TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e TOURNIER

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e TOURNIER, M^e RIDEAU DE LONGCAMP, M^e AYELA, M^e DUMAINE-MARTIN

■

Charges de copropriété

N° RG 24/00682 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3DQE

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 06 Novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION [Localité 14], SAS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 5]

[Localité 14]

Représenté par Maître Dominique TOURNIER de la SCP SCP TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0263

DÉFENDEURS

Madame [U] [G] [K]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Monsieur [W] [B], es qualité de tuteur de Madame [G] [K]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Représentés par Maître Herveline RIDEAU DE LONGCAMP de l’AARPI MRL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0139

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/00682 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DQE

Madame [O] [C] [M] [F] épouse [S]

[Adresse 9]

[Localité 11]

Représentée par Maître Christophe AYELA de l’AARPI SZPINER TOBY AYELA SEMERDJIAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0049

Monsieur [H] [F]

[Adresse 1] [Localité 6]

PENNSYLVANIE (ETATS-UNIS)

Monsieur [Y] [F]

[Adresse 8]

[Localité 12]

Représentés par Maître Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0062

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 17 Septembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue 06 novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [U] [G] [K] veuve [F], représentée par M. [W] [B] en sa qualité de tuteur de Mme [G] [K], M. [Y] [F], M. [H] [F] et Mme [O] [F] épouse [S], ci-après « l’indivision [F] » sont propriétaires indivis des lots 16, 86, 8738, 96, 48, 57 et 58 d’un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 14].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 31 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure l’indivision [F] de payer la somme de 10.505,88 euros au titre des charges de copropriété.

Le syndicat a par la suite fait délivrer le 18 octobre 2022 une sommation à l’indivision [F] d’avoir à payer la somme de 17.664,90 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploits de commissaires de justice signifiés respectivement les 23 janvier 2024, 20 décembre 2023, 10 janvier 2024 et 22 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Paris 17ème a fait assigner Mme [U] [G] [K] veuve [F], M. [W] [B] en sa qualité de tuteur de Mme [G] [K], M. [Y] [F], M. [H] [F] et Mme [O] [F] épouse [S] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 23 mai 2024.

*

Aux termes de son acte introductif d’instance, et au visa de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner solidairement Mme [U] [G] [K] veuve [F], M. [W] [B] en sa qualité de tuteur de Mme [G] [K], M. [Y] [F], M. [H] [F] et Mme [O] [F] épouse [S] au paiement de la somme de 32.448,65 euros en principal, appel de charges du 4ème trimestre 2023 inclus suivant décompte arrêté au 1er octobre 2023, majoré des intérêts légaux à compter du 31 mai 2022 sur la somme de 10.505,88 euros puis à compter du 18 octobre 2022, sur la somme de 17.863,41 euros, puis à compter de la présente assignation pour le surplus.

— ordonner la capitalisation des intérêts à chaque annuité échue ;

— les condamner de même solidairement au paiement de la somme de 2.800 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que celle de 2.200 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, et en tous dépens qui comprendront les frais de la sommation de payer.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 mai 2024, Mme [U] [G] [K] veuve [F], représentée par son tuteur, M. [W] [B], demande au tribunal de :

— prendre acte que le tuteur s’en remet à la décision du tribunal

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de dommages et intérêts et d’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2024, M. [Y] [F] et M. [H] [F] demandent au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 14] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de M. [Y] [F] et M. [H] [F]

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

Par conclusions notifiées le 15 octobre 2024, Mme [O] [F] épouse [S] demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 14] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de Mme [O] [F] épouse [S]

A titre subsidiaire :

— cantonner la somme à devoir au syndicat des copropriétaires à la somme de 32.448,65 euros et le débouter pour le surplus

— lui accorder un échelonnement de paiement sur deux années

En toute hypothèse

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 février 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 17 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/00682 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DQE

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que les défendeurs sont propriétaires indivis des lots n°16, 86, 8738, 96, 48, 57 et 58 d’un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 14].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 9 novembre 2023 et 19 avril 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire des propriétaires indivis, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 31.312,94 euros.

M. [Y] [F], M. [H] [F] et Mme [O] [F] épouse [S] contestent le principe de la créance à leur égard en faisant valoir qu’ils n’ont pas été convoqués aux assemblées générales en leur qualité d’indivisaire alors qu’aucun mandataire commun n’avait été désigné.

Toutefois, comme rappelé plus haut, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

Dans la mesure où les défendeurs n’ont pas sollicité l’annulation des assemblées générales, le principe de la créance demeure, indépendamment du fait qu’ils aient ou non été régulièrement convoqués, les assemblées étant définitives.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/00682 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DQE

Les défendeurs ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires indivis, ils seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 31.312,94 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2023.

Il n’existe pas en principe de solidarité entre les coindivisaires pour le paiement des charges et chacun doit s’acquitter de sa seule quote-part en fonction de ses droits dans l’indivision.

Cependant, comme c’est le cas en l’espèce (III page 37), le règlement de copropriété peut comporter une clause instituant une solidarité en vue de permettre au syndic de demander à l’un quelconque des indivisaires le paiement de la totalité des charges dues.

Les défendeurs seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 31.312,94 euros au titre des charges échues et impayées arrêtées au 1er octobre 2023.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 937,20 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 31 mai 2022 (61 euros), ainsi que les frais de relance exposés le 14 juin 2022 (18 euros)– soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En revanche, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce. Les sommes de 185 euros exposées le 15 septembre 2022 (« honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice ») et 478,80 euros facturés le 10 octobre 2023 (« honoraires suivi dossier avocat »), qui ne sont pas justifiées, seront donc rejetées.

Par ailleurs, les honoraires de constitution d’hypothèque, qui ne sont pas davantage justifiés, seront également rejetés.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 79 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, qui sera débouté du surplus de ses demandes.

2- Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

En l’espèce, Mme [O] [F] épouse [S] sollicite l’octroi de délais de paiement sur deux années. Elle ne fait état d’aucun élément autre que l’importance du montant des charges impayées pour solliciter ces délais. Elle ne produit par ailleurs aucun justificatif concernant sa situation financière.

L’octroi de délais de paiement aurait pour effet d’aggraver encore la charge financière que cause le défaut de paiement à la copropriété, outre que les copropriétaires ont d’ores et déjà bénéficié de très importants délais de fait depuis l’introduction de l’instance sans que la preuve de règlements intervenus pendant celle-ci ne soit rapportée.

Mme [F] épouse [S] sera ainsi déboutée de sa demande en délais de paiement.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/00682 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DQE

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par les défendeurs de leurs obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, il apparaît que les défendeurs ont manqué de longue date à leur obligation de paiement.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré les défendeurs ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Le syndicat des copropriétaires produit l’accusé de réception du courrier distribué à l’indivision [F] le 31 mai 2022, régulièrement faite en application de la clause de solidarité prévue au règlement de copropriété comme rappelé plus haut. En application de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date sur la somme de 10.505,88 euros, à compter du lendemain de la sommation de payer sur la somme de 17.863,41 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les défendeurs, parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, Mme [U] [G] [K] veuve [F], représentée par M. [W] [B] en sa qualité de tuteur de Mme [G] [K], M. [Y] [F], M. [H] [F] et Mme [O] [F] épouse [S] seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/00682 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DQE

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne in solidum Mme [U] [G] [K] veuve [F], représentée par M. [W] [B] en sa qualité de tuteur, M. [Y] [F], M. [H] [F] et Mme [O] [F] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] les sommes de :

—  31.312,94 euros au titre des charges échues et impayées arrêtées au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter 31 mai 2022 sur la somme de 10.505,88 euros, à compter du 19 octobre 2022 sur la somme de 17.863,41 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

—  79 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

—  2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Déboute Mme [O] [F] épouse [S] de sa demande en délais de paiement.

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne in solidum Mme [U] [G] [K] veuve [F], représentée par M. [W] [B] en sa qualité de tuteur, M. [Y] [F], M. [H] [F] et Mme [O] [F] épouse [S] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 06 Novembre 2025.

La Greffière La Présidente