TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [J] [F] [S]

Monsieur [Z] [W]

Préfecture de [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Emilie ASSOUS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07847 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VOZ

N° MINUTE :

10/2025

JUGEMENT

rendu le 05 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [D] [N]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G0866

DÉFENDEURS

Madame [J] [F] [S]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Z] [W]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 mars 2025 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 05 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07847 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VOZ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 4 septembre 2023, Madame [D] [N] a donné à bail à Madame [J] [F] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 682 euros outre 80 euros de provision sur charges.

Par acte sous seing privé du 2 septembre 2023, Monsieur [Z] [W] s’est engagé en qualité de caution solidaire de Madame [J] [F] [S] à payer au bailleur ce que lui doit la locataire en cas de défaillance dans la limite d’un montant en principal et accessoire de 27432 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [D] [N] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1461 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’avril 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 30 avril 2024. Le commandement visait aussi à ce que la locataire produise une attestation d’assurance. Ce commandement a étét notifié à la caution le 14 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2024, Madame [D] [N] a fait assigner Madame [J] [F] [S] et Monsieur [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciairedu bail,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner solidairement Madame [J] [F] [S] et Monsieur [Z] [W] à lui payer les loyers et charges impayés au mois de juillet 2024 inclus, soit la somme de 2367,09 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer et capitalisation des intérêts, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [D] [N] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 30 avril 2024, et ce pendant plus de six semaines.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est mentionné que Madame [J] [F] [S] perçoit des ressources de 959,90 euros et a des charges à hauteur de 912 euros, essentiellement de logement. Un dossier FSL n’a pas pu être déposé car l’intéressée n’a pas honoré ses rendez-vous avec son asssitante sociale. Elle fait état de difficultés dans la gestion de son budget, de problèmes de santé. Elle travaille en intérim dans la restauration, dans l’attente de pouvoir voir reconnaître son diplome de kinésithérapeute obtenu en Espagne.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 19 décembre 2024.

A l’audience, Madame [D] [N], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 2302,14 euros, selon décompte en date du 17 décembre 2024. Elle a indiqué qu’aucune attestation d’assurance n’avait été communiquée.

Bien que régulièrement assignés à personne et à étude, Monsieur [Z] [W] et Madame [J] [F] [S] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 16 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Etant un bailleur privé, Madame [D] [N] n’était pas tenue de de saisir la CCAPEX.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 7 g) de cette loi précise aussi que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail conclu le 4 septembre 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 avril 2024, pour la somme en principal de 1461 euros. Ce commandement reproduit les dispositions de l’article 7g) et rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette et un mois pour produire son attestation d’assurance, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux tant pour les impayés de loyers pendant plus de six semaines, que pour l’assurance du bien (aucun justificatif n’ayant été produit) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 mai 2024, sans que l’octroi de délais de grâce suspensifs de la clause résolutoire ne soient possibles compte tenu du défaut de justification de l’assurance.

En effet si en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, de tels délais suspensifs ne sont pas prévus concernant le défaut d’assurance.

Madame [J] [F] [S] étant sans droit ni titre depuis le 31 mai 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [J] [F] [S] et Monsieur [Z] [W] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [D] [N] produit un décompte démontrant que Madame [J] [F] [S] et Monsieur [Z] [W] restent lui devoir la somme de 2302,14 euros à la date du 17 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Madame [J] [F] [S] et Monsieur [Z] [W], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 2302,14 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1461 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Madame [J] [F] [S] et Monsieur [Z] [W] seront aussi solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 18 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [F] [S] et Monsieur [Z] [W], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 septembre 2023 entre Madame [D] [N] et Madame [J] [F] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 30 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [J] [F] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [F] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [D] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [F] [S] et Monsieur [Z] [W] à verser à Madame [D] [N] la somme de 2302,14 euros (décompte arrêté au 17 décembre 2024, incluant la mensualité de décembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024 sur la somme de 1461 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [F] [S] et Monsieur [Z] [W] à verser à Madame [D] [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 765,89 euros), à compter du 18 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [F] [S] et Monsieur [Z] [W] à verser à Madame [D] [N] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [F] [S] et Monsieur [Z] [W] aux dépens;

ORDONNE la communication au Préfet de [Localité 5] de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection