TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03986 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JAVG

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 22 Avril 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[R] [P]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

E.P.I.C. INOLYA

M. [R] [P]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA – RCS 780 705 703

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représenté par Madame [O] [I], régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [P]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 11 Février 2025

Date des débats : 11 Février 2025

Date de la mise à disposition : 22 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 juillet 2015, l’OPH Calvados Habitat, devenue l’EPIC INOLYA, a donné à bail à M. [R] [P] et Mme [E] [P] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 385,51 euros, hors charges.

La situation d’impayés de loyers et charges de M. [R] [P] a été signalée le 22 avril 2024 à la CAF qui en a accusé réception le 3 mai 2024.

Par acte extrajudiciaire du 20 juin 2024, L’EPIC INOLYA a fait délivrer à M. [R] [P] un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1 382,96 euros au titre des loyers et charges impayés au 3 juin 2024, terme de mai 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 8 octobre 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 9 octobre 2024, L’EPIC INOLYA a fait assigner M. [R] [P] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation du bail d’habitation qui lui a été consenti ;

– ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– le condamner au paiement :

* de la somme de 1 472,52 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 août 2024, terme d’août 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges mensuels à compter de la résiliation judiciaire du bail majorée de l’indexation contractuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

* de la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

À l’audience du 11 février 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, l’EPIC INOLYA, représenté par Mme [O] [I] régulièrement munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 2 246,67 euros, dont 214,43 euros de frais. Il ajoute être d’accord quant à l’octroi des délais en faveur du locataire, lequel a repris le paiement du loyer résiduel s’élevant à 292,67 euros.

M. [R] [P], comparant en personne, sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Il ajoute avoir repris le règlement des échéances courantes depuis novembre et propose le règlement de la somme mensuelle de 50 euros en sus des loyers et charges courants. Enfin, il explique avoir fait une demande de FSL afin d’obtenir un emprunt pour solder sa dette locative.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur produit notamment aux débats :

– le contrat de bail du 15 juillet 2015 ;

– le commandement de payer du 20 juin 2024, portant sur la somme en principal de 1 382,96 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 3 juin 2024, terme de mai 2024 inclus ;

– un décompte locatif depuis la conclusion du bail et arrêté au 4 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme en principal de 2 032,24 euros (2 246,67 euros – 214,43 euros de frais de commissaire de justice).

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [R] [P] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges et qu’il est débiteur de la somme de 2 032,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 février 2025, terme de janvier 2025 inclus.

Par conséquent, M. [R] [P] sera condamné à payer à l’EPIC INOLYA la somme de 2 032,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 472,52 euros à compter du 8 octobre 2024, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à M. [R] [P] par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024 et portant sur la somme en principal de 1 382,96 euros au titre des loyers et charges impayés au 3 juin 2024, terme de mai 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de 2 mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé produit aux débats que, bien que le locataire ait effectué 2 règlements et qu’une régularisation des charges récupérables créditrice ait été effectuée, ceux-ci n’ont pas permis de régulariser l’entièreté des causes du commandement de payer augmentées des échéances courantes de loyer et charges ; de sorte qu’à l’issue du délai de 2 mois, la dette locative s’élève à 1 197,26 euros, terme de juillet 2024 inclus.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 20 août 2024.

Sur la demande reconventionnelle de délais

Sur la demande de délai de paiement

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, M. [R] [P] sollicite des délais de paiement afin d’apurer sa dette locative et propose le versement de la somme mensuelle de 50 euros en sus du montant de l’échéance courante de loyer et charges.

Il ressort des débats que, M. [R] [P] a effectivement repris le versement du résiduel du loyer courant augmenté des charges qui s’élève à la somme de 292,67 euros, avant l’audience.

En outre, le bailleur est favorable à l’octroi d’un délai de paiement en sa faveur.

Par conséquent, M. [R] [N] apparaissant en situation de régler sa dette locative par le biais d’un échelonnement de celle-ci, il convient de lui accorder un aménagement du paiement de sa dette locative selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 2023.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, M. [R] [P] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et le bailleur s’y montre également favorable.

Eu égard à la reprise par ce dernier du versement du résiduel des loyers et charges avant l’audience ainsi que, de sa capacité à apurer sa dette financière, des délais de paiement lui ont été accordés.

De sorte qu’il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement qui lui ont été accordés et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué si le locataire se libère selon les délais et les modalités fixés par le juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance de loyers et des charges ou de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, M. [R] [P] devra alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

M. [R] [P] devra dans ce cas payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé et de la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail et qui sera fixée à la somme de 634,82 euros (429,13 euros au titre du loyer et 138,34 euros au titre de la provision mensuelle pour charges) par référence au terme d’août 2024, à compter du 20 août 2024 (date de résolution du bail) après déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. La demande formée de ce chef par le bailleur sera rejetée.

La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [P], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance.

L’EPIC INOLYA n’ayant pas justifié avoir recouru à l’assistance d’un avocat, il sera débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [R] [P] à payer à l’EPIC INOLYA la somme de 2 032,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 472,52 euros à compter du 8 octobre 2024, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la présente décision ;

ACCORDE à M. [R] [P] des délais de paiement, à charge pour lui de s’acquitter de sa dette en 36 mensualités de 50 euros, la première étant exigible dans le mois suivant la présente décision et la dernière (36e) étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DIT qu’à défaut de respect de cet échéancier, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 15 juillet 2015 entre d’une part, l’OPH Calvados Habitat, devenue l’EPIC INOLYA et d’autre part, M. [R] [P] portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Adresse 2], à la date du 20 août 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail ;

RAPPELLE qu’en tout état de cause, M. [R] [P] reste tenu du paiement du résiduel du loyer et des charges courantes ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (résiduel de loyer, provision pour charges et recouvrement de la dette), à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire produira son plein effet ;

RAPPELLE qu’en toute hypothèse, les délais accordés n’entraînant pas la suspension du contrat de bail, en cas de non-paiement des loyers et charges courants à leur échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

DIT que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que M. [R] [P] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [R] [P] et à celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE M. [R] [P] à payer à l’EPIC INOLYA une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 634,82 euros, à compter du 20 août 2024, après déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par L’EPIC INOLYA ;

*

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE M. [R] [P] aux dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE l’EPIC INOLYA de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT qu’une copie de la décision sera adressée à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION