TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01114 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZYXO

N° de Minute : 25/00176

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 24 Novembre 2025

Société FLORE [O]

C/

[R] [G]

[Y] [G]

[P] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 24 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société Civile FLORE [O], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Stéphane BESSONNET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [R] [G] demeurant [Adresse 6]

M. [Y] [G], demeurant [Adresse 2]

Mme [P] [Z], demeurant [Adresse 2]

comparants en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 Septembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 mai 2018, la société civile Flore [O] a donné à bail à M. [Y] [G] et à Mme [P] [Z], un logement situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer de 660 euros outre une provision sur charge de 40 euros.

M. [R] [G] s’est porté caution du paiement du loyer en date du 29 novembre 2021.

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024, la société civile Flore [O] a fait délivrer à M. [Y] [G] et à Mme [P] [Z] un commandement de payer, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et portant sur la somme en principal de 5 070 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement a été dénoncé à la CCAPEX en date du 8 octobre 2024.

Par acte du 15 juillet 2025, la société immobilière Flore [O] a fait assigner M. [Y] [G], Mme [P] [Z] et M. [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référés, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 afin de :

— Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail et reprise dans le commandement de payer les loyers et les charges est acquise et que le bail se trouve résilier de plein droit, conformément aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de M. [Y] [G], Mme [P] [Z] et M. [R] [G] ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, en vertu de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner solidairement M. [Y] [G], Mme [P] [Z] et M. [R] [G] à lui payer la somme de 3 349,57 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés à la date du 7 février 2025, à parfaire au jour des débats, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation, en vertu de l’article 1231-7 du code civil,

— Condamner solidairement M. [Y] [G], Mme [P] [Z] et M. [R] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation égal au montant des loyers et charges qui aurait été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif de la partie adverse ou de tout occupant de son chef, cette dernière se trouvant être occupante sans droit ni titre et devant réparer ce préjudice au bailleur en vertu des articles 1728 et 1760 du code civil,

— Condamner solidairement M. [Y] [G], Mme [P] [Z] et M. [R] [G] au paiement de la somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement M. [Y] [G], Mme [P] [Z] et M. [R] [G] à lui payer une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts au titre des dispositions de l’article 1231-6 alinéa3 du code civil,

— Condamner solidairement M. [Y] [G], Mme [P] [Z] et M. [R] [G] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation à M. le Sous-Préfet,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord, par voie électronique le 17 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 septembre 2025.

A cette audience, la société civile Flore [O], représentée par son avocat, a maintenu les demandes contenues dans leur acte introductif d’instance, en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 4 445 euros à la date de l’audience. Elle s’oppose aux délais de paiement.

M. [Y] [G], Mme [P] [Z] et M. [R] [G], quant à eux, expliquent avoir rencontré des difficultés quant au paiement du loyer en raison de la baisse d’activité professionnelle durant la période du Covid. Ils proposent de justifier dans le cadre du délibéré de la reprise du loyer courant et d’un échelonner le paiement de leur dette en payant en plus du loyer courant une somme de 200 euros. Ils justifient également du paiement d’une somme de 900 euros à la demanderesse, soit du montant du loyer de 700 euros plus une mensualité de 200 euros sans précision de la date à laquelle ce virement est intervenu.

Le conseil de la société civile Flore [O], autorisée à effectuer une note en délibérée en réplique, en date du 29 octobre s’oppose à la demande de délais de paiement sollicités en indiquant qu’il a été nécessaire d’attendre le 14 octobre 2025 pour obtenir un paiement des locataires et qu’au surplus, les pièces transmises sont insuffisantes pour apprécier leur situation financière faute de transmission d’un avis d’imposition. Elle souligne également que a caution est parfaite solvable et n’a formulé aucune demande de délais de paiement.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des demandeurs.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 17 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résolu de plein droit six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré en date du 2 octobre 2024 mentionne notamment ce délai de deux mois, pour une somme en principal de 5070 euros.

Le décompte fourni au débat par la société civile Flore [O] mentionne que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, et que les versements effectués d’un montant de 4 120 euros, n’ont pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 2 décembre 2024 à 24h00.

Sur les sommes dues

En application de l’article 7, a), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La faute qui consiste pour les locataires à occuper le logement, postérieurement à la résiliation du contrat bail, cause un préjudice aux bailleurs, qui ne peuvent pas disposer de leur bien et le relouer.

Ce préjudice sera réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant équivalent à celui du loyer majoré de la provision sur charges, soit la somme de 700 euros.

Suivant le décompte produit à l’audience par la société civile Flore [O], M. [Y] [G] et Mme [P] [Z] sont redevables d’une somme de 4 445 euros échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Or, le contrat de bail contient une clause de solidarité.

Par ailleurs, M. [R] [O] s’est porté caution du paiement des loyers de la société civile [O] en date du 29 novembre 2021.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de condamner solidairement M. [Y] [G], Mme [P] [Z] et M. [R] [G], à titre provisionnel, à payer la somme de 4 445 euros, à la société civile Flore [O], avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, en date du 15 juillet 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte versé au débat par la société civile [O] démontre que M. [Y] [G] et Mme [P] [Z] ont procédé notamment depuis la délivrance du commandement de payer de nombreux paiements important pour régler leur dette. (Les mois de novembre 2024, de décembre 2024, et de mai 2025).

Par ailleurs, dans le cadre d’une note en délibéré autorisée M. [Y] [G] et Mme [P] [Z] justifient avoir procédé au paiement d’une somme de 900 euros comprenant notamment le loyer d’un montant de 700 euros.

Si ce virement n’est pas daté, la note en délibéré l’a été pour justifier la reprise du loyer courant en laissant notamment à la société civile Flore [O] la possibilité de répliquer.

Ainsi, il convient donc de conclure que M. [Y] [G] et Mme [P] [Z] ont repris le paiement de leur loyer courant.

Ils proposent de s’acquitter de leur dette en payant en plus du loyer courant, une somme de 200 euros mensuels.

Au vu de ses engagements, il convient donc de leur accorder des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues ainsi qu’à leur caution.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de M. [Y] [G] et Mme [P] [Z] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 2 décembre 2024, M. [Y] [G] et Mme [P] [Z] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit à la somme de 700 euros et de condamner solidairement M. [Y] [G] et Mme [P] [Z] ainsi que la caution, M. [R] [G] à son paiement à compter de 2 décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 dernier alinéa du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

De même, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, force est de constater que la société civile [O] n’étaye pas ni la mauvaise foi de ses débiteurs, ni le préjudice distinct qu’elle aurait subi.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de la débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, M. [Y] [G], Mme [P] [Z] et M. [R] [G] seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [Y] [G], Mme [P] [Z] et M. [R] [G], parties perdantes, seront condamnés solidairement à payer à la société civile [O] la somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort

Au principal, INVITONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

DECLARONS recevable la demande de la société civile Flore [O] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS à la date du 2 décembre 2024 à 24h00, la résiliation du contrat de bail conclu entre la société civile [O] d’un part et M. [Y] [G] et Mme [P] [Z] d’autre part, portant sur le logement [Adresse 4] à [Localité 9],

CONDAMNONS solidairement M. [Y] [G], Mme [P] [Z] et M. [R] [G], à titre provisionnel, la somme de 4 445 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter à du 15 juillet 2025, date de l’assignation,

ACCORDONS un délai à M. [Y] [G], à Mme [P] [Z] et à M. [R] [G] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISONS M. [Y] [G], Mme [P] [Z] et M. [R] [G] à s’acquitter de leur dette, en procédant à 22 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire,

RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [Y] [G] et Mme [P] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS solidairement, M. [Y] [G], Mme [P] [Z] et M. [R] [G] à payer à la société civile Flore [O] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, soit la somme de 700 euros, si le bail s’était poursuivi à compter du 2 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNONS in solidum M. [Y] [G], Mme [P] [Z] et M. [R] [G] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 2 octobre 2024,

CONDAMNONS solidairement M. [Y] [G], Mme [P] [Z] et M. [R] [G] à payer à la société civile Flore [O] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier Le Juge