration sous toutes ses formes avec vente d’alcool et ce jusqu’à l’heure légale de fermeture de 2 heures du matin, il conviendra de condamner par provision la société Almoriba à :

— Accorder à la société JS Event une franchise totale de loyers, charges et taxes jusqu’à la possibilité de réexploiter pleinement son activité de restauration sous toutes ses formes avec vente d’alcool et ce jusqu’à l’heure légale de fermeture de 2 heures du matin.

— Indemniser la société JS Event pour la perte de son activité, à hauteur de 100.000 €.

Reconventionnellement

— Condamner la société Almoriba à restituer à la société JS Event la cave correspondant au lot 69 du règlement de division de l’immeuble ainsi que la cave n°4 du lot numéro 38 dudit règlement, telles que prévues à la clause de désignation de son bail.

— La condamner à la restitution de ces caves sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

— Condamner la société Almoriba à indemniser la société JS Event pour la privation de ces deux caves, à hauteur de 500 € par mois à compter du 15 mars 2023 jusqu’à la restitution effective de ces caves.

— Condamner la société Almoriba à indemniser la société JS Event à hauteur de 10.000€ pour la non-délivrance de ces caves sur la période du 15 mars 2023 au 15 novembre 2024, soit 10.000 (500 € x 20 mois).

Sur la clause résolutoire (si cette demande était jugée recevable)

— Juger que la clause résolutoire a été appliquée de mauvaise foi par la société Almoriba et qu’elle ne peut produire aucun effet.

— Juger qu’au vu de l’imprécision des comptes et du défaut de justification des sommes, le commandement de payer visant la clause résolutoire est, de la même façon, inopérant.

— Juger qu’au vu de l’imprécision des demandes de la société Almoriba et de l’absence de preuve des faits allégués, la sommation de faire visant la clause résolutoire ne peut produire aucun effet.

— Juger inopérants, nuls et de nul effet les le commandement de payer et la sommation de faire visant la clause résolutoire signifiés par la société Almoriba à la société JS Event en date du 10 octobre 2024.

— Juger qu’après avoir fait les comptes entre les parties, la société JS Event n’est redevable d’aucune somme envers la société Almoriba.

— En conséquence, juger que les causes du commandement sont infondées et que la clause résolutoire n’a pas pu jouer.

— Infiniment subsidiairement, dans l’éventualité où le commandement de payer visant la clause résolutoire serait jugé valable et qu’il existerait un arriéré locatif ou des infractions à une obligation de faire, accorder un délai de 2 ans à la société JS Event pour y procéder et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant lesdits délais.

— Juger qu’en cas de non-respect de cet échéancier, la clause résolutoire ne reprendra ses effets que 15 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse.

Sur l’indemnité pour défaut de délivrance et jouissance paisible

— Juger que la société Almoriba a manqué à son obligation de délivrance et à son obligation de jouissance paisible envers la société JS Event.

— Condamner la société Almoriba au paiement de la somme de 50.000 € au titre de dommages-intérêts au profit de la société JS Event.

Sur les charges

— Juger que les provisions sur charges ne sont pas justifiées et condamner par provision la société Almoriba à rembourser à la société JS Event les provisions sur charges depuis la date de prise d’effet du sous-bail, soit à la somme de 8.487,50 € TTC.

Sur les comptes entre les parties

— Juger qu’après avoir fait les comptes entre les parties, la société Almoriba doit être condamnée par provision à payer à la société JS Event la somme de 16.666,50 €.

En tout état de cause

— Débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions, le SDC, Madame [E], la SCI Romalex, Monsieur [BG], Madame [M], Madame [PU], Monsieur [W] et la société Almoriba.

— Condamner le Syndicat des copropriétaires et Madame [Z] à payer à la société JS Event 3.000 € chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner la société Almoriba à payer à la société JS Event 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner le Syndicat des copropriétaires, Madame [Z] et la société Almoriba in solidum aux entiers dépens.

