REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 22 AVRIL 2026

__________________________

N° RG 25/08972 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K6QE

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

CADRE GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DÉBATS :

A l’audience du 18 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Avril 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. 1001 VIES HABITAT dont le siège social est situé [Adresse 1], venant aux droits de la société LOGIS FAMILIAL VAROIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Elisabeth WELLAND, avocat au barreau de TOULON substituée par M^e Sophie MARCHESE, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

Madame [C] [O]

née le 22 Décembre 1981 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Adeline NESLIAT-DELHAYE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Eléonore DARTOIS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Adeline NESLIAT-DELHAYE

— M^e Elisabeth WELLAND

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 14 décembre 2023 ayant pris effet le même jour, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a consenti à Madame [C] [O] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 357,50 €, outre une provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2025, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a fait signifier à Madame [C] [O] un commandement de payer pour un montant de 764,04 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2025, la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS a fait assigner Madame [C] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir constater la résolution de plein droit du bail conclu entre les parties par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la locataire et la condamner au paiement provisionnel de l’arriéré locatif, outre l’octroi d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 21 novembre 2025.

La SA 1001 VIES HABITAT, vient aux droits de la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS à la suite d’une opération de fusion absorption de la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS par la SA 1001 VIES HABITAT.

À l’audience du 21 janvier 2026, l’affaire a été renvoyée au 18 mars 2026, à laquelle elle a été appelée et retenue, la SA 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2 533,53 € arrêtée au 09 mars 2026 (mois de mars inclus).

Madame [C] [O] était représentée par son conseil. Elle demande des délais de paiement, considérant la reprise de ses loyers courants ainsi que la demande de surendettement en cours d’examen par la commission.

Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un diagnostic social et financier dont il a été donné lecture.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Conformément aux articles 473 et 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire et en premier ressort.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION

I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail

Madame [C] [O] indique avoir saisi la commission de surendettement de l’examen de sa situation. L’étude initiale du dossier ne suspend pas automatiquement les poursuites, de sorte que le bailleur conserve le droit d’agir en paiement comme en expulsion pour obtenir un titre exécutoire.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 21 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS justifie du signalement fait auprès des organismes payeurs des aides au logement (CAF) en vue d’assurer le maintien du versement des aides, formalité qui permet de réputer constituée la saisine de la CCAPEX le 14 avril 2025, soit dans un délai de 2 mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espère, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 15 avril 2025, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d’une somme de 764,04 €.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai de 2 mois applicable en l’espèce.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l’expiration du délai de 2 mois à compter du commandement de payer, soit le 15 juin 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 14 décembre 2023 à compter du 15 juin 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur une créance contractuelle ou l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit par ailleurs restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Enfin, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’occupation sans droit ni titre d’un logement justifie l’indemnisation de son propriétaire par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation peut être fixée à la somme de 460 euros par mois, correspondant au montant du dernier loyer charges comprises applicable à la date de la résiliation.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges

Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort par ailleurs des pièces du dossier, et notamment du commandement de payer délivré le 15 avril 2025 et du décompte de la créance arrêtée au 09 mars 2026 à la somme de 2 533,53€, que la SA 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS rapporte la preuve de l’arriéré locatif, lequel au surplus n’est pas contesté par Madame [C] [O]. La créance de SA 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS n’est donc pas sérieusement contestable.

En conséquence, il convient de condamner Madame [C] [O] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS la somme provisionnelle de 2 533,53 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 09 mars 2026 (échéance du mois de mars incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Madame [C] [O] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Suivant l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Nonobstant la qualité de juge de l’évidence du Juge des référés, ce dernier peut accorder des délais de paiement lorsque la créance est certaine et exigible (Cass. civ. 2, 11 mai 2000).

Les parties s’accordent sur des modalités de paiement de la dette locative en 24 mensualités, au regard notamment de la reprise des loyers courants par la locataire.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de délais présentée par Madame [C] [O], selon modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Madame [C] [O] ne sera par suite condamnée au paiement de l’indemnité d’occupation qu’en cas de non respect de l’échéancier accordé dans le cadre des délais de paiement. Au regard des délais accordés, il sera par ailleurs prévu que ladite indemnité d’occupation sera alors fixée au montant de la première échéance impayée, pour tenir compte des éventuelles indexations de loyers applicables entre les parties, sous déduction des paiements déjà intervenus par Madame [C] [O].

II/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

L’article 40 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, modifié par la loi n°2010-1557 du 29 décembre 2010, fixe les conditions de participation aux frais du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.

Il convient de rappeler que le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est uniquement dispensé du paiement de ses propres frais (frais irrépétibles et dépens) survenus à l’occasion de l’instance et non de ceux qui pourraient, le cas échéant, être mis à la charge de son adversaire. Le bénéfice de l’aide juridictionnelle accordé à Madame [C] [O] n’interdit ainsi pas sa condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle peut par ailleurs être condamné à supporter exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire (à l’exception de ses propres dépens, qui restent supportés par l’Etat au titre de sa part contributive).

Pour des raisons tirées de l’équité, le juge peut choisir de dispenser la partie perdante de toute condamnation au titre des dépens ou frais irrépétibles.

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [C] [O] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il convient également de condamner Madame [C] [O] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande aux fins de résiliation judiciaire concernant le bail d’habitation consenti par la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS à Madame [C] [O],

CONDAMNE Madame [C] [O] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS, la somme provisionnelle de 2 533,53 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 09 mars 2026 (échéance de mars incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Madame [C] [O] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance ;

FAIT DROIT à la demande de délais de paiement formée par Madame [C] [O] ;

AUTORISE Madame [C] [O] à s’acquitter de ces sommes à titre provisionnel en 24 mensualités, en procédant à 23 versements de 105,00 €, et un dernier égal au solde de la dette, sauf meilleur accord des parties,

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire du bail pendant 24 mois, et disons que si Madame [C] [O] règle à l’échéance les loyers courants augmentés de l’échéance susvisée, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS que chaque versement devra intervenir au même terme que l’échéance du loyer mensuel et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut, ou en cas de non-paiement à son échéance d’un loyer courant, augmenté de l’échéance susvisée :

— la clause résolutoire reprendra ses pleins effets ;

— il pourra être procédé, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, à l’expulsion de Madame [C] [O] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, ainsi que la remise des meubles se trouvant sur les lieux, le tout dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [C] [O] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant de la première échéance impayée, charges incluses, pour chaque mois passé dans les lieux jusqu’à éviction totale, sous déduction des paiements déjà intervenus;

RAPPELLE que ces délais suspendent les voies d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [C] [O] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [C] [O] aux seuls dépens de l’instance effectivement supportés par la SA 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 15 avril 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE CADRE GREFFIER LA PRÉSIDENTE