TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e ROUSSEAU

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e ROUSSEAU

■

Charges de copropriété

N° RG 24/01883 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZGZ

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 03 Juillet 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son syndic, SULLY GESTION, SAS, représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représenté par Maître Pauline ROUSSEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0709

DÉFENDEUR

Société E E

[Adresse 1]

[Localité 8]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

Décision du 03 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/01883 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZGZ

DÉBATS

À l’audience du 21 Mai 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 3 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société E E est propriétaire des lots de copropriété n°1, 4 et 15 d’un immeuble situé au [Adresse 5].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 8 janvier 2024 et remise au destinataire le 10 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la société E E de payer la somme de 31 357,19 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 2 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] a fait assigner la société E E en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 16 octobre 2024.

Aux termes de ses conclusions d’actualisation, signifiées à la défenderesse le 30 septembre 2024 et notifiées par voie électronique le 3 octobre 2024, et au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1240 et suivants du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner la société E E à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, SULLY GESTION, les sommes suivantes :

—  28.316,28 euros au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 20/09/2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 08/01/2024,

—  996,6 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 20/09/2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 08/01/2024,

—  2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts,

—  3.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner la Société E E aux entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), la société E E n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 octobre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 21 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la société E E est propriétaire des lots n°1, 4 et 15 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 3 mars 2022, 28 juin 2023 et 16 juin 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 20 septembre 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société E E, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 28 316,28 euros.

La société E E ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 20 septembre 2024.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 996,6 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 10 janvier 2024 (144,00 euros), ainsi que les frais d’hypothèque légale (170,00 euros) constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires, tout comme les frais engendrés par le rejet d’un prélèvement bancaire (2,60 euros).

Les honoraires d’avocat (mise en demeure et assignation) constituent en revanche des frais irrépétibles, et non des frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En conséquence, la société E E sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 316,60 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la société E E de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la société E E a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès janvier 2024.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Décision du 03 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/01883 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZGZ

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner la société E E à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Le syndicat des copropriétaires produit l’accusé de réception du courrier remis au copropriétaire le 10 janvier 2024. En application de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société E E, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la société E E sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la société E E à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes de :

—  28 316,28 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 20 septembre 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024 ;

—  316,60 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2024 ;

—  1 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la société E E au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 03 Juillet 2025.

La Greffière Le Président