TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 25/00897

N° Portalis 352J-W-B7I-C6VYD

N° MINUTE : 1

réputé contradictoire

Assignation du :

16 Janvier 2025

JUGEMENT

rendu le 12 Février 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. VENDOME BOUTIQUES

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Caroline MESSERLI de la SELARL HENRI DE LANGLE ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0663,

DÉFENDERESSE

S.A.S. MESNIL [S]

[Adresse 2]

[Localité 3]

défaillante

Décision du 12 Février 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 25/00897 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VYD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 24 Novembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 5 février 2026.

Puis, le délibéré a été prorogé au 12 février 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 juin 2017, la SCI Vendôme Boutiques a consenti un bail commercial à la SAS BHM Optiques, aux droits de laquelle est venue la SAS Mesnil [S], portant sur des locaux situés [Adresse 3] à Paris 12ème arrondissement, pour une surface d’environ 54,50 m2, ainsi qu’une cave au sous-sol, pour une durée de 3, 6, 9, 10 ans à compter du 1er juillet 2017, moyennant un loyer annuel en principal de 20.000 euros, hors taxes et hors charges, payable trimestriellement à terme d’avance.

Le 20 septembre 2024, la société Vendôme Boutiques a mis en demeure la locataire de payer la somme de 18.123,99 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par exploit en date du 16 octobre 2024, la bailleresse a fait signifier à la société Mesnil [S] une sommation de payer immédiatement des arriérés de loyers et charges pour un montant en principal de 25.201,94 euros, outre le coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, la société Vendôme Boutiques a fait assigner la société Mesnil [S] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

— prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de la société Mesnil [S] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— condamner la société Mesnil [S] à lui payer :

— la somme de 26.327,63 euros, arrêtée à la date du 1er décembre 2024, sous réserve d’actualisation,

— une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au double du loyer mensuel, augmenté des provisions pour charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des locaux,

— la majoration des sommes dues de 10%,

— la condamner à payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens d’instance, incluant les coûts du commandement et les frais d’expulsion,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à l’assignation régulièrement signifiée, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Assignée par remise à un tiers présent à domicile dans les conditions prévues par les articles 655 et 658 du code de procédure civile par exploit de commissaire de justice du 16 janvier 2025, la société Mesnil [S] n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du 5 juin 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 24 novembre 2025 tenue à juge unique et mise en délibéré au 5 février 2026, puis prorogé au 12 février 2026.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

La société Vendôme Boutiques expose que le fonds de commerce de la société BHM Optiques a été successivement cédé et pour la dernière fois le 30 juin 2020 à la société Mesnil [S] ; qu’elle a fait délivrer une sommation de payer en raison d’impayés de loyers pour un montant 25.428,32 euros mais que les causes n’ont pas été apurées de sorte que la résiliation judiciaire du bail est justifiée.

Selon l’article 1103 et l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de respecter les obligations mises à sa charge par le bail, dont celle de payer le prix aux termes convenus, des manquements à ces obligations pouvant justifier, en vertu des articles 1217, 1224 et 1227 du même code, le prononcé de la résiliation du contrat s’ils sont suffisamment graves pour interdire la poursuite des relations contractuelles.

Selon l’article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En outre, en application de l’article 1353 du code civil, aux termes duquel celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, il appartient au preneur de justifier de s’être libéré du paiement du loyer entre les mains de son bailleur.

En l’espèce, le bail unissant les parties stipule dans l’article 5 « Loyer » que le locataire est redevable d’un loyer annuel d’un montant de 20.000 euros par an hors charges et hors taxes, assujetti à la contribution des revenus locatifs, payable trimestriellement à terme d’avance, outre les charges. Le loyer est indexé chaque année sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) publié par l’INSEE.

La bailleresse produit aux débats plusieurs décomptes locatifs :

— un décompte locatif arrêté au 19 septembre 2024, annexé à la mise en demeure, faisant état d’un solde débiteur de 18.123,99 euros,

— un décompte locatif arrêté au 11 octobre 2024, annexé à la sommation de payer, faisant état d’un solde débiteur de 25.201,38 euros,

— un décompte locatif arrêté au 4 décembre 2024, faisant état d’un solde débiteur de 26.327,63 euros.

Ces décomptes qui ne sont pas contestés, font apparaitre que des paiements sont intervenus au cours de l’année 2024 mais qu’ils sont parfois partiels et qu’ils ne permettent pas d’apurer la dette de la locataire qui a continué de se creuser pour atteindre plus d’un an de loyer.

Dès lors, est caractérisé un manquement grave compromettant la poursuite des relations contractuelles et justifiant le prononcé de la résiliation du bail.

Il y a lieu, en conséquence, de prononcer la résiliation du bail litigieux et de faire droit à la demande d’expulsion formée par la société Vendôme Boutiques contre la société Mesnil [S] et tout occupant de son chef.

Le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes pécuniaires de la bailleresse

*Sur l’indemnité d’occupation

La société Vendôme Boutiques réclame la fixation d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer, en application des stipulations contractuelles.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle ouvrant droit à une indemnité correspondant à la valeur équitable des lieux et assurant la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

En application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le caractère excessif de la pénalité conventionnelle, qui a un caractère à la fois indemnitaire et comminatoire, s’apprécie au regard d’une part du dommage que la clause a vocation à compenser, et d’autre part en considération de la pression que la menace de la sanction doit exercer sur l’autre partie pour l’inciter à s’exécuter.

En l’espèce, le bail stipule en son article 18.4 qu’en cas de résiliation judiciaire du bail, l’indemnité d’occupation serait forfaitairement établie à une somme égale au double du loyer, outre les provisions sur charges.

Toutefois, cette stipulation qui prévoit le doublement du prix du loyer à titre d’indemnité d’occupation apparait manifestement excessive au regard du préjudice de la bailleresse qu’elle vise à réparer et en l’absence de justificatif du dommage subi par la bailleresse, autre que la perte des loyers.

En conséquence, la société Mesnil [S] devra payer à la bailleresse une indemnité d’occupation, jusqu’à la libération des locaux par la remise des clés, d’un montant égal au montant du dernier loyer contractuel, indexé et majoré des taxes et charges.

*Sur l’arriéré locatif

La société Vendôme Boutique soutient que l’arriéré locatif s’établissait à 26.327,63 euros au 1er décembre 2024 et qu’il y a lieu de condamner la défenderesse à ce montant sous réserve d’actualisation.

Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au preneur d’établir qu’il s’est libéré du paiement du loyer et des accessoires contractuellement dus entre les mains de son bailleur.

En l’espèce, la société Vendôme Boutiques produit un décompte arrêté au 1er décembre 2024, faisant état d’un solde débiteur de 26.327,63 euros.

La bailleresse a produit à l’audience un décompte actualisé au 13 novembre 2025 établissant un accroissement de la dette, mais dont le tribunal ne peut tenir compte en l’absence de conclusions d’actualisation en application de l’article 802 du code de procédure civile.

En l’absence de justificatifs de paiement du locataire et en l’absence de contestation du décompte de la bailleresse, la société Mesnil [S] sera condamnée à payer à la société Vendôme Boutiques la somme de 26.327,63 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2024, en deniers ou quittances.

*Sur les pénalités de retard

La bailleresse sollicite une majoration de 10% des sommes qui lui sont dues en application d’une pénalité de retard stipulée au contrat de bail.

L’article 1235-1 du code civil dispose que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

Le caractère excessif de la pénalité conventionnelle, qui a un caractère à la fois indemnitaire et comminatoire, s’apprécie au regard d’une part du dommage que la clause a vocation à compenser, et d’autre part en considération de la pression que la menace de la sanction doit exercer sur l’autre partie pour l’inciter à s’exécuter.

En l’espèce, l’article 18.5 du contrat de bail stipule que chaque échéance impayée sera majorée de 10% à titre de pénalité forfaitaire, à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de l’échéance.

La majoration des sommes dues au titre de l’arriéré locatif à hauteur de 10%, apparait excessive dès lors que la bailleresse ne fait pas état d’un préjudice résultant de la défaillance de la locataire, distinct de la somme due elle-même et des frais exposés pour son recouvrement et de la résiliation en justice du contrat ; or ces préjudices sont couverts par la mise à la charge du locataire des sommes de l’arriéré et des frais.

La clause pénale qui apparait manifestement excessive sera, en conséquence, réduite d’office à hauteur de la somme forfaitaire de 3.000 euros s’agissant des pénalités de retard.

*Sur le dépôt de garantie

La bailleresse développe un moyen au titre de la conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité, alors que cette demande ne figure pas au dispositif de l’assignation, de sorte que le tribunal n’en est pas saisi et qu’il n’y a pas lieu de la traiter comme une prétention.

Sur les autres demandes

La société Mesnil [S] qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens, lesquels comprendront le coût de la sommation de payer en date du 16 octobre 2024, sans que les frais d’exécution postérieurs à la présente décision ne doivent être pris en compte dans les dépens.

Elle sera en outre condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononce à compter du présent jugement la résiliation du bail commercial du 26 juin 2017 liant la SCI Vendôme Boutiques et la SAS Mesnil [S] et portant sur les locaux situés [Adresse 4],

Dit que la SAS Mesnil [S] devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

Faute pour la SAS Mesnil [S] de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorise la SCI Vendôme Boutiques à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne la SAS Mesnil [S] à payer à la SCI Vendôme Boutiques une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du dernier loyer contractuel, indexé et majoré des taxes et charges, à compter de la présente décision jusqu’à la libération des locaux par la remise des clés,

Condamne la SAS Mesnil [S] à payer à la SCI Vendôme Boutiques la somme de 26.327,63 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2024, en deniers ou quittance,

Condamne la SAS Mesnil [S] à payer à la SCI Vendôme Boutiques la somme de 3.000 euros au titre des pénalités de retard,

Condamne la SAS Mesnil [S] à payer à la SCI Vendôme Boutiques la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Mesnil [S] aux dépens, comprenant le coût de la sommation de payer du 16 octobre 2024,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Fait et jugé à [Localité 1] le 12 Février 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES