TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

La S.C.I. COMEREL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pauline ROUSSEAU

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05876 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GBT

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 15 mai 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier – [Adresse 2],

agissant poursuites et diligences de son syndic, SULLY GESTION, SAS, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Pauline ROUSSEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0709

DÉFENDERESSE

La S.C.I. COMEREL

dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Président,

assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mai 2025 par Romain BRIEC, Président, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffier

Décision du 15 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05876 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GBT

EXPOSE DU LITIGE

La SCI COMEREL est propriétaire des lots n°202, 205, 300, 400 dans l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 3], cadastré [Cadastre 6], soumis au régime de la copropriété représentant 1271/10054ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] ET [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS SULLY GESTION en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI COMEREL, par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

3752,13 euros au titre des charges de copropriété au 7 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2024,1239 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2024,2000 euros de dommages et intérêts,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétairesde l’ensemble immobilier [Adresse 1] ET [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] ET [Adresse 3], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement, également signifiées le 6 mars 2025 à étude, par lesquelles il a sollicité que la SCI COMEREL soit condamné à lui payer 5281,90 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 18 février 2025 (appel du 1ere trimestre 2025 inclus) et 1239 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2024, 2000 euros de dommages et intérêts, et 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la SCI COMEREL n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que le demandeur a communiqué l’extrait Kbis à jour de la SCI par note en délibéré du 24 mars 2025.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots 202, 205, 300, 400, indiquant la répartition des tantièmes (1271/10054èmes), l’extrait Kbis de la SCI ayant pour gérant Madame [I] [F], la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété, ces pièces établissant la qualité de copropriétaire de la SCI COMEREL,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er octobre 2023 au 1er janvier 2025,l’historique du compte du 1er octobre 2023 au 1er janvier 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 6520,90 euros (en ce inclus 1239 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales du 16 juin 2023 et 18 juin 2024 comportant : – approbation des comptes des exercices 2022 et 2023,

— vote des budgets prévisionnels 2024 et 2025,

— fonds travaux 2023 et 2024,

— vote des travaux ou opérations suivantes : réalisation d’un audit préalable à la mise à jour du règlement de copropriété (assemblée générale du 16 juin 2023, résolution 17), création d’une gaine technique (assemblée générale du 18 juin 2024, résolution 15),

les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,les mises en demeure du 22 janvier 2024 et 23 avril 2024, sans justificatif d’envoi par courrier recommandé avec accusé de réception, et la mise en demeure de payer la somme de 3276,53 euros adressée le 6 août 2024 (signée le 8 août 2024),les lettres simples de relance des 6 février 2024 et 14 mai 2024,le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 6520,90 euros portant sur la période allant du 1er octobre 2023 au 1er janvier 2025, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1239 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 5281,90 euros (6520,90-1239).

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant

.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la première mise en demeure dont l’envoi est justifié, soit le 8 août 2024, sur la somme de 3276,53 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1239 euros se décomposant comme suit :

—  309 euros pour l’envoi de 4 mises en demeure, dont celle du 6 août 2024 à hauteur de 144 euros,

—  80 euros pour l’envoi de 2 relances,

—  680 euros d’honoraires d’avocat,

—  170 euros de frais d’hypothèque.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera relevé qu’il n’est pas établi que les mises en demeure et les lettres de relance aient été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception à l’exception de la mise en demeure du 6 août 2024.

Par ailleurs, les honoraires d’avocat seront pris en compte au titre des frais irrépétibles.

En conséquence la somme globale de 314 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, se décomposant comme suit :

—  170 euros de frais d’hypothèque.

—  144 euros correspondant au coût de la mise en demeure avec AR du 6 août 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la SCI COMEREL présente, de manière récurrente depuis 2023, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par la SCI COMEREL. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI COMEREL, ayant pour gérant Madame [I] [F], à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] ET [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SAS SULLY GESTION :

— la somme de 5281,90 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er octobre 2023 au 1er janvier 2025 et incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024 sur la somme de 3276,53 euros et de l’assignation pour le surplus,

— la somme de 314 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024,

— la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE la SCI COMEREL à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] ET [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SAS SULLY GESTION, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SCI COMEREL aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier Le président.