TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 17/02/2025

à : M^e Henri GALIMIDI

Copie exécutoire délivrée

le : 17/02/2025

à : M^e Isaac LOUBATON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/09511 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3PVM

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 17 février 2025

DEMANDEURS

Monsieur [L] [F], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Isaac LOUBATON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0132

Madame [A] [X] épouse [F], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Isaac LOUBATON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0132

DÉFENDEURS

Madame [T] [B], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Henri GALIMIDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0123

Monsieur [M] [R] [Y], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Henri GALIMIDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0123

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,mis en délibéré initialement au 27 janvier 2025 puis prorogé et prononcé par mise à disposition le 17 février 2025 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 17 février 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/09511 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3PVM

Par contrat sous seing privé du 13 juillet 2017, Monsieur [L] [F] et Madame [A] [F] ont donné à bail à Monsieur [M] [R] [Y] et Madame [T] [B] un appartement à usage d’habitation (n°11 sur le plan de copropriété) situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 2750 euros, outre 240 euros de provisions sur charges.

Par actes d’huissier en date du 04 janvier 2023, Monsieur [L] [F] et Madame [A] [F] ont délivré à Monsieur [M] [R] [Y] et Madame [T] [B] un congé pour reprise personnelle à effet du 15 août 2023.

Par actes d’huissier en date du 20 octobre 2023, Monsieur [L] [F] et Madame [A] [F] a assigné Monsieur [M] [R] [Y] et Madame [T] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

validation du congé pour reprise personnelle,expulsion des preneurs devenus sans droits ni titre avec concours de la force publique s’il y a lieu et séquestration des effets mobiliers,suppression le délai de l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991,condamnation solidaire, à défaut in solidum, à compter du 16 août 2023 en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer actuel majoré de 50%, soit 4781,08 euros, qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,condamnation solidaire, à défaut in solidum, à compter du 16 août 2023 en paiement de la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [L] [F] et Madame [A] [F] se fondent sur l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 189 et font valoir que le congé délivré est régulier en la forme et sérieux et légitime sur le fond.

A l’audience du 12 janvier 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande des défendeurs. Elle a fait l’objet de deux autres renvois à la demande des parties, afin de permettre à ces dernières de se mettre en état.

A l’audience du 08 octobre 2024, Monsieur [L] [F] et Madame [A] [F], représentés par leur conseil, se sont désistés de leur demande d’expulsion par conclusions déposées et soutenues oralement, les preneurs ayant quitté les lieux loués le 1er juillet 2024. Ils ont, par ailleurs, sollicité sous le bénéfice de l’exécution provisoire, outre le débouté des défendeurs de leurs demandes, leur condamnation solidaire, à défaut in solidum, au paiement de la somme de 28.504,02 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, avec capitalisation, ainsi que de la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [L] [F] et Madame [A] [F] soutiennent, au visa notamment des articles 1231-1 du Code civil et de l’article 1240 du même code, que les lieux loués ont été rendus en mauvais état et que cette circonstance est imputable, d’une part, à une modification de leur agencement (par l’ajout de cloisons et de portes), lequel aurait été réalisé sans autorisation des bailleurs ; d’autre part, à une dégradation des locaux consécutive à un dégât des eaux (9437,30 euros). Les consorts [F] indiquent également avoir souffert d’un préjudice financier consécutif au maintien abusif de Monsieur [M] [R] [Y] et Madame [T] [B] dans les lieux loués. A ce titre, ils rappellent avoir régler des sommes supplémentaires au titre de l’impôts sur les revenus fonciers (13.109 euros) et de l’impôt sur la fortune immobilière (2.562 euros). Enfin, Monsieur et Madame [F] soutiennent que les défendeurs restent à leur devoir la somme de 3.395,72 euros au titre des indemnités d’occupation.

Monsieur [M] [R] [Y] et Madame [T] [B], représentés par leur conseil, ont également déposé des écritures soutenues oralement. Outre le débouté des demandeurs, ils ont sollicité, au visa notamment des articles 1231-1 du Code civil, de l’article 1240 du même code et de l’article 1353 du Code civil, leur condamnation sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à produire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, les justificatifs de régularisation des charges locatives,

— à restituer tous les éléments d’équipement installés à leur frais (4 volets manquants, 1 volet roulant télécommandé solaire, meubles e salle de bain, système NEST thermostat, portes complémentaires) ou, à défaut, à leur verser la somme de 8.545 euros à titre de compensation,

— à payer la somme de 2.000 euros en réparation de leur préjudice consécutif à la mauvaise foi de leurs bailleurs,

