TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabienne BALADINE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09828 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ELK

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 04 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A. SEQENS,

[Adresse 4]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [I] [W] [C] épouse [P],

[Adresse 2]

représentée par M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 mars 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09828 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ELK

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 avril 1985, prenant effet le 1er mai 1985, la société SA d’HLM [Adresse 5] a consenti un bail d’habitation à M. [B] [P] et Mme [I] [C] épouse [P] sur des locaux situés au [Adresse 1] ([Adresse 3], porte 1), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 080,62 francs et d’une provision pour charges de 656,44 francs.

Par avenant au contrat de location du 18 février 2019, Mme [I] [C] veuve [P] est devenue seule titulaire du contrat de location à la suite du décès de son époux survenu le 17 novembre 2018.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 183,29 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [I] [C] veuve [P] le 18 mars 2024.

Par assignation du 16 octobre 2024, la société SA d’HLM SEQENS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, en tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [C] veuve [P], statuer sur le sort des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3 574,88 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2024, date du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 20 décembre 2024, la société SA d’HLM SEQENS, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 19 décembre 2024, s’élève désormais à 1 499,60 euros, terme du mois de novembre 2024 inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse. La société SA d'[Adresse 6] considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [I] [C] veuve [P], représentée par son conseil, reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 10 euros, en plus du loyer courant. Elle sollicite un rejet des demandes du bailleur au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [I] [C] veuve [P] expose qu’elle a 91 ans et qu’elle rencontre des problèmes de gestion de budget. Elle indique percevoir 1 000 euros de retraite et 141 euros d’APL. Elle précise qu’un dossier FSL a été déposé.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [I] [C] veuve [P] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SA d'[Adresse 6] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise.

En l’espèce, le bail conclu le 30 avril 1985 prévoit une clause résolutoire acquise un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, donc moins favorable que le délai légal précité de deux mois. De plus d’après l’historique des versements, la somme de 1 183,29 euros, réclamée dans le commandement de payer délivré le 18 mars 2024, n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 mai 2024.

Cependant, eu égard à la reprise du paiement du loyer courant, au dépôt d’un dossier FSL, à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SA d’HLM SEQENS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 décembre 2024, Mme [I] [C] veuve [P] lui devait la somme de 1 499,60 euros, terme du mois de novembre 2024 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [I] [C] veuve [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2024 sur la somme de 1 183,29 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [I] [C] veuve [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 748.66 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA d’HLM SEQENS ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [I] [C] veuve [P], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société SA d’HLM SEQENS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 avril 1985 entre la société SA d’HLM SEQENS, d’une part, et Mme [I] [C] veuve [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] (bâtiment D, escalier 3, étage 5, porte 1) est résilié depuis le 19 mai 2024,

CONDAMNE Mme [I] [C] veuve [P] à payer à la société SA d’HLM SEQENS la somme de 1 499,60 euros (mille quatre cent quatre-vingt-dix-neuf euros et soixante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2024 sur la somme de 1 183,29 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE Mme [I] [C] veuve [P] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 10 euros (dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [I] [C] veuve [P],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 19 mai 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [C] veuve [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [I] [C] veuve [P] sera condamnée à verser à la société SA d’HLM SEQENS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [I] [C] veuve [P] à payer à la société SA d'[Adresse 6] la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [I] [C] veuve [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 mars 2024 et celui de l’assignation du 16 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge