TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 23/04141 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3AQ

N° MINUTE : 2/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 janvier 2024

DEMANDERESSE

[Localité 4] HABITAT-OPH [Adresse 1]

représentée par la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [T], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 06 octobre 2023

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 17 janvier 2024 par Pascale GAULARD, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 17 janvier 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 23/04141 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3AQ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 septembre 2011, [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [D] [T] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 165,24 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2022, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2611,54 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [T] le 10 novembre 2022.

Par assignation du 18 avril 2023, [Localité 4] HABITAT OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 4] pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-3076,41 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 avril 2023, terme de mars 2023 inclus,

-350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 avril 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 6 octobre 2023, [Localité 4] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 octobre 2023, s’élève désormais à 2909,69 euros, terme d’août 2023 inclus. [Localité 4] HABITAT OPH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [D] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

[Localité 4] HABITAT OPH sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[Localité 4] HABITAT OPH a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [D] [T].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

[Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 8 novembre 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2611,54 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 janvier 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord du bailleur sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier que les revenus du foyer de M. [D] [T] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 76 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de [Localité 4] HABITAT OPH de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 septembre 2023, terme d’août 2023 inclus, M. [D] [T] lui devait la somme de 2909.71 euros, soustraction faite des frais de procédure. Toutefois, la demande en paiement n’a été faite que pour 2909,69 euros.

M. [D] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [D] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Au vu des éléments de fait propres à l’affaire, l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée, non au montant du loyer majoré de 50%, réclamé par le bailleur, mais au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le cas échéant, l’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 janvier 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir [Localité 4] HABITAT OPH, M. [D] [T] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir mais dès à présent et vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 novembre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 21 septembre 2011 entre [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et M. [D] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 9 janvier 2023.

CONDAMNONS M. [D] [T] à payer à[Localité 4] HABITAT OPH la somme de 2909.69 euros (deux mille neuf cent neuf euros et soixante neuf centimes), à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au15 septembre 2023, terme d’août 2023 inclus.

AUTORISONS M. [D] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 81 euros (quatre-vingt un euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais.

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties.

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [D] [T].

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 janvier 2023.

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [D] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique.

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— M. [D] [T] sera condamné à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

CONDAMNONS M. [D] [T] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [D] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 novembre 2022 et celui de l’assignation du 18 avril 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge