Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 26 juin 2025, n° 25/02094

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Texte intégral
- Débats
- Parties
- Faits
- Motifs de la décision
- I. Sur la recevabilité
- II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
- Sur le paiement des sommes à titre provisionnel
- Sur l'indemnité d'occupation
- Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la cause résolutoire
- III. Sur les mesures accessoires
- Sur les dépens
- Sur l'article 700 du Code de procédure civile.
- Sur l'exécution provisoire
- Dispositif

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TJ Marseille 26 juin 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations contractuelles par le locataire
La cour a constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies, en raison de l'absence de paiement des loyers dans le délai imparti.
Accepté
Résiliation du bail entraînant l'expulsion
La cour a ordonné l'expulsion, considérant que la résiliation du bail justifiait cette mesure.
Accepté
Inexécution des obligations de paiement par le locataire
La cour a constaté que l'obligation de paiement n'était pas sérieusement contestable et a ordonné le paiement des sommes dues.
Accepté
Occupation indue des lieux après résiliation du bail
La cour a jugé que le maintien dans les lieux après la résiliation du bail justifiait le versement d'une indemnité d'occupation.
Accepté
Frais exposés dans le cadre de l'instance
La cour a jugé que la demande de participation aux frais était justifiée et a ordonné le paiement d'une somme à ce titre.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 26 juin 2025, n° 25/02094
Numéro(s) :	25/02094
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	6 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Amandine BOSC
Parties :	S.A. ERILIA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Juin 2025

GROSSE :

Le 12 septembre 2025

à M^e BOSC Amandine

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02094 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6I7T

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Amandine BOSC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [F] [Y]

née le 22 Décembre 1969, demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 09 juin 2016, la SA d’HLM ERILIA a consenti à Madame [F] [Y], un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 359,78 euros, outre 138,35 euros de provision sur charges.

Alléguant des impayés de loyers et de charges, la SA d’HLM ERILIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 07 janvier 2025 à Madame [F] [Y] pour la somme principale de 2.674,94 euros.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 09 janvier 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 03 avril 2025, dénoncé le 04 avril 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SA d’HLM ERILIA a fait assigner Madame [F] [Y] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 26 juin 2025 aux fins de voir :

Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [F] [Y] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution,Ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Condamner Madame [F] [Y] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 4.559,63 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du 31 mars 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,Condamner Madame [F] [Y] au paiement, à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du 31 mars 2025 au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,Condamner Madame [F] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit,Condamner Madame [F] [Y] au paiement de la somme de 400 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame [F] [Y] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières (article 696 du code de procédure civile).

L’affaire a été retenue et entendue à l’audience du 26 juin 2025, la SA d’HLM ERILIA, représentée par son conseil, demandant le bénéfice de son assignation et actualisant sa créance à la somme de 5.438,49 euros, selon décompte en date du 12 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [F] [Y] bien que citée à étude, n’est ni comparante, ni représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches du Rhône le 04 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ERILIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 09 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 03 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit en son article X, une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 07 janvier 2025 pour un arriéré locatif de 2.674,94 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 07 mars 2025.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé au 12 juin 2025 que Madame [F] [Y] est débitrice de la somme de 5.278,08 euros, déduction faite de la somme de 5.438,49 euros réclamée des frais de justice de 160,41 euros.

Absente des débats, Madame [F] [Y] n’élève de fait aucune contestation.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [F] [Y] à payer à la société ERILIA la somme de 5.278,08 euros à titre provisionnel arrêtée au 12 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [F] [Y] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera donc dû à ce titre la somme provisionnelle de 574,76 euros à compter du 08 mars 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de la bailleresse à ce titre sera donc rejetée.

Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la cause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Madame [F] [Y] n’a pas comparu et ne demande pas de délais de paiement ni la suspension du jeu de la clause résolutoire que le bailleur ne sollicite pas davantage.

De surcroit, en l’absence de reprise du paiement du loyer avant la date de l’audience, le tribunal ne peut accorder de délais de paiement.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Madame [F] [Y] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ERILIA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle Madame [F] [Y] sera condamnée.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS la SA d’HLM ERILIA recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 07 mars 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 2] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [F] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [F] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, la SA d’HLM ERILIA pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés à locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [F] [Y] à payer à titre provisionnel à la SA d’HLM ERILIA la somme de cinq mille deux cent soixante-dix-huit euros et huit centimes (5.278,08 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté au 12 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil ;

CONDAMNONS Madame [F] [Y] à payer à titre provisionnel à la SA d’HLM ERILIA une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de cinq cent soixante-quatorze euros et soixante-seize centimes (574,76 euros) à compter du 08 mars 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS la demande de la SA d’HLM ERILIA tendant à l’indexation de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Madame [F] [Y] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Madame [F] [Y] à payer à la SA d’HLM ERILIA la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION