TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/53983 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAAIC

N° : 6

Assignation du :

05 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 novembre 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La société SELECTIRENTE

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Anne-sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS – #A0815

DEFENDERESSE

La société A LA POINTE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Laurent VIOLLET, avocat au barreau de PARIS – #G0129

DÉBATS

A l’audience du 23 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé à effet au 1er septembre 2013, la société civile immobilière DINASTY a donné à bail commercial à la société A LA POINTE des locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 7], moyennant un loyer annuel de 37.209,24 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Par acte authentique du 1er juillet 2021, la société SELECTIRENTE a acquis de la SCI DINASTY la propriété des locaux compris dans l’immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 7], devenant ainsi bailleur de la société A LA POINTE.

Le contrat de bail a fait l’objet d’un renouvellement à compter du 1er janvier 2023, à la suite d’une demande formée en ce sens par la société A LA POINTE par courrier du 5 septembre 2022.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 28 avril 2025, à la société A LA POINTE, pour une somme de 18.375,85 euros, au titre de l’arriéré locatif au 23 avril 2025.

Par acte du 5 juin 2025, la société SELECTIRENTE a fait assigner la société A LA POINTE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins essentielles de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et de voir condamner la société défenderesse à lui payer une somme provisionnelle au titre de l’arriéré locatif.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 11 septembre 2025, a fait l’objet d’un renvoi sur sollicitation de la société demanderesse, les parties ayant par ailleurs reçu injonction de rencontrer un médiateur.

Les parties n’étant pas parvenues à un règlement amiable de leur différend, l’affaire a été plaidée à l’audience du 23 octobre 2025.

À l’audience du 23 octobre 2025, la société SELECTIRENTE demande au juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société A LA POINTE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société A LA POINTE à lui payer la somme provisionnelle de 26.516,92 euros, avec intérêts au taux légal,

— condamner la société A LA POINTE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société A LA POINTE au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

La société A LA POINTE était représentée. Elle sollicite à titre principal le rejet des demandes de la société demanderesse, estimant que les montants appelés dans le commandement de payer ne font l’objet d’aucun détail, que le commandement vise le bail de 2013, éteint par l’effet d’un renouvellement à effet au 1er janvier 2023 et que le bailleur appelle des montants au titre de l’indexation des loyers alors même que le formalisme de la révision du loyer n’a pas été respecté, en violation de la clause de révision légale prévue au contrat. Subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mois pour lui permettre d’apurer la dette. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civiles et aux dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Il sera par ailleurs rappelé que si le montant porté au commandement de payer apparaît supérieur au montant réellement dû, le commandement ne vaut que pour la somme effectivement due, de sorte que les contestations élevées au titre du loyer ou des charges ne sont pas de nature à invalider l’acte.

*

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le contrat de bail renouvelé stipule en son article 12 une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut pour le locataire d’exécuter une seule des charges, clauses et conditions du bail et notamment à défaut de paiement du loyer et des charges, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré au preneur le 28 avril 2025, mentionne le délai d’un mois pour apurer ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend par ailleurs les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce. En outre un décompte des sommes dues y est joint, permettant ainsi au locataire d’en contester la régularité.

La défenderesse soulève néanmoins des contestations.

Elle indique que le bail visé par le commandement de payer est celui du 1er septembre 2013, alors que celui-ci est expiré en raison de son renouvellement à effet au 1er janvier 2023. Elle estime que le bailleur ne pouvait fonder le commandement sur ce contrat de bail.

Elle soutient par ailleurs que le décompte joint au commandement de payer ne fait aucune ventilation des loyers, des charges et de la TVA, de telle sorte qu’il lui était impossible de vérifier les sommes appelées par son bailleur. Elle souligne par ailleurs que le montant appelé dans le commandement de payer correspond uniquement à des indexations triennales pratiquées par le bailleur à compter du 1er octobre 2022, alors même que le bail stipule une clause de révision légale et que le bailleur n’a jamais respecté le formalisme consistant à adresser au preneur une demande de révision par lettre recommandée ou par voie extrajudiciaire. Elle indique enfin que la révision légale doit se faire par rapport à l’évolution de l’indice ILC et non de l’indice ICC qui n’est plus utilisé depuis 2014.

En réponse, la bailleresse explique que le bail du 1er septembre 2013 a été renouvelé, ce qui implique que les mêmes conditions et charges continuent à s’appliquer, sauf en ce qui concerne les dispositions relatives à la loi Pinel s’agissant de la révision du loyer.

S’agissant du décompte joint au commandement de payer, la société demanderesse indique qu’il reprend toutes les facturations des loyers, charges et accessoires dans la colonne débit et les règlements effectués par le preneur dans la colonne crédit. Elle souligne que les facturations sont également jointes au commandement de payer et que le preneur était en mesure de connaître la teneur exacte des sommes qui lui sont réclamées.

Sur l’indexation des loyers, la bailleresse considère que l’article 6 du bail est une clause d’indexation automatique du loyer et que les indexations triennales sont intervenues les 1er septembre 2016, 1er septembre 2019 et 1er septembre 2022. Elle explique ainsi que le loyer du bail renouvelé à effet au 1er janvier 2023 s’élève désormais à la somme annuelle de 44.036,20 euros.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la dette à la délivrance du commandement de payer et les paiements réalisés dans le délai d’un mois,

En premier lieu, il ressort des pièces produites que le preneur a formulé une demande de renouvellement par lettre recommandée du 5 septembre 2022, que le bailleur a accepté par lettre de réponse lui indiquant que le renouvellement prendrait effet au 1er janvier 2023 « aux mêmes charges et conditions, moyennant un loyer en principal de 43 319,19 € correspondant au loyer effectivement exigible à la date d’effet du renouvellement du bail ».

Ainsi, le renouvellement de bail a eu pour effet de prolonger les charges et conditions prévues au bail à effet au 1er septembre 2013, sauf en ce qui concerne le montant du loyer.

Si le commandement de payer délivré le 28 avril 2025 fait référence au bail ayant pris effet le 1er septembre 2013, c’est précisément parce que les clauses de ce bail et notamment la clause résolutoire visée dans le commandement trouvent toujours à s’appliquer entre les parties.

Dès lors que le commandement de payer vise expressément la clause résolutoire applicable, la seule circonstance que cet acte vise le bail à effet au 1er septembre 2013 n’emporte aucune conséquence sur sa régularité.

Cet argument ne revêt donc pas le caractère de la contestation sérieuse.

Mais d’autres difficultés doivent être relevées s’agissant du calcul des sommes réclamées dans le commandement de payer.

Il d’abord ressort du courrier d’acceptation du renouvellement du bail à effet au 1er janvier 2023, que le bailleur a indiqué à la société A LA POINTE que le nouveau montant du loyer annuel en principal serait porté à la somme de 43.319,19 euros ; pourtant c’est sur une base annuelle de 44.036,20 euros que le loyer est appelé d’après les avis d’échéance de décembre 2024 à avril 2025 annexés au commandement ; cette différence n’est pas expliquée ni justifiée.

Par ailleurs d’autres sommes appelées pour les échéances mensuelles varient de façon inexpliquée, comme 5.756, 94 euros appelés en septembre 2022, 4.536, 85 euros appelés en décembre 2022, 4.544,64 euros appelés en novembre 2023, et 4.536,94 euros appelés en mars 2024.

Enfin, et surtout, une contestation est élevée s’agissant de l’application de l’article 6 du contrat, intitulé « REVISION DU LOYER ».

Il convient de rappeler que la révision légale consiste en une variation du loyer prévue aux articles L. 145-37 à L.145-39 du code de commerce. Cette révision peut être sollicitée par le bailleur seulement à l’issue de chaque période triennale, doit découler d’une demande expresse par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée, et son évolution est plafonnée par la variation de ILC.

A l’inverse, l’indexation automatique du loyer est un mécanisme contractuel qui prévoit la variation du loyer automatiquement selon une périodicité prévue au contrat, sans aucun formalisme et selon un indice choisi.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en son article 6 une clause intitulée « REVISION DU LOYER » qui prévoit « Le loyer sera révisé à l’expiration de chaque période triennale en fonction de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE.