— Débouter le Syndicat des copropriétaires, Madame [Z], la société Almoriba, la société La Romalex et Monsieur [BG] et autres de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Aux termes de ses conclusions, soutenues oralement à l’audience du 18 mars 2025, la société Almoriba, locataire principal du lot n°38 exploité par le « Bobo [Localité 24] », demande au juge des référés de, à titre principal, débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes à son encontre après avoir constaté que la jouissance de la totalité des locaux a été conférée à la société JS Event ; à titre subsidiaire, elle demande la condamnation de la société JS Event à relever indemne et la garantir des condamnations prononcées à son encontre ; à titre infiniment subsidiaire, débouter les demandeurs de leur demande de cessation de toute activité à partir de 20 heures ; à titre reconventionnel, constater l’acquisition de la résiliation du bail, en raison de l’absence de paiement de l’intégralité des causes du commandement de payer du 10 octobre 2024 et de la sommation de faire délivrée à la même date, en conséquence, ordonner l’expulsion, la séquestration et le transport des meubles, condamner au paiement de la somme provisionnelle de 61.588,50 euros et d’une indemnité d’occupation, subsidiairement prévoir une clause de déchéance en cas d’octroi de délais de paiement ; en tout état de cause, débouter la société JS Event de ses demandes reconventionnelles à son encontre et condamner les demandeurs ou subsidiairement la société JS Event à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI Romalex et M. [O] [BG] ont également soutenu oralement leurs conclusions à l’audience du 18 mars 2025, aux termes desquelles ils sollicitent du juge des référés de , à titre principal déclarer irrecevable ou à tout le moins mal fondés les demandeurs en leurs demandes d’injonction de faire dirigées à leur encontre ; subsidiairement, condamner in solidum, les sociétés Almoriba et JS Event à relever indemne et les garantir des condamnations prononcées à leur encontre ; à titre infiniment subsidiaire, débouter les demandeurs de leur demande de cessation de toute activité à partir de 20h ; en tout état de cause, condamner solidairement les demandeurs ou subsidiairement la société JS Event à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de leurs conclusions, soutenues oralement, Mme [VB] [M], Mme [VY] [PU] et M. [D] [I] [F] [W] demandent au juge des référés de, à titre principal, déclarer irrecevables les demandeurs des demandes formées à leur encontre ; à titre subsidiaire, les débouter de l’intégralité de leurs demandes ; à titre infiniment subsidiaire, condamner in solidum les société Almoriba et JS Event à les garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre ;

en tout état de cause, condamner solidairement les demandeurs, ainsi que la société JS Event et la société Almoriba au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS

Sur la compétence du juge des référés et la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire formée par la société Almoriba

In limine litis, la société JS Event soutient que le juge des référés doit se dessaisir au profit du juge du fond, au regard de la situation de litispendance existante et sur le fondement des articles 70, 100 et 101 du code de procédure civile, concernant la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes, le juge du fond ayant été saisi préalablement à l’introduction de la présente instance, par assignation du 8 novembre 2024, en opposition au commandement de payer délivré le 10 octobre 2024 et le litige initial visant à faire cesser un prétendu trouble du voisinage ne présente aucun lien avec ladite demande.

En réponse, la société Almoriba fait valoir sur le fondement de l’article 789 du code de procédure civile que le juge des référés ayant été saisi avant le juge de la mise en état, il est compétent pour constater l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Il convient tout d’abord de rappeler au visa de l’article 100 du code de procédure civile qu’entre une juridiction du fond et une juridiction des référés, il n’existe pas de litispendance en raison du caractère provisoire de l’ordonnance de référé, le risque de contrariété de décisions étant en théorie inexistant.

Ensuite au visa de l’article 789 du code de procédure civile, il est constaté que le juge des référés a été saisi en premier lieu de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire par conclusions établies en vue de l’audience du 17 décembre 2024 par la société Almoriba alors que le juge de la mise en état désigné dans la procédure au fond n’a appelé l’affaire pour la première fois que le 22 janvier 2025 et que la société Almoriba n’a pas formé de demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire devant ce dernier à ce jour. Le juge des référés est donc compétent pour connaître de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire formée devant lui et ce d’autant plus que le juge de la mise en état n’est pas compétent pour constater à titre provisoire l’acquisition de la clause résolutoire, excluant dès lors toute concurrence entre les deux instances.

La compétence du juge des référés étant établie, il convient d’examiner la recevabilité de ladite demande. Le juge des référés dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation pour évaluer l’existence d’un lien de connexité suffisant entre les demandes principales et les demandes reconventionnelles sur le fondement de l’article 70 du code de procédure civile.

En l’espèce, le juge des référés a été initialement saisi par le syndicat des copropriétaires et des occupants de l’immeuble qui allèguent de l’existence d’un trouble manifestement illicite à raison des nuisances sonores provoquées par l’exploitation de l’établissement « Bobo [Localité 24] » par la société JS Event, afin de faire cesser ledit trouble sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. La société Almoriba, locataire principal du bail commercial donné en sous-location à la société JS Event a été appelée dans la cause avec plusieurs autres parties aux fins de condamnation in solidum avec la société JS Event. Le présent litige concerne donc les conditions d’exploitation par la société JS Event et ne présente pas un lien suffisant avec le litige existant entre la société Almoriba et la société JS Event sur le respect des clauses du bail et la résiliation de ce dernier.

La demande de la société Almoriba aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes sont donc déclarées irrecevables.

Sur la demande aux fins d’écarter la pièce 64 des débats

La demande de la société JS Event de voir écarter la pièce n°64 communiquée par les demandeurs au motif qu’elle est incomplète, est devenue sans objet, ladite pièce ayant finalement été communiquée en son intégralité à l’audience du 18 mars 2025.

Sur les demandes d’irrecevabilité

Sur la recevabilité des demandes de Mme [N] [Z]

Concernant la tutelle d’un mineur, l’article 408 du code civil dispose que le tuteur prend soin de la personne du mineur et le représente dans tous les actes de la vie civile, sauf les cas dans lesquels la loi ou l’usage autorise le mineur à agir lui-même. Il représente le mineur en justice. Toutefois, il ne peut agir, en demande ou en défense, pour faire valoir les droits extrapatrimoniaux qu’après autorisation ou sur injonction du conseil de famille. Celui-ci peut également enjoindre au tuteur de se désister de l’instance ou de l’action, ou de transiger.

Concernant la tutelle d’un majeur protégé, en application de l’article 475 du code civil, la personne en tutelle est représentée en justice par le tuteur. Celui-ci ne peut agir, en demande ou en défense, pour faire valoir les droits extra-patrimoniaux de la personne protégée qu’après autorisation ou sur injonction du juge ou du conseil de famille s’il a été constitué. Le juge ou le conseil de famille peut enjoindre également au tuteur de se désister de l’instance ou de l’action ou de transiger.

En l’espèce, l’action initiée par les demandeurs aux fins de faire cesser les troubles anormaux du voisinage allégués ne peut être qualifiée d’action visant uniquement à protéger des droits patrimoniaux mais concerne des droits extra-patrimoniaux, dès lors que l’objectif poursuivi par la présente instance n’est pas l’indemnisation d’un préjudice mais la cessation de troubles causés aux personnes.

Par conséquent, au visa des articles 408 et 475 du code civil, Mme [Z] ne peut valablement représenter M. [UD] [B], placé sous tutelle par jugement par jugement du 12 juin 2023 et Mme [T] [Z] [B], placée sous tutelle par jugement du 5 septembre 2023 qu’avec l’autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille.

Concernant M. [UD] [B], une décision rendue par le juge des tutelles le 12 février 2025 est produite aux débats désignant M. [Y] [V] en qualité de tuteur ad hoc avec mission de représenter le majeur protégé dans la présente procédure enregistrée sous le numéro RG 24/55500. Par conséquent, M. [Y] [V] est déclaré recevable en son intervention volontaire à ce titre.

En revanche, Mme [N] [Z] est déclarée irrecevable à agir pour représenter M. [UD] [B] faute d’autorisation du juge des tutelles.

Concernant Mme [T] [Z] [B], aucune autorisation du conseil de famille n’est produite et Mme [N] [Z] doit être déclarée irrecevable à agir pour représenter cette dernière.

En revanche, l’intervention volontaire de Mme [N] [Z] en son nom propre est déclarée recevable, dès lors qu’il n’est pas contesté qu’elle habite l’appartement du 1er étage de l’immeuble situé [Adresse 1] objet du litige et qu’elle a dès lors intérêt à agir pour faire cesser les troubles anormaux du voisinage allégués.

Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles de la société JS Event

La société JS Event forme reconventionnellement, sur le fondement de l’obligation de délivrance du bailleur, la demande de restitution à son bénéfice de deux caves, celle du lot n°69 et la cave n°4 du lot n°38, telles que stipulées dans le bail, faisant valoir que la société Almoriba ne les a pas mises à sa disposition, ainsi que des demandes d’indemnisation en lien avec la non mise à disposition des caves.

La société Almoriba demande que cette demande soit déclarée irrecevable sur le fondement de l’article 70 du code de procédure civile car ne présentant pas un lien suffisant avec l’objet initial du litige.

En l’espèce, le juge des référés a été initialement saisi par le syndicat des copropriétaires et des occupants de l’immeuble qui allèguent de l’existence d’un trouble manifestement illicite à raison des nuisances sonores provoquées par l’exploitation de l’établissement « Bobo [Localité 24] » par la société JS Event afin de faire cesser ledit trouble sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. Le présent litige concerne donc les conditions d’exploitation par la société JS Event et ne présente pas un lien suffisant avec le litige existant entre la société Almoriba et la société JS Event sur le respect des clauses du bail.

Ladite demande ainsi que les demandes subséquentes sont déclarées irrecevables.

De la même manière, les demandes reconventionnelles de la société JS Event aux fins de remboursement des provisions sur charges pour la somme de 8.847,50 euros TTC et de condamnation de la société Almoriba par provision à la somme de 16.666,50 euros au titre des sommes dues, une fois les comptes faits entre les parties, ne présentent pas un lien suffisant avec la présente instance fondée sur l’article 835 du code de procédure civile. De surcroît, la société JS Event ne peut, d’une part, demander que soient déclarées irrecevables les demandes de la société Almoriba relatives à l’application des clauses du bail et, d’autres parts, former des demandes sur ce même fondement.

En effet, l’entier litige relatif au respect des clauses du bail ne présente pas un lien suffisant avec la présente instance au sens de l’article 70 du code de procédure civile et les demandes sont déclarées irrecevables.

Sur la recevabilité des demandes de condamnation in solidum à l’encontre de la SCI Romalex et M. [O] [BG] ainsi que Mme [VB] [M], Mme [VY] [PU] et M. [D] [I] [F] [W]

La SCI Romalex et M. [O] [BG], propriétaires du lot n°34 exploité par la société JS Event pour une activité de vente de bubble tea, font valoir qu’ils n’ont pas la jouissance des locaux exploités par la société JS Event et ne sont pas propriétaires des installations de cette dernière ; que les demandeurs sont donc dénués de tout droit à agir à leur encontre aux fins de condamnation à des obligations de faire, les demandes étant dès lors irrecevables, alors qu’ils ne sont pas en mesure de faire cesser l’exploitation par la société JS Event.

Les consorts [W], [M] et [PU], copropriétaires indivis du lot n°38 où est exploité le « Bobo [Localité 24] » par la société JS Event font également valoir que les demandes tendant à des obligations de faire sont irrecevables à leur encontre dès lors que les demandes aux fins d’obligation de faire sont personnelles au locataire, qui a seul la jouissance des lieux, conformément à une jurisprudence constante que ces derniers disent produire aux débats sans que ce ne soit le cas et se fondant par ailleurs sur l’article 1253 du code civil et de l’article L.311-1-1 du code rural et de la pêche maritime.

Si aux termes de l’article 1253 du code civil, la responsabilité pour trouble anormal du voisinage s’envisage largement, en l’espèce, l’instance ne porte pas sur des demandes d’indemnisations mais sur des condamnations à des obligations de faire.

Il est de jurisprudence constante que les copropriétaires sont responsables, à l’égard du syndicat des copropriétaires, du respect du règlement de copropriété par leur locataire.

Dès lors, les prétentions émises à l’encontre de la SCI Romalex et M. [O] [BG], propriétaires du lot n°34 exploité par la société JS Event et à l’encontre des consorts [W], [M] et [PU], copropriétaires indivis du lot n°38 où est exploité le « Bobo Bar » par la société JS Event, sont recevables et leur bien fondé sera examiné ultérieurement.

Sur le trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste. Le juge des référés apprécie l’existence d’un tel trouble au moment où il statue.

Nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, troublant la jouissance de son bien. A défaut, la responsabilité de l’auteur du trouble est engagée, sans qu’il soit nécessaire de rapporter la preuve d’une faute de sa part. La responsabilité du voisin est engagée lorsqu’il génère un trouble anormal, la caractérisation de l’anormalité des nuisances étant parfaitement indépendante tant de la justification du respect des normes et réglementations administratives que de leur éventuelle violation.

Au cas présent, les demandeurs produisent aux débats :

un extrait du site internet du « Bobo [Localité 24] », mettant en avant une capacité d’accueil de 300 personnes et l’accès à une terrasse et une cour intérieure, qui sont des parties communes, la possibilité de privatiser le restaurant pour des évènements et la mise à disposition du matériel de sonorisation, ainsi que les avis des consommateurs évoquant des soirées au cours desquelles ils ont diffusé de la musique ou utilisé un microun extrait des échanges de SMS entre Mme [Z] et le gérant du restaurant,un procès-verbal de constat établi le 16 décembre 2023 à la demande du syndicat des copropriétaires, relevant de 23h à 23h45 dans l’appartement de Mme [Z] la résonnance des basses et la mélodie de la musique en provenance du local du « Bobo [Localité 24] » ainsi que les bruits des conversations, éclats de voix, cris des clients de l’établissement avec un volume sonore variant entre 59 et 63 décibels, un arrêté pris le 10 octobre 2024 par le préfet de Police de [Localité 27] suspendant l’activité de diffusion de sons amplifiés de l’établissement « Bobo [Localité 24] » jusqu’à respect des prescriptions faites et vérification par un inspecteur de sécurité sanitaire, une plainte déposée auprès des services de Police par M. [SA] [L] le 24 novembre 2023 en raison des nuisances sonores provoquées par l’établissement « Bobo [Localité 24] », des attestions de témoins établies au cours de l’année 2023 des copropriétaires et occupants de l’immeuble, à savoir M. [NZ] [A], Mme [C] [WW], Mme [TV] [S] et M. [K] [KU], des attestations de témoins établies au cours de l’année 2024 par M. [SA] [L] et Mme [X] [J], des attestations de témoins établies au cours de l’année 2025 par M. [SA] [L] relatant huit soirées de l’établissement Bobo [Localité 24] entre le 31 décembre 2024 et le 16 février 2025, provoquant de fortes nuisances sonores, ainsi que deux attestations établies par Mme [N] [Z], demanderesse.

Les demandeurs exposent également que la société JS Event a finalement produit aux débats le rapport de l’acousticien mandaté par ses soins, la société 3DB, qui s’est rendue chez Mme [Z] le 10 octobre 2023, qui a relevé des émergences de l’enceinte entre 63 Hz et 125 Hz, qui préconise le remplacement de l’enceinte par une enceinte moins puissante respectant la limitation prescrite et qui conclue que le niveau d’isolation actuel du 1er étage est insuffisant pour retenir une ambiance musicale marquée ou pour organiser des soirées festives. Il ajoute que l’établissement peut cependant exercer une activité de bar-restaurant dans le respect de la réglementation, en installant un limiteur sonore.

Les demandeurs se fondent également sur la pièce n°4 adverse consistant en un document de vérification périodique du limiteur de son qui laisse apparaître que l’emplacement du microphone n’est pas conforme à l’étude.

Les demandeurs dénoncent également la présence de nombreux clients à l’entrée du passage des Panoramas, partie commune de l’immeuble et produisent des photographies notamment du 6 octobre 2024.

Les demandeurs dénoncent donc de nombreuses violations du règlement de copropriété, à savoir du bruit et tapage nocturne, troublant la tranquillité des occupants, l’encombrement des parties communes et la réunion de nombreuses personnes sur la voierie.

Les demandeurs font valoir que le bailleur est responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires et des occupants des agissements de son locataire.

En réponse, la société JS Event fait valoir que la privatisation de la salle de restaurant située à l’entresol entre pleinement dans l’activité autorisée de restauration sous toutes ses formes, rien ne permettant de démontrer l’organisation de soirées DJ ou karaoké ; qu’il a été installé un limiteur de son à la suite du rapport de l’accousticien ; que les photos produites non datées ne permettent pas d’établir l’encombrement des parties communes ; que la réglementation en vigueur l’autorise à rester ouvert jusqu’à 2h du matin ; qu’elle a arrêté toutes nuisances sonores depuis le mois d’octobre 2024 ; que les témoignages des copropriétaires sont subjectifs ces derniers souhaitant la fermeture du restaurant ; qu’aucun constat d’huissier récent n’est produit aux débats attestant de l’absence de nuisances récentes.

Au cas présent, le succès des prétentions des demandeurs devant le juge des référés suppose de caractériser le caractère manifeste du trouble anormal de voisinage qu’ils dénoncent.

Le trouble anormal de voisinage ne saurait résulter de la seule non-conformité aux normes réglementaires ; il doit résulter d’éléments constitutifs dont il est établi qu’ils excèdent les inconvénients normaux du voisinage, et qu’ils sont toujours actuels à la date où le juge statue.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’activité de la société JS Event n’a pas toujours été conforme à la destination du bail, l’organisation de soirées musicales, avec DJ ou Karaoké telles qu’évoquées par ses clients dans les commentaires sur internet ne pouvant être assimilée à une activité de « restauration sous toutes ses formes », bien que la privatisation de la salle ne soit nullement proscrite ; que les nuisances sonores occasionnées par cette activité sont démontrées depuis l’année 2023, année d’entrée dans les lieux de la société JS Event et jusqu’à récemment, comme en atteste notamment l’arrêté pris par le préfet de Police en octobre 2024 ; qu’il résulte en outre des conclusions de la société JS Event une reconnaissance implicite des nuisances causées lorsqu’elle expose en page 9 : « En conclusion, le problème ne se situe pas au niveau de l’activité de la société JS Event mais au niveau du niveau sonore de sa musique . Et à ce sujet, la société JS Event a arrêté toute nuisance depuis le mois d’octobre 2024. »

Il convient donc de relever une volonté de la société JS Event de faire cesser les troubles causés, notamment en se confortant à la réglementation en vigueur et en installant un limiteur de son. Par ailleurs, la société JS Event sera prochainement soumise au contrôle d’un inspecteur de sécurité sanitaire dans le cadre de l’arrêté préfectoral.

Dès lors, aux termes des débats, les éléments produits apparaissent insuffisants pour établir, avec l’évidence requise devant le juge des référés, que les nuisances sonores dénoncées, d’une part sont toujours d’actualité à la date de l’audience de plaidoirie et de la présente décision, qui interviennent près de deux ans après la réalisation du procès-verbal de constat et du rapport de l’acousticien, d’autre part qu’elles génèrent de façon manifeste un trouble anormal de voisinage.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires, de Mme [N] [Z] et de M. [Y] [V], représentant M. [UD] [B].

En l’absence de toute condamnation sous astreinte de la société JS Event, il n’y a pas lieu de condamner in solidum les autres défendeurs ni de faire droit aux demandes d’appel en garantie de ces derniers.

La demande de production du rapport de l’acousticien, M. [H] [RC], est devenue sans objet, la société JS Event l’ayant produite en pièce n°4.

Sur la demande de dépose des enseignes

Les demandeurs font valoir qu’il résulte des photos de l’état antérieur du magasin Flam’s, exploité par la société Almoriba, locataire principal, ainsi que des photos récentes du « Bobo [Localité 24] » qu’ont été ajoutées sur la façade une tenture avec une enseigne lumineuse ainsi que des lettres lumineuses sur la façade et que dans le passage des Panoramas, une enseigne avec des lettres lumineuses a été ajoutée ; que le règlement de copropriété précise que toute installation d’enseigne nécessité l’autorisation préalable écrite du syndic ; que l’enseigne Flam’s préexistante était moins grande et moins lumineuse et que la société JS Event ne peut dès lors se prévaloir de l’autorisation donnée au précédent locataire ;

que le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à demander la dépose des enseignes lumineuses ainsi que des tentures situées côté boulevard ainsi que la dépose de l’enseigne comportant des lettres lumineuses installées dans le passage, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard.

