TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Hervé [Localité 14]

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/11489

N° Portalis 352J-W-B7H-C2WHR

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 23 Janvier 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de la Résidence PLEIN [Localité 15] sise [Adresse 7] et [Adresse 10], représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET PERE, FILS & DAIGREMONT ( Agence CORDELIERES)

[Adresse 8]

[Localité 12]

représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0049

DÉFENDERESSE

S.C.I. STORYS

[Adresse 6]

[Localité 9]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 23 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/11489 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2WHR

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Novembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI STORYS est propriétaire des lots de copropriété n°202 et 311 d’un immeuble situé au [Adresse 3] à [Adresse 16] (13ème arrondissement).

Par jugement du tribunal d’instance de Paris du 22 mai 2019, la SCI STORYS a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence [19] situé au [Adresse 5] et [Adresse 11] Paris 13ème la somme de 9.121,11 euros au titre des charges arrêtées au 5 février 2019 (premier trimestre 2019 inclus) et ce avec intérêt légal à compter du 10 septembre 2016 pour la somme de 4.463,15 euros et du jugement pour le surplus, ainsi que la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par exploit de commissaire de justice du 2 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence [19] situé au [Adresse 4], [Adresse 1] et [Adresse 10] à Paris 13ème a fait commandement de payer à la SCI STORYS les charges de copropriété impayées au 27 avril 2022 d’un montant de 5.639,13 euros.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 06 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence [19] situé au [Adresse 4], [Adresse 1] et [Adresse 10] à Paris 13ème a fait assigner la SCI STORYS en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 14 mars 2024.

Dans ses dernières conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 12 mars 2024, et signifiées à la SCI STORY le 11 mars 2024, au visa de la loi n°65-557 des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1240 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner la SCI STORYS au paiement de la somme de 12.521,92 euros au titre des charges dues au 1er janvier 2024 inclus (appels du 1er janvier 2024 inclus, après répartition des charges de l’exercice 2021/2022 et avant répartition des charges de l’exercice 2022/2023), avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

Décision du 23 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/11489 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2WHR

— condamner la SCI STORYS au paiement de la somme de 404,51 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— condamner la SCI STORYS au paiement de la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI STORYS au paiement des entiers dépens en ce compris les frais de sommation de payer du 03 mai 2022 si ces derniers n’étaient pas retenus au titre des frais nécessaires ;

— condamner la SCI STORYS au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions du [Adresse 20] pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude de commissaire de justice), la SCI STORYS n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 mars 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 07 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI STORYS est propriétaire des lots 202 et 311 de l’immeuble en copropriété situé au [Adresse 3] à Paris 13ème.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 septembre 2020, 05 juillet 2021, 07 juin 2022 et 06 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019/2020 à 2022/2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2020/2021 à 2023/2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours des assemblées générales des 05 juillet 2021, 07 juin 2022 et 06 juin 2023 ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI STORYS au 1er janvier 2024, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 12.521,92 euros.

La SCI STORYS ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de l’assignation pour la somme de 10.396,17 euros et à compter de la signification des conclusions d’actualisation de la créance pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 404,51 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance correspondant à :

54 euros de frais de mise en demeure comptabilisé le 25 novembre 2021,

24 euros de frais de dernière relance comptabilisé le 03 mars 2022,

158,91 euros de frais de sommation comptabilisé le 11 mai 2022,

83,80 euros de frais d’assignation du 05 juillet 2023,

83,80 euros de frais d’assignation du 08 septembre 2023.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 25 novembre 2021, ainsi que les frais de relance exposés le 03 mars 2022 – soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. Cependant, faute de verser aux débats les accusés de réception, le syndicat de copropriétaire ne justifie pas de l’envoi de la mise en demeure du 25 novembre 2021 et ses demandes à ce titre seront rejetées.

Décision du 23 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/11489 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2WHR

Les frais d’assignation du 05 juillet 2023 ne concernant pas cette procédure, ils sont injustifiés et seront rejetés.

Les frais de sommation de payer valent mise en demeure mais ne constituent pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance, d’autant que leur montant n’est pas justifié en ce qu’il est nettement supérieur au barême légalement applicable. Par conséquent la demande formée à ce titre par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

En outre les frais d’assignation du 8 septembre 2023 apparaissent quant à eux constituer des dépens.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que la défenderesse a manqué de longue date à son obligation de paiement des charges de copropriété. En effet, un jugement du 22 mai 2019 est versé au débat. Ces manquements répétés de la SCI STORYS à son obligation de régler des sommes dues constitue une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain.

Il conviendra en conséquence de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

la SCI STORYS, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile en ce comprenant le coût de l’assignation du 06 septembre 2023. Les demandes au titre de la sommation de payer et de l’assignation du 05 juillet 2023 et du commandement de payer seront rejetées.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, compte tenu de la nature du litige, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire, de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI STORYS à payer au syndicat des copropriétaires copropriétaires de l’immeuble de la résidence [19] situé au [Adresse 5] et [Adresse 10] à Paris 13ème les sommes de :

—  12.521,92 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 1er janvier 2024 inclus (appels du 1er janvier 2024 inclus, après répartition des charges de l’exercice 2021/2022 et avant répartition des charges de l’exercice 2022/2023), avec intérêts au taux légal à compter du 06 septembre 2023 pour la somme de 10.396,17 euros et à compter du 11 mars 2024 pour la somme de 2.125,75 euros;

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires copropriétaires de l’immeuble de la résidence Plein [Localité 15] situé au [Adresse 5] et [Adresse 10] à [Adresse 16] [Localité 2] [Adresse 13] [Localité 17] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires copropriétaires de l’immeuble de la résidence Plein [Localité 15] situé au [Adresse 4], [Adresse 1] et [Adresse 10] à [Localité 18] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI STORYS à verser au syndicat des copropriétaires copropriétaires de l’immeuble de la résidence [19] situé au [Adresse 5] et [Adresse 11] Paris 13ème une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI STORYS aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’exploit de commissaire de justice signifié le 06 septembre 2023;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires copropriétaires de l’immeuble de la résidence Plein [Localité 15] situé au [Adresse 4], [Adresse 1] et [Adresse 10] à [Localité 18] de toute autre demande, plus ample ou contraire ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 17] le 23 Janvier 2025

La Greffière La Présidente