TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1]

Expéditions exécutoires

délivrées le :

à M^e Lagraulet et M^e Barbet

Expédition certifiée

conforme délivrée le :

à M^e Pouliguen

■

8ème chambre 2ème section

N° RG :

N° RG 22/09802 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXUM5

N° MINUTE :

Assignation du :

10 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDERESSES

Société civile QUINZE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 12]

représentée par Maître Aurélie POULIGUEN de la SELARL LEXCASE SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant et plaidant, vestiaire #J026

Madame [M] [W]

[Adresse 8]

[Localité 12]

représentée par Maître Aurélie POULIGUEN de la SELARL LEXCASE SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant et plaidant, vestiaire #J026

Décision du 13 Novembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/09802 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXUM5

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], dénommé « SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA PREMIERE PHASE DE LA CITE [14] ET COMMERCIALE DES AMANDIERS (CIPACA 1) », représenté par son syndic, la S.A.R.L. CABINET CORRAZE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 10]

représenté par M^e Pierre-edouard LAGRAULET, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant et plaidant, vestiaire E0395

PARTIE INTERVENANTE

S.A.S. APAVE PARISIENNE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 13]

représentée par Maître Jérôme BARBET de la SCP ENJEA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant et plaidant vestiaire #P0465

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Président

assisté de M^me Emilie GOGUET, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 18 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

en premier ressort

Exposé du litige

L’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 19] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI 180 F Léger est propriétaire d’un local (lot n° 180) situé au rez-de-chaussée bas du bâtiment B de l’immeuble sis [Adresse 7] à Paris 20ème. La SCI LCM Fernand Léger est propriétaire de locaux (lots n° 162 à 168) situés au rez-de-chaussée bas du bâtiment B de même immeuble.

La SCI Quinze est propriétaire de locaux (lots n° 195 et 196) situés au rez-de-chaussée haut au sein du bâtiment B dudit immeuble. Madame [M] [W] est propriétaire de locaux (lots n° 215 et 216) situés au rez-de-chaussée haut du bâtiment C dans le même immeuble.

La société Apave Parisienne SAS est propriétaire des lots n° 31, 32, 33, 191, 186, 185, 184, 187, 190,193, 194, 189 et 188 situés au rez-de-chaussée haut du bâtiment B du même immeuble.

La société Apave Parisienne SAS a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 mai 2022 des résolutions suivantes :

— la résolution n° 11 : autorisation d’ouvrir une porte cochère d’accès privatif au lot 189 et d’une petite signalétique,

— la résolution n° 12 : décision à prendre concernant la réalisation des travaux de création d’un escalier par la [Adresse 21] sur les parties communes de l’immeuble,

— la résolution n° 13 : aliénation d’un lot consistant en le droit d’édifier un escalier au profit du propriétaire des lots 31, 32, 33, 191, 186, 185, 184, 187, 190, 193, 194, 189 et 188,

— la résolution n° 14 : modification de l’état descriptif de division-règlement de copropriété en vue de créer les lots à construire,

— la résolution n° 15 : modification subséquente de la répartition des quotes-parts de copropriété et de charges communes,

— la résolution n° 16 : mandat à donner au syndic à l’effet de régulariser le modificatif de l’état descriptif de division, règlement de copropriété, modifiant également la répartition des charges, et de céder le lot créer au propriétaire des lots 31, 32, 33, 191, 186, 185, 184, 187, 190, 193, 194, 189 et 188, conformément aux résolutions qui précèdent.

L’assemblée générale des copropriétaires du 20 mai 2022 a adopté l’ensemble de ces résolutions.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 10 août 2022, la SCI Quinze, la SCI 180 F Léger, la SCI LCM Fernand Léger et Madame [M] [W] ont fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Paris 20ème aux fins d’annulation des résolutions n° 11 à 16 de l’assemblée générale des copropriétaires dudit immeuble en date du 20 mai 2022.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 février 2023, la société Apave Parisienne SAS est intervenue volontairement à l’instance.

Par ordonnance en date du 1er juin 2023, le juge de la mise en état a constaté le caractère parfait du désistement partiel d’instance et d’action de la SCI 180 F LEGER et de la SCI LCM Fernand Léger à l’encontre de l’ensemble des parties défenderesses.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mai 2024, la SCI Quinze et Madame [M] [W] demandent au tribunal de :

«  Vu les articles 6-2, 9, 10-1 et 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu le règlement de copropriété,

Vu le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 mai 2022,

Vu les pièces versées aux débats,

DECLARER RECEVABLES ET BIEN FONDEES la SCI Quinze et Madame [M] [W] en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et l’Apave de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

ORDONNER la nullité des résolutions n° 11, 12, 13, 14, 15 et 16 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 18] du 20 mai 2022,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et l’Apave à Paris (75009) à payer à la SCI Quinze et Madame [M] [W] la somme de 5.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

ORDONNER la dispense de la SCI QUINZE et de Madame [M] [W] à la participation au paiement de ces sommes dont le montant sera réparti entre les autres copropriétaires ".

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Paris 20ème sollicite du tribunal de :

«  Vu les articles 4, 6-2, 6-4, 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 10 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence citée ;

Vu les pièces,

DEBOUTER la SCI 180 F LEGER, la SCI LCM FERNAND LEGER, la SCI QUINZE et Madame [M] [W] de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNER la SCI 180 F LEGER, la SCI LCM FERNAND LEGER, la SCI QUINZE et Madame [M] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à PARIS (20ème) la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI 180 F LEGER, la SCI LCM FERNAND LEGER, la SCI QUINZE et Madame [M] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Adresse 16] (20ème) aux entiers dépens ".

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 juillet 2024, la société Apave Parisienne SAS demande au tribunal de :

«  Vu les articles 4, 6-2, 26 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu l’article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les articles 541-1, 541-3 et 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTER la SCI QUINZE et Madame [M] [W] de leur demande de nullité des résolutions n°11, 12, 13, 14, 15 et 16 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] (75020) en date du 20 mai 2022 ;

DÉBOUTER la SCI QUINZE et Madame [M] [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens ou conclusions ;

ÉCARTER l’exécution provisoire s’il était par impossible fait droit à la demande de nullité des résolutions n° 11, 12, 13, 14, 15 et 16 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] ([Adresse 11]) en date du 20 mai 2022 ;

CONDAMNER in solidum la SCI QUINZE et Madame [M] [W] à payer à la société APAVE PARISIENNE SAS la somme de 30.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI QUINZE et Madame [M] [W] aux entiers dépens ".

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 18 septembre 2025 et a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

Motifs de la décision

I – Sur la demande d’annulation des résolutions n° 11 à 16 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Paris 20ème en date du 20 mai 2022 formée par la SCI Quinze et Madame [M] [W]

La SCI Quinze et Madame [M] [W] fondent leur demande d’annulation sur la méconnaissance de l’article 6-2, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, en arguant que les résolutions litigieuses ont été votées par l’ensemble des copropriétaires alors qu’elles ne concernent que certains d’entre eux ; ainsi, l’entrée de l’immeuble située au [Adresse 2] et la rampe de circulation servant de quais de déchargement ne sont accessibles qu’à certains lots disposant d’un code d’entrée du portail électrique ; cette voie est donc affectée à l’usage et à l’utilité de ces seuls copropriétaires (à savoir les propriétaires des lots 188, 189, 194, 194 du bâtiment B et la totalité des lots du bâtiment C) et constitue une partie commune spéciale.

Elles fondent également leur demande sur la violation de l’article 26, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 en indiquant que :

— la destination de l’immeuble est à usage artisanal, professionnel, industriel et commercial à l’exclusion de l’habitation aux termes du règlement de copropriété (notamment l’article 7 de la partie III du règlement de copropriété) ; les résolutions n° 11 à 16 ont pour objet de faire approuver l’ensemble des diligences et travaux nécessaires à la réalisation d’un accès principal aux locaux de la société Apave par le lot n° 189 situé sur la voie de circulation servant de quai de déchargement entre les bâtiments B et C ; ces résolutions ont été portées au vote des copropriétaires à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et adoptées en seconde lecture en application de la passerelle de l’article 26-1 de ladite loi en méconnaissance de l’alinéa 3 dudit article 26,

— les travaux portent atteinte à la destination de l’immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives de leurs lots ; en effet, le projet réduit la voie de circulation de la rampe d’accès aux quais de déchargement afin de réaliser un accès piéton, la création d’un escalier et le percement d’une porte d’accès au droit du lot n° 189, ce qui aura pour conséquence principale pour les lots desservis par ce quai de déchargement de ne plus pouvoir l’utiliser normalement ; non seulement les copropriétaires ne pourront plus jouir de leur lot conformément à leur usage mais de tels travaux auront pour conséquence de les placer en violation des règles de jouissance des parties communes stipulées par le règlement de copropriété (article 8 du règlement de copropriété),

— le fait que le règlement de copropriété aménage la possibilité de réaliser un accès par le lot n° 189 dont la société Apave est propriétaire n’est pas de nature à l’exonérer de proposer un projet conforme à la destination de l’immeuble ainsi qu’aux modalités de jouissance des parties privatives des autres lots ; l’espace de cheminement du passage des étudiants projeté sur le sol concerne l’espace de circulation dédié aux camions, de sorte que l’usage de la rampe d’accès sera impacté ; ainsi, un passage d’environ 80 étudiants plusieurs fois par jour, outre les difficultés de manœuvres inhérentes à la présence de l’escalier d’accès aux locaux de la société Apave, ne sont pas compatibles avec l’usage du quai de déchargement pour les lots qui en bénéficient,

— le déplacement de l’accès principal des locaux de la société Apave aura un impact conséquent pour les lots du bâtiment C et les lots n° 195 et 196 du bâtiment B au regard du nombre d’étudiants, de la fréquence des passages et des nuisances d’ores et déjà générées par cet accès par le bâtiment A ; seule une entrée séparée de la rampe d’accès permettrait de garantir le respect et l’usage de la destination des lots, outre la destination de l’immeuble, sans que cela ne résolve toutefois l’empiètement sur l’espace de circulation des camions ; actuellement seul un marquage au sol est prévu pour matérialiser l’accès à l’entrée de la société Apave,

— l’absence de séparation entre une voie de circulation et un passage réservé aux piétons est considérée comme un risque majeur pour la sécurité des personnes ; ainsi, la présence à la fois d’une zone de manutention et de déchargement soulève également une question de sécurité qui justifierait que les accès soient séparés ce qui va nécessairement avoir un impact sur la circulation des camions pour la manutention et les manœuvres,

— le rapport de Madame [O] [F], expert judiciaire auprès de la cour d’appel de Paris, atteste d’une atteinte aux modalités de jouissance des parties communes et indique que la sécurisation du flux piéton et la nécessité de l’isoler du flux véhicules font qu’ils ne peuvent pas utiliser la même entrée, que la matérialisation de ce flux piéton, par le même portail, entraînera une réduction du passage livraison qui le rendra impropre à sa destination et que la responsabilité civile des utilisateurs du quai de déchargement sera accrue en proportion de l’utilisation de ce portail par les piétons ; le rapport indique également que la valeur des lots bénéficiant du quai de déchargement se trouvera impactée,

— l’atteinte objective aux modalités de jouissance des parties privatives n’est pas remise en cause par les éléments versés aux débats par la société Apave.

Les demanderesses fondent en outre leur demande sur le non-respect de leur droit acquis en ce que le vote d’une résolution ayant pour conséquence de limiter le droit dont disposait antérieurement le propriétaire constitue une violation de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. A ce titre, elles font valoir que les lots des bâtiments B et C ayant accès à la rampe de circulation en cause ont toujours bénéficié du quai de déchargement nécessaire à l’activité exercée dans ces lots en application de la destination de l’immeuble ; la réalisation des travaux sollicités par la société Apave a pour effet de priver ces copropriétaires de cet équipement intrinsèquement attaché à la destination de l’immeuble et des lots depuis l’origine.

La SCI Quinze et Madame [M] [W] invoquent également la violation de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 en indiquant que le dossier joint à la convocation de l’assemblée générale était incomplet ; le règlement de copropriété exige pour de tels travaux de joindre, outre tous les documents répondant à l’exigence légale de l’article 10 susvisé, l’accord de l’architecte du syndicat des copropriétaires ; le dossier de la société Apave joint à la convocation ne contenait ni le modificatif du règlement de copropriété établi par un géomètre, ni l’estimation par une agence immobilière du prix des parties communes faisant l’objet d’un rachat ni un plan très succinct de l’implantation du projet, ni une méthodologie des travaux, ni un descriptif des travaux, ni une note d’un architecte sur l’implantation de ce nouvel accès dans les parties communes et la manière dont elle respectera le droit des autres copropriétaires et s’insèrera visuellement dans l’ensemble immobilier.

Enfin, les demanderesses fondent plus spécifiquement leur demande d’annulation de la résolution n° 13 sur les dispositions de l’alinéa 8 de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 en ce que le projet de travaux porte atteinte à la destination de l’immeuble. Elles exposent que la résolution n° 13 a pour objet l’aliénation d’un lot consistant en un droit d’édifier un escalier au profit des lots appartenant à la société Apave ; cette cession concerne donc une partie commune dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires répond que :

— sur la prétendue violation de l’article 6-2, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, la lecture du règlement de copropriété permet de constater l’absence totale de mention sur l’existence de partie commune spéciale ; l’état descriptif de division ne fait pas non plus mention d’une telle spécialisation des parties communes spéciales et aucun lot n’est affecté d’une quote-part de partie commune spéciale,

— sur la prétendue violation de l’article 26 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965, la société Apave démontre que la largeur du passage est parfaitement conservée et que la création de l’escalier ne remet en cause ni le fonctionnement du quai de déchargement et de la voie de circulation ni les chargements et déchargements de matériel et de marchandises,

— sur la prétendue violation de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, la destination de l’immeuble est industrielle et commerciale ; dès lors, la création d’une issue de secours pour les besoins de l’exploitation des lots de la société Apave ne porte pas atteinte à cette destination et les travaux projetés n’emportent aucune restriction ou atteinte aux droits des copropriétaires ou à la destination de l’immeuble,

— sur la prétendue violation de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, la société l’Apave a produit un plan permettant de définir l’implantation du projet ; ce plan côté, dressé par architecte, permet de comparer l’état existant et l’aménagement projeté, ce qui répond à l’exigence légale ; en outre, il est impossible à ce stade pour la société Apave d’avoir sollicité l’avis de l’architecte de l’immeuble dans la mesure où le syndicat des copropriétaires n’a désigné aucun architecte pour son immeuble,

— enfin, sur la demande de nullité de la résolution n° 13 et la prétendue violation de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes cédées consistent en un droit accessoire de construire ; il est dès lors difficile de comprendre en quoi la cession de ce droit accessoire porterait atteinte à la destination de l’immeuble ; la construction projetée ne porte atteinte ni à la destination de l’immeuble, ni à la destination des parties privatives ou aux modalités de jouissance de celles-ci.

La société Apave Parisienne SAS indique en réponse que :

— sur la prétendue violation de l’article 6-2, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, les juges ont l’obligation de ne pas dénaturer l’écrit qui leur est soumis, lorsque le règlement de copropriété qualifie une partie de l’immeuble de partie commune, les juges ne peuvent qualifier cette partie d’immeuble comme étant une partie commune spéciale, au motif qu’elle bénéficierait à certains lots ou à certains bâtiments seulement ; le règlement de copropriété est non équivoque : les voies d’accès de l’immeuble, dont fait partie la rampe d’accès pour véhicule à la voie dénommée provisoirement AF 20, sont des parties communes à tous les copropriétaires de l’immeuble,

— de plus, le deuxième alinéa de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’existence de parties communes spéciales est subordonnée à l’établissement de charges spéciales ; à défaut, il ne saurait exister de charges communes spéciales et partant, l’alinéa 3 de l’article précité ne saurait trouver à s’appliquer ; l’article 10 du chapitre II du règlement de copropriété énumère et répartit les charges communes et il n’est pas prévu de charges spéciales en fonction des parties A, B ou C de l’immeuble, pas plus qu’il n’est prévu de charges spéciales pour les rampes de circulation et voies d’accès de l’immeuble,

— en outre, en application de l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes spéciales doivent être exclusivement affectées aux copropriétaires dont elles sont la propriété ; en d’autres termes, une partie commune ne peut pas être qualifiée de partie commune spéciale si elle est accessible par tous les copropriétaires ; le portail d’accès est toujours ouvert sur les photographies prises par Google Street View (excepté sur une seule photo), de même qu’il était ouvert les deux jours où le commissaire de justice est venu constater les quais de déchargement à la requête de la concluante, les 19 et 26 juillet 2023 et 5 mars 2024, ou à la requête des demanderesses, le 21 septembre 2023 ; en conséquence, la voie d’accès litigieuse n’est, contrairement à ce que soutiennent les demanderesses, pas affectée exclusivement à certains des copropriétaires de la partie B et l’ensemble des copropriétaires de la partie C, mais à l’ensemble des copropriétaires, de sorte qu’il ne s’agit pas d’une partie commune spéciale ; par ailleurs, l’article 26 du règlement de copropriété, invoqué par les demanderesses, ne précise pas quelles seraient les parties de l’immeuble qui seraient « communes à un nombre de copropriétaires seulement » et, afin de les déterminer, il convient de se référer aux autres articles du règlement de copropriété pour les identifier et/ou à la loi ; dès lors, cet article ne trouve pas à s’appliquer et les résolutions litigieuses devaient bien être votées par l’ensemble des copropriétaires, tous bâtiments confondus, ce qui a été le cas, et non pas par certains d’entre eux seulement,

— sur la prétendue violation de l’article 26 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, à la simple vue des plans joints en annexe de la demande d’autorisation de travaux, il apparaît clairement que la circulation des véhicules sur la voie d’accès AF/20 (devenue " [Adresse 21] ") ne sera en rien perturbée ; le Bureau d’Études Techniques (BET) B27AI a conclu, aux termes de sa note en date du 16 décembre 2022, que l’utilisation de la rampe d’accès et des quais de livraison pour effectuer des chargements et déchargements n’est pas remise en cause par les travaux projetés ; l’identification d’un chemin piéton au sol, qui constituera une simple couche de peinture à l’instar de celle qui existe déjà au niveau du portail ne sera pas de nature à empêcher les véhicules de circuler, et les stagiaires n’emprunteront ce chemin que pour accéder au centre de formation sans faire barrage à l’entrée des véhicules,

— les différentes photographies extraites de Google Street View démontrent qu’en réalité, l’emprise de l’escalier était déjà inaccessible aux livraisons, en raison de la présence de voitures et/ou poubelles stationnées habituellement à cet endroit ; ces photographies sont corroborées par deux constats de commissaire de justice réalisés les 19 et 26 juillet 2023 et par les photographies que le BET 27AI a prises lorsqu’il s’est rendu sur les lieux pour réaliser les mesurages ; les pièces versées par les demanderesses attestent également de ces faits,

— le nouvel accès que la société Apave souhaite réaliser a pour unique but de faciliter l’accès de son centre de formation à ses stagiaires, en limitant les passages dans la partie A de la copropriété ; en outre, il est permis de s’interroger sur le véritable usage qu’ont les demanderesses de ce quai de déchargement et il apparaît au vu des pièces produites que ce quai est davantage utilisé comme un parking ou le « prolongement » de leurs lots privatifs, plutôt que pour des livraisons de marchandises, ces différences pièces mettant en évidence, outre la présence de voitures stationnées : de chaises, de tables, de poubelles, de bicyclettes, de divers matériaux, de caisses de stockage, d’outils de travail ou encore de bâches,

— de façon surabondante, la société Apave avait souhaité réaliser dans un premier temps des travaux plus ambitieux, afin notamment de rendre la nouvelle entrée accessible aux personnes à mobilité réduite, par la création d’un ascenseur (monte PMR), et elle a dû revoir son projet ne visant désormais plus que l’installation d’un escalier métallique, sans aucune modification de la clôture ce qui ne nécessitera pas de réaliser des travaux de fondations,

— en outre, aucune des pièces versées aux débats par les demanderesses (à savoir un rapport non contradictoire de Madame [F], le schéma du cabinet d’architecture RDTA, le procès-verbal de constat en date du 21 septembre 2023 et les bons de livraisons) ne permet de démontrer en quoi la réalisation des travaux projetés aurait pour conséquence de modifier la destination des parties privatives des demanderesses ou leurs modalités de jouissance mais ces pièces confirment la violation répétée sinon habituelle, par les demanderesses, des stipulations du règlement de copropriété concernant l’utilisation des quais de livraison,

— sur le prétendu non-respect du droit acquis des demanderesses, ce moyen soulevé par les demanderesses se confond avec le précédent, tiré de la prétendue violation de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; or, il a été démontré que les travaux autorisés par les résolutions litigieuses n’étaient pas de nature à empêcher l’utilisation des quais de chargement et déchargement ; en outre, il sera rappelé que l’usage actuel qui est fait des quais de déchargement interroge puisqu’ils sont davantage dédiés à l’usage de parking, d’entrepôt et de « prolongement » des lots privatifs des demanderesses, plutôt qu’à celui de quai de livraison,

— sur la prétendue violation de l’alinéa 3 de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, il ressort de la convocation à l’assemblée générale litigieuse que les documents communiqués par la société Apave avec sa demande d’autorisation de travaux sont un courrier en date du 19 avril 2022 adressé au syndic, précisant la nature des travaux, à savoir " réalisation d’une entrée principale d’accès à nos locaux en lieu et place de l’entrée qui se fait actuellement par la [Adresse 20] ", des plans avec mesures et en couleur, établis par le cabinet d’architecte OCELLIS, montrant l’aménagement extérieur existant et l’aménagement extérieur en l’état projeté ; il s’agit de :

* plans d’architecte comprenant toutes les mesures nécessaires à la bonne compréhension du projet, dont notamment la largeur (218,70 cm) et la longueur (526,40 cm) de l’emprise de l’escalier sur les parties communes, ainsi que la largeur (140 cm), le nombre de marches (10) et la matière (métallique avec nez de marche antidérapant) de l’escalier et ces plans permettent également de localiser avec précision le tracé du chemin piéton permettant de relier le portail à l’escalier) ;

*l’estimation, par l’agence Stéphane Plaza Immobilier, du coût des 8,9 m2 de parties communes à acquérir par la société Apave,

* le projet de modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété comprenant notamment un état existant et un état projeté de l’emprise des parties communes à acquérir ;

* l’ensemble de ces éléments est suffisamment explicite pour que les copropriétaires connaissent l’implantation et la consistance des travaux avant de prendre part au vote ; en outre, il ne ressort pas du règlement de copropriété que l’accord de l’architecte du syndicat des copropriétaires et l’ensemble des autorisations administratives devraient être transmises lors de l’assemblée générale des copropriétaires mais que ces documents doivent être transmis avant la réalisation des travaux,

— enfin, sur la demande de nullité de la résolution n° 13 et la prétendue violation de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, les demanderesses allèguent que les travaux autorisés seraient de nature à porter atteinte à la destination de l’immeuble puisqu’il ne serait plus possible d’utiliser les quais de chargement et déchargement du fait d’un rétrécissement de la voie d’accès à la [Adresse 21] une fois l’escalier créé et de l’usage de cet escalier par un « flux constant d’étudiants de l’APAVE » ; or, il a été démontré que les travaux autorisés par les résolutions litigieuses n’étaient pas de nature à empêcher l’utilisation des quais de chargement et déchargement et qu’au demeurant, lesdits quais sont continuellement encombrés par les demanderesses de voitures, objets et matériaux divers ; ainsi, tant la destination de l’immeuble, que la destination des lots des défenderesses sont respectées ; l’emprise de l’escalier est minime par rapport à la surface totale de la voie d’accès à la [Adresse 21] (ce qui ressort nettement du plan joint à la demande d’autorisation de travaux établi par le cabinet de géomètres experts) ; la société Apave a tenu compte de l’utilisation faite par les autres copropriétaires de cette rampe d’accès, en modifiant de façon très conséquente son projet, ce qui l’a conduit à abandonner la mise en place d’un ascenseur pour permettre l’accès à son centre de formation, depuis la [Adresse 21], aux personnes à mobilité réduite.

***

En l’espèce, les résolutions litigieuses n° 11 à 16 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 mai 2022 sont rédigées comme suit :

«  11°) A la demande de l’APAVE, propriétaire des lots 31, 32, 33, 191, 186, 185, 184, 187, 190, 193, 194, 189 et 188 – autorisation d’ouvrir une porte cochère d’accès privatif au lot 189 et d’une petite signalétique

L’assemblée générale, après délibération, autorise le propriétaire des lots numéros 31, 32, 33, 191, 186, 185, 184, 187, 190, 193, 194, 189 et 188 à effectuer les travaux de percement d’une nouvelle porte d’accès privative dans le mur extérieur du bâtiment au niveau du lot 189 et d’y installer la signalétique APAVE, conformément aux plans et visuel joints aux projets de résolution. Les travaux seront réalisés sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble.

[…]

12°) A la demande de l’APAVE, propriétaire des lots 31, 32, 33, 191, 186, 185, 184, 187, 190, 193, 194, 189 et 188 – décision à prendre concernant la réalisation des travaux de création d’un escalier par la [Adresse 21] sur les parties communes de l’immeuble

L’assemblée générale, après délibération et à la demande du propriétaire des lots 31, 32, 33, 191, 186, 185, 184, 187, 190, 193, 194, 189 et 188 pour la mise en place d’un accès par l’escalier du site, décide de faire réaliser les travaux ci-après décrits et tels qu’autorisés par la demande préalable :

* la mise en place d’un escalier qui sera édifié dans le lot privatif issu des parties communes (cf résolution n° qui précède)

* l’identification d’un passage piéton au niveau de la voie d’accès véhicule

* la création d’un auvent léger protégeant la porte d’accès au centre de formation (nouvellement créé) dans le mur de séparation.

Ces travaux sur parties communes étant réalisés pour les besoins exclusifs de la société APAVE PARISIENNE copropriétaire des lots 31, 32, 33, 191, 186, 185, 184, 187, 190, 193, 194, 189 et 188 et à sa demande, ce dernier a proposé d’en supporter la charge exclusive, en ce compris tous les frais d’assurance, diagnostics, surcoûts de toute nature.

Les travaux seront réalisés sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble.

[…]

13°) Aliénation d’un lot consistant en le droit d’édifier un escalier au profit du propriétaire des lots 31, 32, 33, 191, 186, 185, 184, 187, 190, 193, 194, 189 et 188

L’assemblée générale est appelée à se prononcer sur le projet d’aliénation du droit d’édifier un escalier au profit des propriétaires des lots 31, 32, 33, 191, 186, 185, 184, 187, 190, 193, 194, 189 et 188.

Les droits de bâtir ainsi cédés permettront au propriétaire des lots 31, 32, 33, 191, 186, 185, 184, 187, 190, 193, 194, 189 et 188 d’installer un escalier donnant accès à la nouvelle porte cochère privative d’accès au lot 189. Il est proposé de céder ce droit de surélévation aux conditions suivantes :

*paiement d’un prix de 17 800 € payable comptant le jour de la signature de l’acte de vente

*engagement de l’acquéreur d’indemniser directement les copropriétaires qui subiraient des dommages ou préjudices quelconques du fait des travaux exécutés à ses frais, risques et périls

*l’aliénation envisagée s’avère favorable pour la copropriété car, outre ses conditions financières avantageuses, elle apparaît de nature à améliorer le standing et la valeur de l’immeuble. Il reste entendu que si les travaux devaient causer des dommages à certains copropriétaires, ces derniers en seraient indemnisés par les soins de l’acquéreur, ainsi que ce dernier s’y est obligé

*l’acte de vente sera reçu à la diligence et aux frais exclusifs de l’acquéreur.

[…]

14°) Modification de l’état descriptif de division-règlement de copropriété en vue de créer les lots à construire

L’aliénation du droit de surélévation, décidée dans les conditions indiquées ci-dessus, nécessite en même temps la modification de l’état descriptif de division de l’immeuble, du fait de la construction et de la privatisation d’un escalier privatif, et de la modification de la répartition des tantièmes de copropriété dont il sera question ci-après conformément au projet d’acte modificatif à l’état descriptif de division – règlement de copropriété et une série de plans réalisés par le cabinet TT Géomètres Experts, Géomètre-expert sis à [Adresse 17], demeurés ci-annexés.

Création à partir des parties communes d’un nouveau lot avec les droits à construire attachés, cédés dans les conditions de la résolution qui précède au propriétaire des lots 31, 32, 33, 191, 186, 185, 184, 187, 190, 193, 194, 189 et 188. Elles nécessitent une création de tantièmes et de désignation d’un nouveau lot.

Création du lot n° 225 :

Nouveau lot transitoire – issu de la privatisation des droits de construire, doits accessoires aux parties communes, relatifs à l’édification d’un escalier permettant la desserte du centre de formation.

Ledit lot sera désigné comme suit dans le modificatif à l’état descriptif de division – règlement de copropriété à recevoir aux frais du propriétaire des lots 31, 32, 33, 191, 186, 185, 184, 187, 190, 193, 194, 189 et 188 :

Lot n° 225

Un escalier extérieur permettant l’une des dessertes au local formé par les lots n° 31 à 33, 184 à 191, 193 et 194 et les : UN/DIX MILLE CENT SOIXANTE ET UNIEME des parties communes générales 51/1061ème. La situation du lot est représentée sur le plan « situation nouvelle » ci-après annexé (trame bleue).

Nota : l’intégralité des charges relatives aux frais d’entretien, de réparation et même de remplacement de l’escalier et de ses équipements sera supportée par le propriétaire des lots cités ci-dessus composant l’unité de local à usage de « centre de formation ».

Création d’un nouveau chapitre relatif aux lots transitoires conformément à l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ELAN :

Le règlement de copropriété est modifié afin d’inscrire la création et la consistance du lot transitoire créé au sein du présent projet modificatif.

Le lot n° 225, inscrit au sein du projet modificatif, sera officiellement créé et opposable aux tiers après validation dudit projet en assemblée générale et publication par le service de la publicité foncière. Le lot transitoire n° 225 sera constitué du droit de construire relatif à la création d’un escalier d’une emprise au sol de 8.9 m² environ conformément au plan référencé « 220411 – OCE – APAVE – PLANS.pdf » établi par la société OCELIS en date du 11 avril 2022.

[…]

15°) Modification subséquente de la répartition des quotes-parts de copropriété et de charges communes

L’assemblée générale est, dans ces conditions, invitée à se prononcer également sur l’ensemble des dispositions proposées ci-dessus en matière de répartition des quotes-parts de copropriété et de charges communes.

Tableau de répartition des tantièmes de copropriété entre les anciens et les nouveaux lots

Tableau récapitulatif :

Le nouvel état descriptif est résumé dans le tableau récapitulatif ci-dessous, établi conformément à l’article 71-7 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, modifié par le décret n° 59-89 du 7 janvier 1959, pris en application du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, portant réforme de la publicité foncière.

[…]

La quote-part de parties communes générales du lot n° 225 a été établie au prorata de sa surface pondérée (coefficient de nature de 0.1 appliqué) en fonction de la surface non pondérée des lots n° 31 à 33, 184 à 191, 193 et 194, inscrit dans l’état descriptif de division et de leurs quotes-parts de parties communes générales.

[…]

16°) Mandant à donner au syndic à l’effet de régulariser le modificatif de l’état descriptif de division, règlement de copropriété, modifiant également répartition des charges, et de céder le lot crée au propriétaire des lots 31, 32, 33, 191, 186, 185, 184, 187, 190, 193, 194, 189 et 188, conformément aux résolutions qui précèdent

L’assemblée générale, après délibération, donne mandat au syndic à l’effet de signer pour le compte du syndicat des copropriétaires l’acte modificatif à l’état descriptif de division – règlement de copropriété approuvé par les résolutions qui précèdent, ainsi que la vente du lot numéro 225 au propriétaire des lots 31, 32, 33, 191, 186, 185, 184, 187, 190, 193, 194, 189 et 188, conformément au projet annexé à la convocation.

L’ensemble des frais engendrés par ces actes sera supporté en totalité par le propriétaire des lots 31, 32, 33, 191, 186, 185, 184, 187, 190, 193, 194, 189 et 188 qui s’y oblige ".

La SCI Quinze et Madame [M] [W] contestent la validité de ces résolutions en invoquant des violations de :

— l’article 6-2, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965,

— l’article 26 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965,

— l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

— l’article 10 du décret du 17 mars 1967,

— l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant plus particulièrement de la résolution n° 13.

1 – Sur la violation alléguée de l’article 6-2, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 :

L’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 pose que " les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes ".

Les parties communes spéciales ne créant de propriété indivise qu’entre leurs seuls titulaires, tout droit de propriété des autres copropriétaires sur celles-ci est, en conséquence, écarté (ex. : Civ. 3ème, 19 novembre 2014, n° 13-18.925).

L’article 6-4 de ladite loi prévoit par ailleurs que l’existence des parties communes spéciales est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

La création de charges spéciales pour une « partie de l’immeuble » suppose la création préalable de parties communes spéciales dans le règlement de copropriété (articles 6-2 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965), de sorte qu’en l’absence de parties communes spéciales, tous les lots doivent participer aux charges afférentes à chaque « bâtiment » ou « partie » de l’immeuble (ex. : Civ. 3ème, 7 décembre 2017, n° 16-23.562, premier moyen, 4 juillet 2006, n° 05-11.058, premier moyen).

L’institution de parties communes spéciales ne découle pas de leur utilité pour les lots concernés mais des stipulations du règlement de copropriété qui la prévoient (Civ. 3ème, 4 juillet 2006, n° 05-11.058 ; 13 novembre 2013, n° 12-20.733, premier moyen ; 7 décembre 2017, n° 16-23.562).

Seuls les copropriétaires des parties communes spéciales peuvent décider de l’aliénation de celles-ci (ex. : Civ. 3ème, 1er juin 2022, n° 21-16.232, publié au bulletin).

En revanche, lorsque des décisions concernent à la fois des parties communes générales et des parties communes spéciales, elles relèvent de la compétence exclusive de l’assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales (Civ. 3ème, 6 février 2025, n° 23-18.586).

Aux termes de l’avant dernier alinéa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété (ex. : Civ. 3ème, 6 janvier 1999, n° 96-20.669, et pour des travaux obstruant la fenêtre des toilettes d’un lot : Civ. 3ème, 10 septembre 2020, n° 19-18.245).

En l’espèce, le règlement de copropriété stipule que « le rez-de-chaussée haut de la partie » C « comprend : une rampe d’accès pour véhicules à la voie provisoirement dénommée AF 20 ». Les demanderesses arguent du fait que cette voie d’accès de l’immeuble est une partie commune spéciale et qu’à ce titre, seuls les copropriétaires ayant accès à cette voie devraient participer au vote des résolutions litigieuses et non tous les copropriétaires.

L’article 5 du chapitre II, intitulé « division de l’immeuble, distinction des choses et parties communes et parties privative », du règlement de copropriété liste toutes les parties ou choses communes parmi lesquelles se trouvent notamment « les clôtures, portes d’entrée, hall et voies d’accès de l’immeuble ».

Par ailleurs, l’article 10 du chapitre II du règlement de copropriété énumère et répartit les charges communes et l’ensemble de ces charges est réparti dans un tableau à l’article 11. Ainsi, aux termes de ces deux articles, la « colonne numéro 1 » comprend " toutes les charges qui sont communes à l’ensemble des copropriétaires sans exception, c’est-à-dire :

— Les dépenses afférentes au sol bâti et non bâti de l’immeuble (…), aux voûtes et sols tant du sous-sol que des différents niveaux et étages, (…) aux halls d’entrée, voies de circulation, rampes d’accès, quais de déchargements, couloirs, escaliers, dégagements ".

La deuxième colonne est, quant à elle, relative à toutes les charges afférentes au chauffage central, les troisième et quatrième colonnes portent sur toutes les charges afférentes aux ascenseurs et monte-charges et enfin, la cinquième colonne porte sur toutes les dépenses afférentes à l’étanchéité de la terrasse faisant l’objet d’une jouissance exclusive.

Il résulte de ces dispositions que, d’une part, le règlement de copropriété ne définit pas les voies d’accès de l’immeuble, dont fait partie la rampe d’accès pour véhicule à la voie dénommée provisoirement AF 20, comme une partie commune spéciale mais comme des parties communes à tous les copropriétaires de l’immeuble. En outre, il n’est pas prévu de charges spéciales en fonction des parties A, B ou C de l’immeuble, ni de charges spéciales pour les rampes de circulation et voies d’accès de l’immeuble.

Dans ces conditions, les voies de circulation et voie d’accès de l’immeuble ainsi que le quai de déchargement ne constituent pas des parties communes spéciales. Ce moyen soulevé par les demanderesses sera donc écarté.

2 – Sur la violation alléguée de l’article 26, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 :

L’article 26 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ».

En l’espèce, les demanderesses soutiennent que les travaux autorisés portent atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives de leurs lots en exposant d’abord que ces travaux viendraient réduire la voie de circulation de la rampe d’accès aux quais de déchargement les privant ainsi de leur utilisation.

Elles produisent au soutien de leur affirmation, outre les photographies issues de Google Street View, un rapport en date du 21 novembre 2023 de Madame [O] [F], expert, portant sur l’estimation de la valeur vénale d’un local d’activités à usage d’entrepôt et de sa dépréciation à la suite de la modification de partie commune ainsi qu’un constat de commissaire de justice en date du 27 septembre 2023.

Le constat de commissaire de justice indique que « je constate que le passage au niveau de la rampe est juste suffisant pour pouvoir manœuvrer le camion de livraison, d’autant que le chemin au niveau de la rampe d’accès est un peu courbe ». Il ressort du rapport de Madame [O] [F] que « le quai accepte des véhicules légers mais pas de poids lourds et la largeur de l’allée (elle fait 10 m dans sa grande largeur et 5.76 m dans sa petite largeur) permet un retournement des véhicules de livraison » et que « le projet prévoit aussi la construction d’un escalier latéral réduisant d’autant la largeur de l’allée et rendant les manœuvres et la circulation pour les véhicules impossibles ».

Or, il convient de relever qu’outre le fait que ni l’expert ni le commissaire de justice sollicités n’ont une expertise technique spécifique, ils procèdent tous les deux par voie d’affirmations sans avoir effectué aucune mesure. Par ailleurs, il peut être relevé que les photographies prises par le commissaire de justice ne viennent pas démontrer les difficultés alléguées. De même, Madame [O] [F] fait état d’une impossibilité de circulation des véhicules de livraison sans plus d’explication.

Il ressort de l’étude menée par le Bureau d’Etude Technique (BET) B27AI du 16 décembre 2022, produite en défense, que " sauf contre-indication du règlement de copropriété, la norme NF P 91-120 définit les dimensions minimales des voies et emplacements de stationnement à usage privatif.

Les dimensions maximales définies par la norme sont les suivantes :

o 5 m pour la largeur d’une voie de circulation

o 5,15 m pour la longueur d’un emplacement de stationnement

o 2,50 m pour la largeur d’un emplacement de stationnement

[…] Les dimensions du garage sont les suivantes (existantes et inchangés) :

o 6,18 m de largeur

o 11,67 m de longueur ".

Il sera relevé que le règlement de copropriété ne définit pas de dimensions minimales des voies et emplacements de stationnement à usage privatif qui seraient plus restrictives que la norme NF P 91-120. Cette norme, produite par la société défenderesse, indique traiter des dimensions minimales pour les emplacements, les voies de circulation et les rampes et de la pente des planchers et des rampes. Elle prévoit aussi des exclusions au titre desquelles ne sont pas visés les quais de déchargement. Si les demanderesses contestent l’application de cette norme en soulignant que cette norme s’applique aux parkings de stationnement, elles n’indiquent toutefois pas ni ne produisent la norme qui serait applicable à un quai de déchargement.

En outre, le rapport précité contient également, outre des photographies des lieux, des plans qui permettent de visualiser notamment la trajectoire de deux véhicules de types fourgons et duquel il ressort que ces véhicules peuvent être garés côte à côte sur le quai de déchargement et que leur accès n’est pas remis en cause. Le rapport souligne que « le » rétrécissement « de la voie de circulation / rampe permettant d’accéder au » garage " depuis la [Adresse 21] est maintenu à 5,15 m. Cette largeur permet de maintenir un rayon de giration largement suffisant pour accéder au « garage » pour des véhicules « de type fourgon ». Le rapport souligne et rappelle que la circulation actuelle est en sens unique et le restera après les travaux, ce qui en principe empêche toute manœuvre de retournement des camions.

Ainsi, le rapport du BET B27AI conclut que " la création de l’escalier d’entrée/issue de secours [Adresse 21] ne remet pas en cause de fonctionnement du quai de déchargement et de la voie de circulation / rampe. La voie de circulation / rampe reste à sens unique et d’une largeur supérieure à 5 m. Les dimensions du « garage » sont inchangées (longueur, largeur, hauteur).

En conclusion, les travaux de la société APAVE impactent légèrement la largeur de la voie de circulation / rampe mais ne remettent pas en cause les chargements et déchargements de matériel et marchandises".

De plus, l’identification d’un chemin piéton au sol se fera par une couche de peinture et n’est pas de nature à empêcher la circulation des véhicules.

Par ailleurs, il convient de relever que l’ensemble des photographies produites aux débats, incluses ou non dans des rapports ou constats de commissaire de justice, montrent que l’emprise prévue pour l’escalier à construire est régulièrement occupée par la présence de voitures et/ou de poubelles stationnées à cet endroit sans que les demanderesses évoquent un quelconque empêchement à l’utilisation du quai de déchargement.

Les demanderesses soutiennent ensuite que l’absence de séparation entre une voie de circulation et un passage réservé aux piétons présente un risque pour la sécurité des parties.

Elles produisent en pièce 12 intitulée « note du cabinet d’architecture RDTA » un plan visant à montrer les interactions des flux entre piétons et véhicules.

Madame [O] [F] note dans son rapport que « concrètement la séparation des flux doit conduire à réserver des voies et des accès différents pour poids lourds, véhicules légers et piétons. Afin de garantir le partage des espaces, les voies sont préférentiellement séparées physiquement (barrière, clôture, ilot directionnel) en se rappelant que le marquage au sol se révèle peu efficace car il reste franchissable » (source : les bonnes pratiques pour prévenir les collisions engins piétons/ hygiène et sécurité du travail n° 236 septembre 2014 p 30 ; publication INRS « institut national de recherche et de sécurité au travail ») ".

Hormis cette référence à des bonnes pratiques, l’expert ne donne aucune autre explication sur ce point. Le plan communiqué ne contient aucune précision de dimensions notamment des véhicules dessinés qui semblent être des poids lourds, alors que le quai de déchargement en question n’est pas adapté à de tels véhicules.

Il convient en outre de souligner que cette voie de circulation est une partie commune générale et non spéciale (dont l’usage ne serait réservé qu’aux seuls copropriétaires demanderesses), comme précédemment indiqué. Dès lors, elle est ouverte à l’usage de tous ce qui de fait peut être de nature créer un risque pour la sécurité des personnes qui accèderaient à cette voie de circulation. Ce risque est donc présent aujourd’hui et inhérent au fait que cette partie commune est générale.

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments que les demanderesses échouent à rapporter la preuve que les travaux projetés et autorisés portent atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance de leurs parties privatives dans l’utilisation des quais de chargement et de déchargement. Ce moyen sera en conséquence écarté.

3 – Sur les violations alléguées de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et d’un droit acquis :

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pose que :

«  I.- Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

II.- Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

III.- Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux ".

En l’espèce, sur le fondement de ce texte, et plus précisément de son alinéa 1er, les demanderesses soutiennent que les travaux autorisés auraient pour effet de les priver de l’utilisation des quais de déchargement, ce qui constituerait une atteinte à leur droit acquis.

Ce moyen reprend pour partie l’argumentation développée au soutien du moyen ci-dessus rejeté. Ainsi, il ne ressort pas des éléments de la procédure que les travaux envisagés viendraient limiter ou priver les demanderesses de l’usage des quais de déchargement.

Par ailleurs, les demanderesses ne peuvent bénéficier d’aucun droit acquis dans la mesure où les quais de déchargement constituent des parties communes générales, et non spéciales. De plus, aucun droit ne leur a été spécialement accordé sur ces parties communes que ce soit aux termes du règlement de copropriété ou encore en vertu d’une délibération de l’assemblée générale.

En conséquence, ce moyen ne peut qu’être rejeté.

4 – Sur la violation alléguée de l’article 10 du décret du 17 mars 1697 :

L’article 10, alinéa 3, du décret du 17 mars 1967 dispose que " le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11.

Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux ".

En l’espèce, les demanderesses soutiennent que le dossier joint à la convocation et présenté par la société Apave Parisienne SAS est incomplet en application du texte susvisé.

Il convient de relever que le projet présenté et les résolutions n° 11 à 16 contestées ont été soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires sur le fondement de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et non sur celui de l’article 25 b) de ladite loi.

Dès lors, les dispositions précitées de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 n’ont pas vocation à s’appliquer au cas d’espèce.

Au surplus, il convient de souligner qu’étaient joints à la convocation de l’assemblée générale litigieuse les documents suivants :

— un courrier en date du 19 avril 2022 adressé par la société Apave Parisienne SAS au syndic de copropriété dans lequel il est demandé une autorisation de travaux qui vont permettre la " réalisation d’une entrée principale d’accès à nos locaux en lieu et place de l’entrée qui se fait actuellement par la [Adresse 20] ",

— des plans avec mesurages établis par un cabinet d’architectes permettant de montrer l’aménagement prévu,

— l’estimation faite par une agence immobilier du coût des 8,9 m² de parties communes à acquérir ainsi que le projet de modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété.

Dans le cadre de la présente procédure, il est également produit une étude par le BET B27AI du 16 décembre 2022.

Contrairement aux allégations des demanderesses, l’ensemble de ces éléments permet de déterminer avec précision l’implantation notamment de l’escalier qui sera édifié dans le lot privatif issu des parties communes et l’identification au sol d’un passage piéton au niveau de la voie d’accès véhicules, ainsi que la consistance des travaux projetés, de sorte que les copropriétaires ont été mis en mesure de se prononcer sur ce projet en pleine connaissance de cause.

Par ailleurs, les demanderesses font état d’une violation du règlement de copropriété dans la mesure où l’avis de l’architecte du syndicat des copropriétaires n’a pas été sollicité.

Ainsi, au titre d’un paragraphe intitulé « conditions spéciales imposées aux acquéreurs de certains lots », le règlement de copropriété stipule s’agissant du lot n° 189 que « l’acquéreur du lot numéro 189 sera autorisé à pratiquer toutes ouvertures nécessaires à l’exercice de son activité dans le mur extérieur donnant sur le quai de déchargement contigu (façade est). Il devra au préalable solliciter toutes les autorisations administratives nécessaires ainsi que celle de l’architecte du syndicat des copropriétaires ».

Il convient de souligner que la formulation de ce paragraphe laisse supposer que le propriétaire du lot n° 189, soit actuellement la société Apave Parisienne SAS, est autorisé à réaliser une ouverture dans le mur côté [Adresse 21], sans qu’il soit nécessaire de recourir à un vote en assemblée générale et, dans ce cas, avec l’avis préalable de l’architecte du syndicat des copropriétaire.

Dès lors, cet avis n’apparaît pas comme un préalable à un vote de l’assemblée générale mais plutôt comme devant être recueilli en amont de la réalisation des travaux.

En tout état de cause, les résolutions litigieuses précisent que les travaux seront réalisés sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble.

En conséquence, les résolutions votées et discutées dans le cadre de la présente procédure ne portent atteinte ni à l’article 10 du décret du 17 mars 1967 ni aux stipulations du règlement de copropriété. Ce moyen sera également rejeté.

5 – Sur la demande d’annulation de la résolution n° 13 fondée sur l’article 26, dernier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 :

Le dernier alinéa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’assemblée générale des copropriétaires « ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider de l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble ».

En l’espèce, sur ce fondement, les demanderesses soutiennent que le projet de travaux porte atteinte à la destination de l’immeuble et que la résolution n° 13 prévoit l’aliénation d’un droit d’édifier un escalier affectant une partie commune dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

Il ressort des éléments non contestés de la procédure que, s’agissant de l’immeuble litigieux, la destination de l’immeuble est à usage d’artisanat, d’industrie et de commerce ainsi que d’activité tertiaire.

Les parties communes cédées, objet de la résolution n° 13 discutée, consistent en un droit accessoire de construire, en l’espèce, un escalier. Les demanderesses n’expliquent pas en quoi ce droit à construire viendrait porter atteinte à la destination de l’immeuble.

L’usage des parties communes générales que sont les voies de circulation et les quais de déchargement n’est pas constitutif d’une atteinte à la destination de l’immeuble et en outre, il a été précédemment indiqué que l’escalier, objet du droit cédé, n’empêchera pas l’usage de ces parties communes.

En conséquence, cette demande ne peut être que rejetée.

La SCI Quinze et Madame [M] [W] échouent donc à démontrer l’existence de violations à la loi du 10 juillet 1965, au décret du 17 mars 1967 ainsi qu’aux stipulations du règlement de copropriété qu’elles allèguent et elles seront donc déboutées de leur demande d’annulation des résolutions litigieuses.

II – Sur les autres demandes

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

La SCI Quinze et Madame [M] [W], succombant, seront condamnées aux entiers dépens.

Tenu aux dépens, elles seront également condamnées à payer, au syndicat des copropriétaires, la somme de 2.500 € et, à la société Apave Parisienne SAS, la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires et la société Apave Parisienne SAS seront déboutés du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, la SCI Quinze et Madame [M] [W] seront déboutées de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déboute la SCI Quinze et Madame [M] [W] de leur demande d’annulation des résolutions n° 11 à 16 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Paris 20ème en date du 20 mai 2022,

Condamne la SCI Quinze et Madame [M] [W] aux entiers dépens,

Condamne la SCI Quinze et Madame [M] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à Paris 20ème la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Quinze et Madame [M] [W] à payer à la société Apave Parisienne SAS la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 19] et la société Apave Parisienne SAS du surplus de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI Quinze et Madame [M] [W] de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 15] le 13 Novembre 2025

Le Greffier Le Président