TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [P] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Aurore FRANCELLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04791 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA2IR

N° MINUTE :

8 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 27 novembre 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 6] représenté par son syndic La Société GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF

dont le siège social est situé [Adresse 7]

représenté par M^e Aurore FRANCELLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P422

DÉFENDERESSE

Madame [P] [V]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique assistée de Pierre-Julian HABETS, auditeur de justice, et de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 27 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04791 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA2IR

EXPOSE DU LITIGE

Mme [P] [V] est propriétaire des lots n°83 et 508 dans l’immeuble sis [Adresse 4], cadastré [Cadastre 1] AY n°[Cadastre 2], soumis au régime de la copropriété représentant 25/10000ème et 1/10000ème tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic la société Gestion et Transactions de France GTF en exercice, a assigné Mme [P] [V] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

3813,50 euros au titre des charges de copropriété, décompte arrêté au 5 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,190 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,2000 euros de dommages et intérêts,la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, dont les frais de sommation de payer de 118,73 euros.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a souhaité actualiser sa créance à la hausse.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] justifie de la signification à Mme [P] [V] valant actualisation de sa créance avec signification de ses pièces à l’appui et actualise ainsi sa demande :

4422,67 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 24 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,190 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,2000 euros de dommages et intérêts,la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, dont les frais de sommation de payer de 118,73 euros.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [P] [V] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Décision du 27 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04791 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA2IR

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots n° 83 et 508, indiquant la répartition des tantièmes, établissant la qualité de copropriétaire de Mme [P] [V] ,les relevés individuels de charge et les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juillet 2020 au 1er octobre 2025,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024,l’historique du compte du 1er juillet 2020 au 1er octobre 2025 faisant état d’un solde débiteur de 4612,67 euros (en ce inclus 190 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 6 mai 2019, 12 octobre 2020, 28 septembre 2021, 27 octobre 2022, 9 novembre 2023, 12 juin 2024 et 11 juin 2025 comportant : o approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024

o vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2021, 2022, 2023, 2024, 2025

o vote des travaux ou opérations suivantes : remplacement de la porte de parking, constitution d’une provision spéciale pour couvrir le coût d’une saisie, réalisation d’un plan pluriannuel de travaux, remplacement de l’adoucisseur en sous-station, réfection des parties communes et des circulations du R+1 (peinture avec toile de verre non visible), traitement des fissures sur un mur pignon, réparation de l’accès à la machinerie de l’ascenseur du bâtiment E

les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,plusieurs courriers :o de relance en date du 20 février 2023 (avisé le 22 février 2023), 26 octobre 2023 (avisé le 3 novembre 2023)

o de mise en demeure de payer en date du 6 décembre 2023 (avisé le 11 décembre 2023), 6 février 2024 (sans preuve de l’envoi), 5 septembre 2024 (sans preuve de l’envoi),

une sommation de payer par acte d’huissier en date du 15 octobre 2024 valant mise en demeure sur la somme de 1610,79 euros, le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 190 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4422,67 euros.

Mme [P] [V] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 4422,67 euros, portant sur la période allant du 1er juillet 2020 au 1er octobre 2025, incluant l’appel provisionnel du dernier trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de 3813,50 euros à compter de l’assignation du 15 septembre 2025 et du présent jugement pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur » "b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…)"

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 190 euros se décomposant comme suit :

—  85 euros pour l’envoi de relances en novembre 2021 et février 2022,

—  105 euros pour l’envoi de trois mises en demeure en décembre 2022, octobre 2023, et septembre 2024.

Il est constant que les frais de relance avant mise en demeure ne peuvent être pris en compte.

Il n’est par ailleurs justifié de l’envoi que d’une mise en demeure faute de production des avis de réception des deux autres courriers.

En conséquence, seule la somme de 35 euros, correspondant à l’envoi d’une mise en demeure, sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Mme [P] [V] présente, de manière récurrente depuis cinq années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Mme [P] [V].

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 15 septembre 2025 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. La sommation de payer n’étant pas obligatoire aux fins d’introduction de l’instance, celle-ci relevant en réalité de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la demande tendant à condamner Mme [P] [V] à payer la somme de 118,73 euros au titre des dépens sera rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [P] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société Gestion et Transactions de France GTF :

la somme de 4422,67 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er juillet 2020 au 1er octobre 2025 et incluant l’appel provisionnel du dernier trimestre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3813,50 euros à compter de l’assignation du 15 septembre 2025 et du présent jugement pour le surplusla somme de 35 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 septembre 2025,la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 15 septembre 2025,

CONDAMNE Mme [P] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société Gestion et Transactions de France GTF, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Mme [P] [V] aux dépens à l’exclusion de la sommation de payer délivrée avant la présente procédure,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente