TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/53981 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RJG

N° : 10

Assignation du :

05 Juin 2025

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 août 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [N] [G]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Mansour OTHMANI, avocat au barreau de PARIS – #G0381

DEFENDERESSE

E.U.R.L. BA II [Localité 6] 1943

[Adresse 1]

[Localité 3]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 02 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 31 octobre 2017, M. [G] a donné à bail commercial à la société B.A II [Localité 6] 1943 en cours de constitution et d’immatriculation des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel en principal de 18 000 euros, hors charges et hors taxes, payable d’avance le 10 de chaque mois.

La société locataire a été immatriculée auprès du registre du commerce et des sociétés.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte extrajudiciaire délivré le 2 mai 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer la somme de 7 962,01 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025 et des taxes foncières des années 2020 à 2024 inclus, et de produire les justificatifs d’assurance des locaux du 1er novembre 2017 au jour du commandement.

Par assignation délivrée le 5 juin 2025, M. [G] a attrait la société B.A II Paris 1943 devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de la société B.A II [Localité 6] 1943 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;

— condamner la société B.A II [Localité 6] 1943 à lui payer la somme provisionnelle de 4 024,01 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025 et de 3 938 euros au titre des taxes foncières impayées depuis l’année 2020 jusqu’au 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 2 mai 2025 ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la société B.A II [Localité 6] 1943 au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La société locataire, citée par assignation délivrée à étude, n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

A l’audience du 2 juillet 2025, M. [G] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

L’assignation a été dénoncée à la société Phoenix International, créancier inscrit.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou d’inexécution d’une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer, signifié le 2 mai 2025 à la société B.A II [Localité 6] 1943, vise cette clause.

Aux termes de cet acte, le bailleur « ordonne » à la société preneuse : " De payer dans le délai d’un mois conformément à l’article L.145-41 du code de commerce et des stipulations du bail du 31 octobre 2017 :

1- la somme de 4 024.01 euros correspondant aux loyers et charges impayées au 30 avril 2025 (décompte joint) ;

2- la somme de 3 938 euros correspondant aux taxes foncières des années 2020 à 2024 inclus; (décompte joint)

3- de produire le justificatif d’assurance des locaux depuis le 1er novembre 2017 à ce jour.

Très important :

1) Article L.145-41 du Code de Commerce : Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

2) Clause résolutoire du bail (article 12) : A défaut d’exécution parfaite par le Preneur de l’une quelconque de ses obligations issues du présent contrat, comme à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charges, taxes et/ou accessoires, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement d’exécuter resté infructueux, reproduisant cette clause avec volonté d’en user, sans qu’il soit besoin d’autre formalité, ni de former une demande en justice, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus. L’expulsion du Preneur et de tout occupant de son chef, sera, dans ce cas, obtenue par ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de grande instance, immédiatement exécutoire par provision, nonobstant appel. "

L’acte n’évoque ainsi qu’indirectement la conséquence potentielle de la persistance du défaut de paiement et du défaut de justification d’une assurance invoqués. Il ne mentionne pas l’intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire.

Dès lors, sa rédaction ne permet pas à la société locataire de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d’y apporter la réponse appropriée dans un délai requis.

En conséquence, il apparaît sérieusement contestable qu’il constitue un commandement de payer visant la clause résolutoire au sens de l’article L. 145-41 du code de commerce. Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et les prétentions subséquentes.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par M. [G], du contrat de bail et des justificatifs versés concernant le montant des taxes foncières des années 2020 à 2023 inclus, l’obligation de la société B.A II [Localité 6] 1943 au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 30 avril 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 7 962,01 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société B.A II [Localité 6] 1943 à titre de provision.

La somme de 7 962,01 euros emportera intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement de payer délivré le 2 mai 2025, qui emporte interpellation suffisante.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société défenderesse, qui succombe, doit supporter la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société B.A II [Localité 6] 1943 ne permet d’écarter la demande de M. [G] formée sur le fondement des dispositions sus-visées, dont le quantum apparaît justifié.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et la demande afférente au sort des meubles ;

Condamnons par provision la société B.A II [Localité 6] 1943 à payer à M. [G] la somme de sept mille neuf cent soixante-deux euros et un centime (7 962,01 euros) à valoir sur les loyers, charges et accessoires arriérés arrêtés au 30 avril 2025 et taxes foncières pour les années 2020 à 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 2 mai 2025 ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamnons la société B.A II [Localité 6] 1943 aux entiers dépens ;

Condamnons la société B.A II [Localité 6] 1943 à payer à M. [G] la somme de deux mille euros (2 000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 21 août 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Marie-Hélène PENOT