TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 4]-[Localité 3]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 16 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 25/03765 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q6CW

NAC : 72I

Jugement Rendu le 16 Octobre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], situé [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, Société par actions simplifiée au capital de 24 346 456,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est [Adresse 2]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Madame [P] [V], demeurant [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [T] [N], demeurant [Adresse 1]

non comparant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 23 Juin 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 Septembre 2025 et mise en délibéré au 16 Octobre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [P] [V] et M. [T] [N] sont propriétaires des lots numéros 22, 74 et 132 au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 7] à [Localité 5].

Par actes de commissaire de justice du 23 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, a fait assigner Mme [P] [V] et M. [T] [N] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES, aux fins de :

— Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

— Constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En conséquence,

— Condamner in solidum les défendeurs à lui payer les sommes de :

• 7 151,15 € selon arrêté de compte du 1er avril 2025, provision charges : 01/07/25-30/09/25 et provision charges : 01/10/25-31/12/25 et inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure;

• 1 200 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 470,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 19 février 2025 sur une somme de 877,67 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

— Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

— Condamner in solidum les défendeurs en tous les dépens..

Au soutien, il explique que le compte d’appels, de charges et de fonds des défendeurs présente un solde débiteur que les actions amiables et précontentieuses diligentées par le syndic n’ont pas permis de résorber, obligeant ce dernier à user des voies judiciaires.

A l’audience du 18 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Mme [P] [V] et M. [T] [N] , bien que régulièrement assignés n’ont pas comparu à l’audience et n’ont pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (…).

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires SQUARE MAROTEAU verse aux débats les lettres de mise en demeure datées du 19 février 2025, adressées en recommandé avec avis de réception à Mme [P] [V] et M. [T] [N], l’avis de réception portant la mention “La Poste a tout mis en oeuvre pour distribuer ce pli. Celui-ci vous est cependant retourné pour la raison suivante : non coché”.

Aux termes de ces lettres, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] sollicite le paiement de la provision et l’appel fonds travaux loi ALUR exigibles le 1er janvier 2025, d’un montant total de 877,67 euros et rappelle les termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est établi que ces lettres de mise en demeure n’ont pas été suivies d’effet.

Elles emportent en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat de copropriétaires SQUARE MAROTEAU produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs, qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 17 mai 2019, 27 juin 2023 et 30 mai 2024,

— un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 1er avril 2025, sur la période du 1er septembre 2023 au 1er avril 2025, appel 2ème trimestre 2025 et 2/4 Fonds de travaux loi ALUR inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 5 479,87 euros,

— un décompte, dans ses écritures, des sommes à échoir sur la période du 3ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 1 671,28 euros.

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée

— et le contrat de syndic.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi ALUR impayés, sur la période du 1er septembre 2023 au 1er avril 2025, appel 2ème trimestre 2025 et 2/4 Fonds travaux loi ALUR 2025 inclus, s’élève effectivement à la somme de 5 479,87 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 877,67 euros du 19 février 2025, date des mises en demeure, et pour le surplus à compter du 23 juin 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des provisions sur charges devenus exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolution n°8 du PV de l’assemblée générale du 30 avril 2024 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025 et résolution n°9 fixant le taux de cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour 2025), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des provisions sur charges devenues exigibles sur la période du 3ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025 inclus, s’élève à la somme de 1 671,28 euros.

Sur la demande de condamnation in solidum :

Mme [P] [V] et M. [T] [N] seront condamnés conjointement, à hauteur de leur quote-part dans l’indivision, au paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété et fonds de travaux loi ALUR impayés et des provisions devenues exigibles, la demande de condamnation in solidum du Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] MAROTEAU devant être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, il résulte de l’extrait de compte versé aux débats que les défendeurs n’ont procédé à aucun règlement depuis le 1er septembre 2023.

Cette défaillance, qui perdure depuis plusieurs mois est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Co-responsables du même dommage, les défendeurs seront condamnés in solidum.

Il convient donc de condamner in solidum Mme [P] [V] et M. [T] [N] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] une somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires SQUARE MAROTEAU réclame une somme de 470,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “FRAIS CONSTITUTION AVOCAT” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.

Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

Il convient de déduire également les frais des mises en demeure et relances des 28 septembre 2023, 28 octobre 2023, 28 février 2024 et 28 mars 2024, leurs modalités d’envoi n’étant pas justifiées.

Seuls les frais des lettres de mise en demeure préalables à la procédure accélérée au fond apparaissent bien fondés, mais il convient d’appliquer le tarif de 39,00 euros figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation, soit pour les deux lettres de mise en demeure un montant de 78,00 euros.

Mme [P] [V] et M. [T] [N] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 78,00 euros au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Mme [P] [V] et M. [T] [N], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE conjointement, à hauteur de leur quote-part dans l’indivision, Mme [P] [V] et M. [T] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires SQUARE MAROTEAU la somme de 5 479,87 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi ALUR impayés, sur la période du 1er septembre 2023 au 1er avril 2025, appel 2ème trimestre 2025 et 2/4 Fonds travaux loi ALUR 2025 inclus, intérêts au taux légal sur la somme de 877,67 euros du 19 février 2025, date des mises en demeure, et pour le surplus à compter du 23 juin 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE conjointement, à hauteur de leur quote-part dans l’indivision, Mme [P] [V] et M. [T] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 1 671,28 euros au titre des provisions sur charges devenues exigibles sur la période du 3ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [V] et M. [T] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires SQUARE MAROTEAU la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [V] et M. [T] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 78,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [V] et M. [T] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires SQUARE MAROTEAU la somme de 1 200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [V] et M. [T] [N] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le SEIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,