L’indice à prendre en considération pour toute modification du loyer est le dernier indice publié au jour de la conclusion des présentes, soit l’indice du 1er trimestre 2013 : 1646 ».

La clause stipulée entre les parties présente plusieurs critères correspondant au mécanisme de l’indexation du loyer, dès lors que le futur est employé, qu’aucun formalisme n’est prévu, qu’une périodicité triennale a été stipulée entre les parties et qu’un indice a été précisé.

Toutefois, l’intitulé de la clause « REVISION DU LOYER », l’usage du terme « révisé » dans sa rédaction ainsi que l’absence de stipulation expresse de son caractère automatique fait naître un doute sur la qualification de cette clause.

Ainsi, il ne ressort pas avec l’évidence requise en référé, des seuls termes du bail, que la clause d’indexation est une clause d’échelle mobile, ni qu’elle est une clause de révision triennale légale et cette question ne peut être tranchée que par une interprétation de la clause litigieuse et de la commune intention des parties.

Or il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter les clauses d’un contrat et de rechercher quelle interprétation doit prévaloir, cette interprétation relevant des seuls pouvoirs du juge du fond.

Il existe donc plusieurs contestations sérieuses relatives aux sommes réclamées dans le décompte. Il convient de relever que la défenderesse a réglé chaque mois une somme correspondant au loyer principal qu’elle reconnaît (4.016,29 euros par mois), de telle sorte que la créance réclamée dans le commandement correspond essentiellement aux sommes contestées.

En conséquence de tout ce qui précède, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de la société SELECTIRENTE en constatation de la résiliation du bail par l’effet du commandement de payer délivré le 28 avril 2024, visant la clause résolutoire inscrite au bail, mais également sur ses demandes subséquentes tendant au prononcé de l’expulsion, à la condamnation de la société A LA POINTE à lui payer une indemnité d’occupation, et à l’indexation de cette indemnité sur l’ILC.

Il n’y a donc plus lieu de répondre à la demande de la société A LA POINTE visant à lui octroyer des délais rétroactifs suspensifs de l’effet de la clause résolutoire.

Sur la dette locative postérieure,

La société SELECTIRENTE sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement d’une provision de 26.516,92 euros au titre de l’arriéré locatif échu au 22 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 comprise, et frais d’huissier déduits.

Cette créance est contestée par la société A LA POINTE, principalement en raison de l’indexation des loyers pratiquées par le bailleur, elle-même contestée.

Compte tenu de tous les éléments précédemment invoqués qui ont permis de retenir le caractère sérieux de cette contestation, il convient de retenir que le montant du loyer TTC non sérieusement contestable s’élève à la somme de 4.016,29 euros par mois, somme qui correspond au montant du dernier loyer, de la provision pour charges et de la TVA pratiqués par les parties avant l’imputation des différentes indexations pratiquées par le bailleur depuis le 1er septembre 2022 (soit un différentiel de 20.219,43 euros).

La créance non sérieusement contestable s’élève donc à la somme de 6.297, 49 euros (qui correspond finalement à l’échéance d’octobre 2025 et aux taxes foncières 2024 et 2025 non acquittées par la locataire), au paiement de laquelle la société A LA POINTE sera condamnée à titre de provision à valoir sur les loyers, et charges échu au 22 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société A LA POINTE, qui succombe partiellement, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui ne comprendront en revanche pas le coût du commandement de payer, qui restera à la charge de la société demanderesse.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande de rejeter les demandes présentées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par la société SELECTIRENTE en constatation de la résiliation du bail, et les demandes subséquentes tendant au prononcé de l’expulsion sous astreinte, à la condamnation de la société A LA POINTE à lui payer une indemnité d’occupation, ainsi que sur la demande relative aux meubles ;

Condamnons la société A LA POINTE à payer à la société SELECTIRENTE la somme provisionnelle de 6.297,49 euros au titre de l’arriéré locatif au 22 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Rejetons les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société A LA POINTE aux dépens, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 19 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