TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [H] [P]

Monsieur [O] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Jeanine HALIMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01677 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7B4G

N° MINUTE : 4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. FONCIERE CRONOS venant aux droits de la société IN’LI,

[Adresse 3]

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE,

DÉFENDEURS

Madame [H] [P],

[Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [O] [R],

[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mai 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 juillet 2025 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 16 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01677 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7B4G

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2011, la société SAS FONCIERE CRONOS, venant aux droits de la société IN’LI, a consenti un bail d’habitation à Mme [H] [P] et M. [O] [R] sur des locaux situés au [Adresse 2] (bâtiment AC, escalier n°2, 6ème étage, porte 91), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 767,71 euros et d’une provision pour charges de 208,89 euros.

Par actes de commissaire de justice du 2 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 540,27 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [H] [P] et M. [O] [R] le 3 octobre 2024.

Par assignations du 31 janvier 2025, la société SAS FONCIERE CRONOS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [P] et M. [O] [R], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4 043,92 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif,330 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 20 mai 2025, la société SAS FONCIERE CRONOS, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 12 mai 2025 s’élève désormais à la somme de 2 127, 12 euros, terme du mois d’avril inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La société SAS FONCIERE CRONOS considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse expose qu’elle ne dispose pas d’éléments s’agissant du remboursement des travaux invoqués par la locataire.

Mme [H] [P], qui comparait à l’audience, reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement, en plus du loyer courant, pendant 3 mois, soit le 27 mai, 27 juin et 27 juillet 2025. Elle déclare être mariée avec Monsieur [O] [R] et avoir un enfant à charge. Mme [H] [P] transmet au tribunal, d’une part, des documents relatifs à des travaux effectués dans le logement loué et d’autre part, des documents financiers. Elle sollicite une indemnisation pour les travaux réalisés dans l’appartement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [O] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Mme [H] [P] et M. [O] [R] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [H] [P] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

La société bailleresse a été autorisée à produire une note en délibéré aux fins de communication d’un décompte actualisé au 3 juin 2025 établissant la réalité des règlements effectués par le locataire. Le 23 mai 2025, le conseil de la société SAS FONCIERE CRONOS produit un décompte arrêté au 23 mai 2025, aux termes duquel il apparait un règlement en date du 8 mai 2025 émanant de Mme [H] [P] d’un montant de 1 092,51 euros. La société indique que la dette locative s’élève à ce jour à la somme de 1 034,61 euros.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SAS FONCIERE CRONOS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 2 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 540,27 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 décembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société SAS FONCIERE CRONOS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 mai 2025, Mme [H] [P] et M. [O] [R] lui devaient la somme de 2 127,12 euros, soustraction faite des frais de procédure et terme du mois d’avril 2025 inclus. Par note en délibéré en date du 23 mai 2025, la société SAS FONCIERE CRONOS actualise le montant de la dette à la somme de 1 034,61 euros, terme du mois de mai 2025 inclus.

Mme [H] [P] et M. [O] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [H] [P] et M. [O] [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1 101,10 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SAS FONCIERE CRONOS ou à son mandataire.

4. Sur l’indemnisation des travaux effectués par les locataires

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que les équipements de chauffage doivent être en bon état d’usage et de fonctionnement et précise que le logement doit permet une aération suffisante (les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements devant être en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements).

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que le changement des vasques et de la douche, des vitrages, sols ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-713 du 26 août 1987.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En l’espèce, Mme [H] [P] soutient avoir réaliser avec Monsieur [O] [R] à leurs frais des travaux pour remédier à des problèmes d’insalubrité dans la chambre de leur enfant, notamment à des tâches de moisissures.

Elle verse en procédure un courriel en date du 24 janvier 2024 adressé à son bailleur évoquant cette difficulté, des photographies de murs comportant des traces d’humidité, un ordre de service en date du 16 avril 2025 aux fins de recherches de fuite dans l’immeuble où se situent les lieux loués et une facture de la SOGECOP en date du 05 mai 2025 correspondant à la recherche de fuite réalisée.

Mme [H] [P] une indemnisation pour les travaux réalisés à ses frais dans l’appartement.

Il résulte néanmoins de la facture de la SOGECOP en date du 05 mai 2025, que si les techniciens ayant réalisé la recherche de fuite ont effectivement constaté des traces de moisissures sur les photos présentées par la locataire, ils n’en ont pas trouvé à son domicile, des travaux de peinture ayant été réalisés par Mme [H] [P] et Monsieur [O] [R]. Les techniciens relèvent, par ailleurs, que leurs recherches n’ont pas permis d’établir l’existence de quelconque fuite. Ils précisent sur la facture, que les traces de moisissures “(..) peuvent être liées à un pont thermique et un manque d’aération dans l’appartement”.

Compte tenu de ces éléments, la preuve de l’indécence n’est pas apportée. La demande d’indemnisation au titre des travaux effectués de Mme [H] [P] sera donc rejetée.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [H] [P] et M. [O] [R], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société SAS FONCIERE CRONOS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er mars 2011 entre la société SAS FONCIERE CRONOS, d’une part, et Mme [H] [P] et M. [O] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (bâtiment AC, escalier n°2, 6ème étage, porte 91) est résilié depuis le 3 décembre 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [H] [P] et M. [O] [R] à payer à la société SAS FONCIERE CRONOS la somme de 1 034,61 euros (mille neuf cent soixante-huit euros et quatre-vingts centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus,

AUTORISE Mme [H] [P] et M. [O] [R] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 3 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 345 euros (trois cent quarante-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [H] [P] et M. [O] [R],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 3 décembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [P] et M. [O] [R] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [H] [P] et M. [O] [R] seront solidairement condamnés à verser à la société SAS FONCIERE CRONOS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement Mme [H] [P] et M. [O] [R] à payer à la société SAS FONCIERE CRONOS la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [H] [P] et M. [O] [R] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 2 octobre 2024 et celui des assignations du 31 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge