TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Mars 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Janvier 2026

GROSSE :

Le 13 mars 2026

à Me [Y] [D] .

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 mars 2026

à M^e BORIE Adam

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04601 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6XUS

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [U] [O] épouse [X]

née le 07 Juin 1959 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Elodie PASCIA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [M] [I], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Adam BORIE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 10 juillet 2022, Mme [U] [X], représentée par sa mandataire, la société Cabinet Laplane, a consenti à Mme [M] [I] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 3], [Adresse 4], dans le [Localité 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 540 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [M] [I] le 16 mai 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 6.899,15 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025, Mme [U] [X] née [O] a fait assigner Mme [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamnation au paiement de la provision de 7.546,01 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 juillet 2025, avec intérêts au taux légal, somme à parfaire,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu, soit 608,43 euros, charges comprises, révisable aux conditions du bail, taxes d’ordures ménagères en sus, jusqu’au départ effectif des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 23 octobre 2025.

A l’audience du 15 janvier 2026, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Aux termes de ses conclusions, Mme [U] [X] née [O] :

— réitère les termes de son assignation,

— actualise le montant de sa créance à la somme de 11.196,59 euros, comptes arrêtés au 15 janvier 2026.

Aux termes de ses conclusions, Mme [M] [I] sollicite :

— le renvoi de l’affaire pour la réalisation du diagnostic social et financier,

— le rejet des demandes de Mme [U] [X] née [O] pour incompétence en jugeant qu’il n’y a pas lieu à référé,

— le prononcé de l’irrecevabilité de l’assignation,

— à titre principal, les plus larges délais pour quitter les lieux,

— à titre subsidiaire, que les demandes d’indemnité d’occupation et de dépens soient ramenées à de plus juste proportions,

— le rejet de la demande formulée au titre des frais irrépétibles,

— la condamnation de Mme [U] [X] née [O] à verser directement entre les mains de son conseil la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi de 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Aux termes de ces dispositions, la recevabilité de l’action est subordonnée à la saisine, par le bailleur, du préfet du département compétent en vue de la mise en œuvre d’un accompagnement du locataire, et non à la réalisation du diagnostic social et financier prévu par l’article 24 III précité, qui relève de la seule compétence de l’organisme désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

Le système d’information « exploc », conçu par le ministère de l’Intérieur, permet le traitement des données de la politique de prévention et de gestion des expulsions locatives en France. La mise en œuvre de cet outil a été initialement autorisée par un arrêté du ministre de l’Intérieur du 23 juin 2016. Sa maîtrise d’ouvrage et sa maîtrise d’œuvre ont été transférées au ministère de l’Aménagement du territoire et de la Décentralisation par conventions du 10 août 2022 et du 28 décembre 2022.

Le décret n° 2025-348 du 16 avril 2025 vise à tirer les conséquences de ce transfert de responsabilité depuis le ministère de l’Intérieur vers le ministère de l’Aménagement du territoire et de la Décentralisation. Il élargit également le champ des données traitées, en permettant notamment l’apport de précisions sur des informations déjà existantes ou en ajoutant de nouvelles catégories d’informations. Il élargit enfin les destinataires des données.

En conséquence, le ministère en charge du Logement (délégation à l’hébergement et à l’accès au logement) met en œuvre et assure le suivi d’un traitement automatisé de données à caractère personnel dénommé « exploc ».

Ce traitement a pour finalités le suivi et la gestion des mesures de prévention des expulsions locatives et des procédures d’expulsions locatives, prévues aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée et L. 412-5, L. 431-2 et L. 431-3 du Code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 29 juillet 2025 a été dénoncée le 31 juillet 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 23 octobre 2025.

Par conséquent, la demande de renvoi sera rejetée, de même que la fin de non-recevoir tirée de l’irrégularité de la saisine du Préfet par le logiciel « exploc », la dénonce au Préfet via le logiciel « exploc » étant conforme à la législation en vigueur.

Mme [U] [X] née [O] sera déclarée recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 10 juillet 2022 contient une clause résolutoire (article VII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 mai 2025, pour la somme en principal de 6.899,15 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 juillet 2025.

Mme [M] [I] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [M] [I] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [M] [I] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 608,43 euros à ce jour, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et de condamner Mme [M] [I] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Mme [M] [I] reste devoir la somme de 11.196,59 euros, à la date du 1er janvier 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2026 inclus.

Mme [M] [I] ne conteste pas ce montant.

Elle est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 11.196,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales du 4 novembre 1950 prévoit que toute personne a droit au respect e sa vie privée et familiale et de son domicile.

En l’espèce, Mme [M] [I] ne justifie d’aucune démarche aux fins de relogement. Elle verse au débat une attestation de la Caisse d’allocations familiales dont il ressort qu’elle vit seule. Elle est bénéficiaire du revenu de solidarité active puis de l’allocation d’aide au retour à l’emploi à compter du 19 août 2025.

S’agissant d’un bailleur privé et d’un bail résilié depuis huit mois, outre le montant conséquent de la dette locative, presque doublé depuis la délivrance de l’assignation, le moyen fondé sur la nécessité de préserver la vie privée et le logement de Mme [M] [I] est inopérant.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [M] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

REJETTE la demande de renvoi pour obtention d’un diagnostic social et financier ;

ÉCARTE la fin de non-recevoir fondée sur l’irrégularité de la dénonce de l’assignation au Préfet des Bouches-du-Rhône ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 10 juillet 2022 entre Mme [U] [X] née [O] d’une part, et Mme [M] [I] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], [Adresse 4], dans le [Localité 2] sont réunies à la date du 17 juillet 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [M] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [M] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [U] [X] née [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux de Mme [M] [I] ;

CONDAMNE Mme [M] [I] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit six cent huit euros et quarante-trois centimes (608,43 euros) à ce jour, à compter du 17 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [M] [I] à verser à Mme [U] [X] née [O], à titre provisionnel, la somme de onze mille cent quatre-vingt-seize euros et cinquante-neuf centimes (11.196,59 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges) au 1er janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [M] [I] aux dépens ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,