TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1]

Expéditions exécutoires à:

— Maître Eric CANCHEL

— M^e Leslie MANKIKIAN

Copies certifiées conformes à :

— Maître Eric CANCHEL

— M^e Leslie MANKIKIAN

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 21/06063

N° Portalis 352J-W-B7F-CUKXC

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Avril 2021

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE, S.A.R.L

[Adresse 5]

représenté par M^e Eric CANCHEL de la SELARL CANCHEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D937

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [S] [M]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Leslie MANKIKIAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B 0635

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Antoinette LE GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 21/06063 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUKXC

DÉBATS

A l’audience publique du 11 Septembre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [S] [M] est propriétaire des lots n°57 et 58, ainsi que des lots n°44, 48, 63 et 73 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7], soumis au régime de la copropriété.

Par acte du 7 avril 2021 de transmission d’une demande de signification d’un acte, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 5ème, représenté par son syndic, le cabinet Valière Cortez, a, fait citer, devant ce tribunal, M. [B] [S] [M], domicilié à Genève (Suisse), aux fins de :

Vu les dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

— le condamner au paiement :

*d’une somme de 13.040 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er février 2021 avec intérêts au taux légal a compter de la mise en demeure en date du 16 mars 2021,

* 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— dire que les frais qu’il a engagés à compter de la première mise en demeure du 16 mars 2021 pour le recouvrement de ses charges de copropriété, seront intégralement et uniquement imputés à M. [S] [M],

— le condamner à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner M. [S] [M] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître CANCHEL dans les conditions dc l’article 699 du code de procédure civile.

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

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Par ordonnance du 30 novembre 2023, le juge de la mise en état a constaté le désistement d’incident de M. [S] [M], l’a condamné aux dépens de l’incident et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 19 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] demande :

— Juger qu’au 18 avril 2024, M. [S] [M] n’est plus redevable d’une quelconque somme au titre des charges de copropriété des lots dont il est propriétaire,

— le condamner au paiement des frais engagés par le syndicat des copropriétaires à compter de la première mise en demeure du 16 mars 2021 pour le recouvrement de ses charges de copropriété,

— le condamner au paiement :

*d’une somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* d’une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner M. [S] [M] aux entiers dépens dont distraction au profit de la Seleurl CANCHEL dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

***

M. [B] [S] [M], aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 mars 2024, demande de :

— constater que le désaccord entre les parties concernant les charges de la copropriété dues par le défendeur, a été réglé directement entre les parties,

— rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires.

***

Il sera expressément renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires et de M. [S] [M] pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Décision du 13 Novembre 2025

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L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture le 23 janvier 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 11 septembre 2025 et a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il n’est pas discuté que M. [S] [M] a réglé, en cours de procédure, les appels de charges et de travaux arrêtés au 18 avril 2024. Le syndicat des copropriétaires ne maintient pas de demande de ce chef.

Sur les frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

Le demandeur sollicite la condamnation de M. [S] [M] au “paiement des frais engagés par le syndicat des copropriétaires à compter de la première mise en demeure du 16 mars 2021 pour le recouvrement de ses charges de copropriété”.

Dans la mesure où la prétention n’est pas chiffrée et où les frais invoqués ne sont pas précisément identifiés, la demande sera rejetée.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, l’examen des pièces produites aux débats établit que M. [S] [M] a manqué de longue date et régulièrement à son obligation de paiement de sa quote-part de charges. Il ressort en outre des pièces communiquées qu’il a d’ores et déjà été condamné, par des jugements du tribunal de grande instance de Paris des 20 février 2008 et 26 octobre 2010, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

La durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire et l’importance des sommes dues qu’il n’a réglées qu’en cours de procédure ont manifestement entraîné un préjudice pour la copropriété. Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

M. [S] [M], lequel contraint le syndicat des copropriétaires à agir systématiquement en justice pour obtenir le paiement des sommes qui lui sont dues, ne peut plus être considéré comme un débiteur de bonne foi.

Il sera en conséquence condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, M. [S] [M] sera condamné aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, M. [S] [M] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] ne maintient plus de demandes au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 18 avril 2024, à raison des paiements intervenus en cours de procédure ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] tenant à la condamnation de M. [S] [M] au “paiement des frais engagés par le syndicat des copropriétaires à compter de la première mise en demeure du 16 mars 2021 pour le recouvrement de ses charges de copropriété”;

CONDAMNE M. [B] [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [B] [S] [M] aux dépens qui pourront être recouvrés par la Seleurl CANCHEL, Avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE M. [B] [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 13 Novembre 2025

La Greffière La Présidente