— à payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [M] [R] [Y] et Madame [T] [B] font valoir qu’ils avaient bien pris acte de la nécessité de libérer les lieux loués, mais qu’ils avaient également pris le soin d’informer leurs bailleurs de la nécessité pour eux de trouver un appartement dans le même quartier dans le but de permettre à leurs enfants de poursuivre leur scolarité dans leurs écoles respectives. Monsieur [M] [R] [Y] et Madame [T] [B] affirment, par ailleurs, qu’ils ont toujours souhaité trouver une solution au litige les opposant à leurs bailleurs et que les états des lieux de sortie établis par un commissaire de justice mandaté par ces derniers et par un autre commissaire de justice mandaté par leurs soins font état d’un appartement rendu en bon état.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 janvier 2025, délibéré prorogé au 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré par le bailleur

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [M] [R] [Y] et Madame [T] [B] pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit depuis le 16 août 2017, par périodes de trois ans et pour la dernière fois le 16 août 2020, pour expirer le 15 août 2023 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur du 04 janvier 2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien, et mentionne l’identité du repreneur -le bailleur lui-même-.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation par les défendeurs tant sur sa forme que sur son caractère sérieux, est bien régulier.

Le bail s’est ainsi trouvé résilié par l’effet du congé le 15 août 2023.

Sur les dégradations locatives et manque d’entretien des preneurs

En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Enfin, en application des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, les locataires reconnaissent avoir ajouté des portes supplémentaires à l’entrée. Ils ne sont pas opposés à les faire démonter. Par ailleurs, il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée amiable établi contradictoirement le 29 juillet 2017 et le procès-verbal de constat établi le 1er juillet 2024 par Me [Z] [K] mandatée par les bailleurs en présence des locataires qui ont restitué les clés, les dégradations suivantes :

entrée : les sols sont indiqués comme présentant des rayures sur la surface du parquet sans que cela ne ressorte toutefois de façon manifeste des photographies. Faute de plus ample explication et de constatation plus précise ou plus étayée, le ponçage du sol ne saurait être retenu à la charge des locataires. En revanche est noté un dégât des eaux au plafond en entrant à gauche, également visible en retombée de plafond,débarras : les murs sont décrits comme présentant des traces noires, séjour : des rayures, des traces noires et des tâches de peinture blanche sont relevées au sol recouvert par le parquet. La présence de salissures à la jonction avec les murs est également relevée au niveau des plinthes. Il est indiqué l’existence de traces noires à quelques endroits aux murs, ainsi que la présence de trace de dégâts des eaux à droite de la pièce au niveau du plafond,chambre 1 : traces de dégât des eaux au plafonddégagement : écaillement de la peinture par endroits sont relevés au niveau du plafond,chambre 2 : peinture craquelée /écaillée par endroits sur les murs et le plafond,WC sur dégagement 2 : tâches brunâtres et peinture craquelée sur les murs, peinture craquelée au plafond,

Le procès-verbal de constat établi le même jour par Me [S] [C] mandaté par les locataires fait état des mêmes dégradations :

entrée : présence d’un dégât des eaux au plafond à gauche de baie prenant jour dans la cour de l’immeuble ;séjour : formation de cloques de la peinture au-dessus de la bibliothèque dont l’origine consisterait dans un dégât des eaux en provenance de l’étage supérieur ;chambre 1 : présence de traces de dégâts des eaux en provenance de l’étage supérieur au-dessus de la double porte d’accès au dégagement, dans la moulure du plafond ;dégagement entre les chambres 1 et 2 : traces de dégâts des eaux visibles au plafond ;chambre 2 : traces de dégât des eaux à droite de la fenêtre

Il résulte de ces constatations que sur le devis de 9437,30 euros certains postes doivent être supprimés (entrée : entretien annuel de la chaudière, forfait pour lessivage de l’ensemble des murs, travaux de vitrification de parquet bois ancien ; séjour : fourniture et pose de douille et couvercle de boîte de centre en PVC, travaux de vitrification ; chambre 1 : refixation de prise fibre optique ; chambre 3 : travaux de vitrification de parquet bois ancien ; salle de bain : réfection de joint silicone au pourtour de la baignoire, réfection raccord en maçonnerie du plafond et mur à la place de la démolition compris finition), d’autres revus à de plus justes proportions (travaux de peinture notamment retenus uniquement pour réparer les suites des dégâts des eaux, dépose des portes et cloisons entre le séjour et la pièce d’angle et entre les deux parties de l’entrée), de sorte que seule la somme 3000 euros sera accordée au titre des dégradations.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur et Madame [F] soutiennent que les défendeurs restent à leur devoir la somme de 3.395,72 euros au titre des indemnités d’occupation. Ils produisent un décompte en date du 12 août 2024 démontrant que les défendeurs sont débiteurs de cette somme.

Monsieur [M] [R] [Y] et Madame [T] [B] ne contestent pas cette circonstance. Ils seront aussi condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er juin 2024 au 1er juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et peut en tout état de cause être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil.

Sur les demandes des locataires

Sur la demande de production des justificatifs des charges locatives

En application des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification de contrepartie:

1° des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée,

2° des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée,

3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement,

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provision et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Il résulte de ces dispositions que la charge de la preuve d’apporter la justification du montant et du caractère récupérable des charges réclamées pèse sur le bailleur. Il lui appartient alors notamment de tenir à la disposition du locataire les pièces justificatives de la régularisation réclamées ainsi que de communiquer à chacun des locataires le mode de répartition des charges.

En l’espèce, les consorts [F] versent à la procédure les justificatifs des régularisations de charges pour la période allant de l’année 2018 à l’année 2022, les justificatifs des années 2023 et 2024 ne leur ayant pas encore été adressés.

Monsieur [M] [R] [Y] et Madame [T] [B] seront donc déboutés de leur demande de condamnation des époux [F], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, les justificatifs de régularisation des charges locatives.

Sur la restitution des équipements installés

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’article 7 du bail conclu entre les époux [F], Monsieur [M] [R] [Y] et Madame [T] [B], stipule que « le locataire a le droit d’aménager librement le logement qu’il occupe (…). Il ne peut toutefois y faire de travaux de transformation sans l’accord écrit du bailleur. A défaut, celui-ci peut, lors du départ du locataire, conserver le bénéfice des transformations sans indemnisation. Il peut aussi exiger la remise immédiate en l’état des lieux aux frais du locataire (…) ».

Les consorts [F] versent également à la procédure un échange de courriels entre Monsieur [R] [Y] et leur mandataire en charge de la gestion locative des lieux loués en date du 09 octobre 2017. Il en ressort que la demande des locataires de franchises de loyers au titre des équipements installés par eux dans les lieux loués (4 volets manquants, 1 volet roulant télécommandé solaire, meubles e salle de bain, système NEST thermostat, portes complémentaires) a été rejetée et qu’il leur a été rappelé que si les travaux étaient réalisés, ils resteraient à leur départ la propriété de leurs bailleurs.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la demande de Monsieur [M] [R] [Y] et Madame [T] [B] en indemnisation ou en restitution des équipements installés par eux dans les lieux loués, sera rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire, notamment lorsque l’auteur de l’action judiciaire ne pouvait pas légitimement penser qu’il obtiendrait gain de cause.

En l’espèce, faute de justifier tant de la résistance abusive du défendeur, que du préjudice subi alors que le paiement d’un impôt n’est pas en soit constitutif d’un dommage quelconque, les époux [F] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Les consorts [R] [Y] [B] n’établissant pas davantage la mauvaise fois des consorts [F], ils seront également déboutés de leur demande d’indemnisation.

Sur le compte entre les parties

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Monsieur [M] [R] [Y] et Madame [T] [B] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce, l’indemnité d’occupation sera fixée à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Monsieur [L] [F] et Madame [A] [F] produit un décompte démontrant que les défendeurs restent à leur devoir la somme de 1 976,75 euros (en ce inclus le remboursement du dépôt de garantie de 3.395,72 euros, cette somme correspondant aux indemnités d’occupation échues depuis la résiliation du bail.

Monsieur [M] [R] [Y] et Madame [T] [B] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de la dette.

Monsieur [M] [R] [Y] et Madame [T] [B] sont également débiteurs de la somme de 3000 euros au titre des dégradations locatives.

Ils seront ainsi condamnés au versement de la somme de 6.395,72 euros et ce solidairement compte tenu de la clause de solidarité insérée au contrat de bail.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire afin de purger le contentieux, sera ordonnée en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [M] [R] [Y] et Madame [T] [B] d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 13 juillet 2017 et concernant l’appartement à usage d’habitation (n°11 sur le plan de copropriété) situé [Adresse 1] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 15 août 2023;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [R] [Y] et Madame [T] [B] à verser à Monsieur [L] [F] et Madame [A] [F] la somme 6.395,72 euros (SIX MILLE TROIS CENT QUATRE VINGT QUINZE EUROS ET SOIXANTE DOUZE CENTIMES° ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [R] [Y] et Madame [T] [B] à verser à Monsieur [L] [F] et Madame [A] [F] la somme de 800 euros (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [R] [Y] et Madame [T] [B] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection