TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [X] [J]

Monsieur [D] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Eléonore DANIAULT

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04140 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5RGG

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 26 juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], Représenté par son syndic le cabinet ORALIA LESCALLIER – [Adresse 1]

représenté par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0282

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [J], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Monsieur [D] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 juin 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 26 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04140 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5RGG

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [X] [J] et Monsieur [D] [J] sont propriétaires des lots 54 et 67 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes de commissaire de justice des 15 et 18 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic le cabinet ORALIA LESCALLIER a fait assigner Monsieur [X] [J] et Monsieur [D] [J] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de les condamner solidairement et avec exécution provisoire à lui payer les sommes suivantes :

—  1 754,42 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période allant du 1er janvier 2021 au 10 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 mai 2022,

—  860 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

—  3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 17 décembre 2024 a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 2 avril 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation.

Assignés respectivement à étude et à personne, Monsieur [X] [J] et Monsieur [D] [J] n’ont pas comparu, ni personne pour eux. En application de l’article

En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 juin 2025.

MOTIFS

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire indivis de Monsieur [X] [J] et de Monsieur [D] [J] ainsi que la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété,

— l’extrait du compte copropriétaires Monsieur [X] [J] et de Monsieur [D] [J] pour la période du 1er juillet 2021 au 10 juillet 2024 à la somme de 2 614,42 euros (en ce inclus 860 euros de frais),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 septembre 2021, 29 juin 2022, 27 juin 2023 et 14 mars 2024 comportant approbation des comptes, quitus donné au syndic, vote du budget prévisionnel et vote des travaux appelés sur la période et les attestations de non-recours,

— les différents appels de fonds adressés aux copropriétaires pour la période litigieuse,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitifs des exercices 2020 à 2023,

— les mises en demeure du syndic du 30 janvier et le 15 février 2022 (sans les accusés de réception) et les mises en demeure par son avocat des 16 mai 2022 et 6 février 2024 (avec les accusés de réception),

— un extrait du règlement de copropriété aux termes duquel les propriétaires indivis de lots de copropriété sont solidairement redevables des charges afférentes auxdits lots (article 92),

— le contrat de syndic.

Il résulte du relevé de compte produit et tel que l’expose le syndicat des copropriétaires que la somme de 860 euros inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale, soit conventionnelle.

En cas de démembrement de propriété en particulier, en l’absence de clause de solidarité stipulée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, la répartition des charges de l’immeuble entre l’usufruitier et le nu-propriétaire s’effectue selon leur nature en application des articles 605 et 606 du code civil : les réparations d’entretien sont à la charge de l’usufruitier tandis que les grosses réparations incombent au nu-propriétaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, produit le règlement de copropriété et justifie de la solidarité, de sorte que Monsieur [X] [J] et Monsieur [D] [J] copropriétaires solidaires, doivent être condamnés solidairement à supporter la dette.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner solidairement Monsieur [X] [J] et Monsieur [D] [J] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 754,42 euros (2 614,42 euros – 860 euros) à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 juillet 2024, appels du 3ème trimestre inclus avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2022, date de réception de la mise en demeure, sur la somme de 3 241,26 euros (montant dû à cette date moins les frais de recouvrement), en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967.

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit pas les accusés de réception de la mise en demeure du 30 janvier 2022 et de la relance du 15 février 2022 comme imposé par l’article 64 du décret du 17 mars 1967. La demande portant sur ces frais sera rejetée, soit la somme de 82 euros (54 euros +28 euros).

La mise en demeure du 18 mars 2021 n’est pas produite. La somme de 54 euros ne sera donc pas retenue.

Les frais des mises en demeure par avocat des 16 mai 2022 et 6 février 2024 sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande portant sur ces frais sera rejetée, soit la somme de 240 euros (120 euros x 2).

Les frais de « contentieux » et de « suivi de procédure » ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 car il s’agit de diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires. A cet égard le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention. La demande à ce titre sera également rejetée, soit la somme de 490 euros (320 euros +170 euros).

Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s’acquitter des charges dues, Monsieur [X] [J] et Monsieur [D] [J] ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Cette situation a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui résultant du simple retard, qui sera justement réparé par la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer la somme de 170 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

Monsieur [X] [J], Monsieur [D] [J], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de le condamner in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [J] et Monsieur [D] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5]) représenté par son syndic en exercice le cabinet ORALIA LESCALLIER la somme de 1 754,42 euros à titre d’arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 juillet 2024, appels du 3ème trimestre inclus avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2022 sur la somme de 3 241,26 euros,

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [J] et Monsieur [D] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5]) représenté par son syndic en exercice le cabinet ORALIA LESCALLIER, les sommes suivantes :

—  170 euros de dommages et intérêts,

—  900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de ses autres demandes,

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [J] et Monsieur [D] [J] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président