TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [Y] [S] épouse [R], Monsieur [T] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sarah KRYS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/11455 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6T4C

N° MINUTE :

12/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 30 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

DÉFENDEURS

Madame [Y] [S] épouse [R], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [T] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 avril 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 30 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/11455 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6T4C

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 juillet 2008, la S.A ELOGIE SIEMP a consenti un bail d’habitation à M. [T] [R] et à Mme [Y] [S] sur des locaux situés [Adresse 3], escalier A, 1er étage, porte 2, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 559,82 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Par ordonnance de référé du 17 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS a constaté l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail et ordonné l’expulsion des époux [R], à laquelle la société bailleresse n’a pas procédé suite au règlement de la dette locative.

Déplorant de nouveaux impayés de loyer, la S.A ELOGIE SIEMP a, par acte de commissaire de justice du 19 mars 2024, fait délivrer un commandement de payer la somme principale de 1 122 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation des époux [R] le 22 mars 2024.

Par assignations des 20 et 28 novembre 2024, la S.A ELOGIE SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, voir ordonner la résiliation judiciaire du bail et, en tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l’expulsion des époux [R], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2 185,32 euros à parfaire le jour de l’audience, au titre de l’arriéré locatif arrêté, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 décembre 2024, et il a été donné lecture du diagnostic social et financier lors de l’audience.

À l’audience du 20 février 2025, la S.A ELOGIE SIEMP maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 février 2025, s’élève désormais à 3 164,87 euros échéance du mois de janvier 2025 incluse. Elle considère que les locataires n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant en dépit du versement évoqué par ces derniers de 400 euros qui ne figure pas au décompte.

Mme [Y] [S], épouse [R], a indiqué qu’elle avait repris le paiement de son loyer et commencé à apurer sa dette. Elle a indiqué qu’elle ne travaillait pas, qu’elle avait des problèmes de santé et qu’elle percevait le RSA couple. Elle a demandé à bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et proposé de verser une mensualité de 200 euros en sus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

En l’espèce, la S.A ELOGIE SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail a été renouvelé pour la dernière fois le 15 juillet 2023, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 23 juillet 2023. Il sera donc fait application de la version antérieure de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu’il prévoyait un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette visée au commandement.

Or, il résulte de l’historique de compte que la somme de 1 122 euros visée au commandement de payer délivré le 19 mars 2024 n’a été réglée en totalité dans ce délai par les locataires, étant rappelé qu’en application des articles L 832-2 et R 923-8 du code de la construction et de l’habitation, l’aide personnalisée au logement correspond à une prise en charge partielle du loyer courant et que les sommes versées à ce titre au bailleur ne s’imputent pas sur une dette de loyer plus ancienne.

Ainsi, la bailleresse est bien-fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 mai 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [Y] [S], épouse [R] sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il résulte du décompte arrêté au 27 février 2025 produit dans le cours du délibéré ainsi que la S.A ELOGIE SIEMP y a été autorisé, qu’elle a effectué un versement de 401,38 euros portée au crédit de son compte locataire le 17 février 2025, soit avant l’audience. Toutefois, ce montant, même ajouté à l’aide personnalisée au logement versée mensuellement entre les mains du bailleur en toute fin de mois et qui n’apparaît pas encore au décompte et après déduction éventuelle du RLS, ne couvre pas l’intégralité du loyer courant augmenté de la provision sur charge (soit la somme totale de 894,80 euros).

Les conditions pour faire droit à la demande de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire ne sont donc pas réunies et la demande formée par Mme [Y] [S], épouse [R] à ce titre sera rejetée, étant précisé qu’elle ne forme pas de demande subsidiaire de sursis à expulsion.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A ELOGIE SIEMP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficultés – lesquelles sont, à ce stade, purement hypothétiques – de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 20 mai 2024, les époux [R] seront condamnés, à compter de cette date, à verser à la S.A ELOGIE SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce, jusqu’à la libération effective du logement matérialisée par la remise des clés au bailleur.

La S.A ELOGIE SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 février 2025 ces derniers lui devaient la somme de 2 763,49 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités échues, terme du mois de janvier inclus et déduction faite du virement effectué par la défenderesse avant l’audience.

Ce montant n’est pas contesté. Par ailleurs, le contrat de bail signé par M. [T] [R] et par Mme [Y] [S], épouse [R], prévoit la solidarité des preneurs.

Par conséquent, les époux [R] seront condamnés à régler ce montant de 2 763,49 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, compte-tenu des versements effectués par les défendeurs depuis la délivrance de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Les époux [R], parties perdantes, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

En revanche, l’équité commande qu’il ne soit pas fait droit à la demande de la S.A ELOGIE SIEMP au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, de droit et sera rappelée au dispositif de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 juillet 2008 entre la S.A ELOGIE SIEMP d’une part, et M. [T] [R] et Mme [Y] [S], épouse [R], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], escalier A, 1er étage, porte 2, est résilié depuis le 20 mai 2024,

ORDONNE à M. [T] [R] et Mme [Y] [S], épouse [R] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 1], escalier A, 1er étage, porte 2, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement M. [T] [R] et Mme [Y] [S], épouse [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 20 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [T] [R] et Mme [Y] [S], épouse [R] à verser à la S.A ELOGIE SIEMP la somme de 2 763,49 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupations échues au 27 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus,

DÉBOUTE la S.A ELOGIE SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [T] [R] et Mme [Y] [S], épouse [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 mars 2024,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2025 et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La juge des contentieux de la protection