En réponse, la société JS Event fait valoir que tout commerçant a le droit d’installer en façade de son commerce son nom commercial sans qu’il ne soit requis une autorisation préalable de la copropriété ; que le règlement de copropriété n’interdit que les enseignes en saillie ; que cependant, le précédant exploitant avait bénéficié de l’autorisation de la copropriété pour faire installer une enseigne en saillie dans le passage des panoramas et que la société JS Event n’a fait que substituer sa propre enseigne aux mêmes dimensions ; qu’il convient donc de débouter les demandeurs de leur demande.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste. Et le juge apprécie la réalité du trouble au jour avec les éléments dont il dispose le jour où il statue.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Aux termes du règlement de copropriété, en son article 11 , « il est interdit aux propriétaires ou occupants […] d’apposer des enseignes en saillie, sans en avoir préalablement obtenu l’autorisation écrite du syndic ».

En l’espèce, la société JS Event ne conteste pas avoir fait installer une enseigne en saillie dans le passage des panoramas, faisant valoir que le précédent exploitant bénéficiait d’une autorisation en ce sens qui a lui nécessairement été transmise.

Cependant, la société JS Event ne produit nullement une autorisation écrite au bénéfice du restaurant Flam’s, précédant exploitant pour conforter ses dires et en tout état de cause, exploitant un nouveau fonds de commerce, il lui appartenait de solliciter elle-même l’autorisation auprès du syndic, ce qu’elle ne démontre pas avoir fait.

Ainsi, la pose d’une enseigne en saillie dans le passage des Panoramas, partie commune, constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en enjoignant la société JS Event à procéder à son retrait.

Il n’y a pas lieu de prononcer en revanche une telle injonction à l’encontre des propriétaires du lot n°38 ou de la société Almoriba, locataire principal et encore moins à l’encontre des propriétaires du lot n°34, ces derniers n’exploitant pas le local.

En l’absence de toute mise en demeure préalable produite aux débats sur ce point précis, il n’y a pas lieu de prononcer ladite injonction sous astreinte, rien ne démontrant une résistance quelconque de la société JS Event à ladite demande.

Seules les enseignes en saillie étant interdites par le règlement de copropriété, qui ne précise rien quant aux enseignes lumineuses, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de dépose des enseignes lumineuses situées sur la façade du [Adresse 1], en l’absence de caractérisation de tout trouble manifestement illicite.

En l’absence de condamnation des autres défendeurs, il n’y a pas lieu d’examiner leurs demandes subsidiaires d’appel en garantie.

Sur la demande reconventionnelle de la société JS Event aux fins d’indemnisation de son préjudice de jouissance

Aux termes de ses conclusions, la société JS Event demande une indemnisation par provision de son préjudice de jouissance à hauteur de 50.000 euros faisant valoir que la société Almoriba a manqué à son obligation de délivrance et à son obligation de jouissance paisible, dès lors que peu de temps après le début de l’exploitation de son restaurant, conforme à la destination du sous-bail et au règlement de copropriété, elle a reçu plusieurs plaintes des copropriétaires et une procédure a été engagée, rendant l’exploitation normale du restaurant quasi impossible.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, la société JS Event a reconnu aux termes de ses écritures ne pas avoir toujours exploité le bail conformément au règlement de copropriété, reconnaissant des nuisances sonores qu’elle a cessé depuis octobre 2024. Aucune faute de la société Almoriba n’apparaît donc démontrée et la demande d’indemnisation sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société JS Event succombe partiellement au cours de la présente instance et la saisine du juge des référés au cours de la présente instance a été nécessaire pour la convaincre de cesser les nuisances sonores constatées au cours de son exploitation, dont elle reconnaît implicitement la réalité dans ses conclusions, affirmant avoir fait cesser toute nuisance depuis octobre 2024, date coïncidant également avec l’arrêté préfectoral de sanction pris à son encontre.

En effet, les très nombreuses démarches préalables et amiables des demandeurs, produites aux débats, dont la saisine d’un conciliateur de justice, n’avaient pas permis que la société JS Event prenne la mesure des nuisances provoquées et de leurs conséquences.

Dès lors, il apparaît entièrement fondé que la société JS Event assume l’entièreté des dépens induits pas la présente instance, en ce compris les frais de constat du 16 décembre 2023 mais également qu’elle indemnise les parties au titre de leurs frais irrépétibles.

La société JS Event, déboutée de ses demandes à ce titre, est donc condamnée à payer les sommes suivantes en application de l’article 700 du code de procédure civile :

la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 11] à [Localité 28], la somme de 1.000 euros à Mme [N] [Z] agissant à titre personnel, la somme de 1.000 euros à la société Almoriba, la somme de 1.000 euros à Mme [VB] [G] [M], Mme [VY] [HT] [U] [PU] et M. [D] [I] [F] [W], la somme de 1.000 euros à la société Romalex et M. [O] [BG].

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Nous déclarons compétent pour connaître de la demande reconventionnelle aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et des demandes subséquentes présentées par la société Almoriba ;

Déclarons irrecevable ladite demande ;

Disons sans objet la demande de la société JS Event de voir écarter des débats la pièce n°64 des demandeurs ;

Disons sans objet la demande tendant à la communication du rapport de l’acousticien, M. [H] [RC] ;

Déclarons recevable l’intervention volontaire de M. [Y] [V] en qualité de tuteur ad hoc avec mission de représenter M. [UD] [B] ;

Déclarons irrecevable Mme [N] [Z] à agir pour représenter M. [UD] [B] ;

Déclarons irrecevable Mme [N] [Z] à agir pour représenter Mme [T] [Z] [B];

Déclarons recevable l’intervention volontaire de Mme [N] [Z] en son nom propre ;

Déclarons irrecevables les demande suivantes de la société JS Event à l’encontre de la société Almoriba pour défaut de lien suffisant avec la présente instance au sens de l’article 70 du code de procédure civile :

les demandes aux fins de restitution des caves du lot n°69 et de la cave n°4 du lot n°38 sous astreinte et les demandes d’indemnisation subséquentes ; la demande de remboursement des provisions sur charges à hauteur de 8.487,50 euros TTC ; la demande en paiement de la somme provisionnelle de 16.666,50 euros après réalisation des comptes entre les parties, Déclarons recevables les prétentions émises par les demandeurs à l’encontre de la société Romalex et M. [O] [BG] ainsi que Mme [VB] [G] [M], Mme [VY] [HT] [U] [PU] et M. [D] [I] [F] [W] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à « faire cesser toute activité entre 20 heures et 2 heures du matin à l’entresol pour une activité de bar, ou de location de salle pour des évènements privés, avec musique et karaoké, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et ce au bénéfice du syndicat des copropriétaires » ;

Enjoignons à la société JS Event de procéder à la dépose de l’enseigne en saillie, comportant des lettres lumineuses, installée [Adresse 30], qui dépend du syndicat des copropriétaires ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte sur ladite condamnation ;

Disons n’y avoir lieu à condamner in solidum les autres défendeurs à procéder à la dépose de ladite enseigne ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de dépose des enseignes lumineuses situées sur la façade du [Adresse 3] sous astreinte ;

Déboutons la société JS Event de sa demande reconventionnelle aux fins d’indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 50.000 euros ;

Déboutons la société JS Event de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société JS Event à payer les sommes suivantes en application de l’article 700 du code de procédure civile :

la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 11] à [Localité 28], la somme de 1.000 euros à Mme [N] [Z] agissant à titre personnel, la somme de 1.000 euros à la société Almoriba, la somme de 1.000 euros à Mme [VB] [G] [M], Mme [VY] [HT] [U] [PU] et M. [D] [I] [F] [W], la somme de 1.000 euros à la société Romalex et M. [O] [BG].

Condamnons la société JS Event aux entiers dépens, en ce compris le constat établi le 16 décembre 2023 ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 30 avril 2025.

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN