TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [I] [W] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01931 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7D6Z

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 19 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [I], [W] [O], demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 septembre 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 19 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01931 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7D6Z

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 janvier 2002, la société d’HLM RESIDENCE URBAINE DE FRANCE aux droits de laquelle vient aujourd’hui SA D’HLM IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à [F], [O] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 7] avec parking, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 209,83 euros (en sus 57 euros pour le parking).

Par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.163,20 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I], [W] [O] le 9 octobre 2023.

Par assignation du 12 février 2025, la société SA [Adresse 5] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [I], [W] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50 % et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2.633,73 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025,

—  350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 13 juin 2025, la société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance même si elle considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La société SA [Adresse 5] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [I], [W] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal accordé aux locataires pour s’acquitter de leur dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet, n’ont pas pour effet de modi-fier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Avis de la Cour de cassation, 3e chambre civile du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu le 16 janvier 2002 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 novembre 2024 pour la somme en principal de 2.163,20 euros. Ce commandement pose la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette et comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion. En outre, il est mentionné dans le commandement de payer la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil.

Il est ainsi régulier en forme.

S’il est posé par erreur que le délai mentionné dans le commandement est de six semaines et non de deux mois, au profit du locataire pour apurer sa dette locative, il sera relevé que le locataire n’avait pas réglé la dette locative dans le délai compris entre six semaines et deux mois.

Bien que le bailleur soit à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, il n’existe pas de vice pouvant entraîner la nullité du commandement. Il sera simplement substitué le délai de deux mois au délai de six semaines, mentionné dans le commandement.

Le commandement correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SA [Adresse 5] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 juin 2025, M. [I], [W] [O] lui devait la somme de 2.163,20 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [I], [W] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi sans qu’il y ait de faire droit à la demande de majoration de 50%, Le préjudice n’étant pas supérieur à la perte du montant du loyer.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA [Adresse 5] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I], [W] [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 janvier 2002 entre la société SA [Adresse 5], d’une part, et M. [I], [W] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] avec parking est résilié depuis le 5 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [I], [W] [O], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [I], [W] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] avec parking ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [I], [W] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DEBOUTE à la société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F de sa demande de majoration de 50%,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [I], [W] [O] à payer à la société SA [Adresse 5] la somme de 2.163,20 euros (deux mille cent soixante-trois euros et vingt centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 juin 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [I], [W] [O] à payer à la société SA D’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [I], [W] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 novembre 2024 et celui de l’assignation du 12 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge