TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

5ème chambre 1ère section

N° RG 22/03167

N° Portalis 352J-W-B7G-CWDTY

N° MINUTE :

Assignation du :

1er mars 2022

JUGEMENT

rendu le 11 mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [N]

chez Monsieur et Madame [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [S] [N] née [K]

chez Monsieur et Madame [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par Maître Sarah DEGRAND de la SCP FGB Avocats, avocat au barreau de MELUN, vestiaire #M2

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [V] [G] épouse [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par Maître Nirogini PUSHPARAJAH, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC494

Décision du 11 mars 2025

5ème chambre 1ère section

N° RG 22/03167 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWDTY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint

Madame Lise DUQUET, Vice-Présidente

assistés de Madame Tiana ALAIN, Greffier lors des débats, et de Madame Fathma NECHACHE, Greffier lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 3 février 2025 tenue en audience publique devant Monsieur Thierry CASTAGNET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été aux conseils qu’une décision serait rendue le 11 mars 2025.

JUGEMENT

— Prononcé par mise à disposition

— Contradictoire

— En premier ressort

__________________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 18 août 2020, une promesse de vente sous condition suspensive a été signée entre les époux [N], vendeurs, et les époux [B], acquéreurs, portant sur une maison d’habitation sise à [Localité 5] (77) au prix de 200.000 euros.

La vente était conditionnée à l’obtention d’un prêt de 191.000 euros.

Par avenant du 15 octobre 2020, le délai de réalisation de la condition suspensive initialement fixé au 18 octobre 2020 a été prolongé jusqu’au 10 novembre 2020.

Les époux [B] ont obtenu un accord de prêt bancaire.

En raison de la crise sanitaire consécutive à la pandémie de Covid-19, Monsieur [B], employé dans la restauration, a subi des périodes de chômage technique.

En raison de la dégradation de leur situation financière, les époux [B] ont considéré qu’ils étaient contraints de renoncer à l’achat de la maison malgré la réalisation de la condition suspensive.

Les époux [N] ont été informés le 3 novembre 2020, et le 23 novembre 2020, puis le 1er décembre 2020, les parties ont signé devant notaire un accord aux termes duquel les époux [B] renonçaient à l’achat moyennant le versement aux époux [N] d’une indemnité de 20.000 euros, le délai de règlement de ladite indemnité étant fixé au plus tard au 31 décembre 2020.

Par lettre recommandée du 16 décembre 2020, les époux [B] ont informé le notaire de ce qu’ils n’étaient pas en mesure de payer l’indemnité à laquelle ils s’étaient engagés, invoquant un cas de force majeure.

À défaut de paiement, les époux [N], par acte d’huissier de justice du 1er mars 2022, ont fait assigner les époux [B] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir leur condamnation au paiement de l’indemnité contractuellement fixée.

Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 décembre 2023, les époux [N] demandent au tribunal de :

— Condamner in solidum Monsieur [C] [B] et Madame [V] [G] épouse [B] à leur verser la somme de 20.000 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2020, date d’exigibilité de la somme ;

— Les condamner in solidum à leur verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Rejeter toutes leurs demandes ;

— Les condamner à leur verser la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs exposent pour l’essentiel les moyens suivants :

Ils font tout d’abord valoir que l’accord aux termes duquel les défendeurs se sont engagés à payer la somme de 20.000 euros est parfaitement valide. Ils rappellent que la condition suspensive relative à l’obtention de prêt avait été levée et que les parties ont préféré signer, devant notaire, une convention de résiliation afin de s’entendre sur les modalités de la renonciation à la vente.

C’est ainsi que l’accord prévoit le versement d’une indemnité de 20.000 euros avant le 31 décembre 2020.

Ils fondent leur demande sur la force obligatoire des contrats telle que prévue par les articles 1103 et 1194 du code civil.

Ils se prévalent ensuite du préjudice subi du fait de l’inexécution de l’engagement constitué par le stress et l’anxiété générés par l’abandon de la transaction à moins de 15 jours de la signature de l’acte authentique, la perte de l’opportunité d’acquérir la maison de “leurs rêves” et les difficultés rencontrées pour trouver un autre bien immobilier dans leur budget en raison de l’augmentation du prix de l’immobilier.

Pour cette raison, ils s’estiment fondés à réclamer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Ils s’opposent également à l’argument de la force majeure opposé par les défendeurs qu’ils considèrent inopérant.

Sur ce point, ils expliquent que le changement dans la situation financière des époux [B] en relation avec la crise sanitaire est à l’origine de la conclusion de l’accord de résiliation de sorte que les défendeurs ne peuvent invoquer ultérieurement la force majeure due à la crise sanitaire pour se défaire de leurs obligations contractuelles.

Ils estiment que les conditions de la force majeure à savoir l’extériorité, l’imprévisibilité et l’irrésistibilité ne sont pas réunies et soutiennent que le désistement des défendeurs ne résulte pas d’une impossibilité absolue, mais d’une décision personnelle basée sur des suppositions.

Ils contestent les calculs avancés par les défendeurs concernant la baisse de leurs revenus et soulignent que le chômage partiel a permis de maintenir des revenus significatifs pendant la crise sanitaire et que, par exemple, Monsieur [B] a perçu en octobre et novembre 2020 1.000 euros de plus que ce qu’il affirme.

Ils exposent par ailleurs qu’ils ne peuvent être tenus pour responsables des agissements de l’agence immobilière à l’égard de laquelle les époux [B] se plaignent de faits de harcèlement et de pressions.

Ils réfutent l’argument tiré de leur mauvaise compréhension des documents des documents signés dans la mesure où les époux [B] n’ont jamais demandé d’interprète ou de traduction.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er février 2024, les époux [B], demandent au tribunal de :

A titre principal :

— Débouter Monsieur et Madame [N] de leurs entières demandes ;

— Déclarer recevable et fondée leur demande reconventionnelle ; – Condamner Monsieur et Madame [N] au versement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait de la procédure abusive ;

A titre subsidiaire :

— Modérer les dommages et intérêts pour non-exécution du contrat ;

En tout état de cause ;

— laisser à la charge de chaque partie les frais exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Réserver les dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, les défendeurs font essentiellement valoir les moyens suivants :

En premier lieu, ils se prévalent d’un cas de force majeur qui a modifié l’économie du contrat et qui les a contraints à annuler la vente.

Ils exposent que la pandémie de Covid-19 et les mesures gouvernementales de fermetures administratives des restaurants constituent des événements totalement indépendants de leur volonté qui a eu des conséquences directes sur leur activité économique et leurs revenus.

Ils ajoutent que cette pandémie a constitué un événement imprévisible dans la mesure où lors de la signature de la promesse de vente, en août 2020, la reprise économique semblait possible, et rien ne laissait présager une nouvelle vague de fermetures administratives.

Ils soutiennent que cet événement était également irrésistible puisque la diminution brutale des revenus de Monsieur [B] rendait impossible le remboursement des mensualités du prêt bancaire, qui reposait sur les revenus antérieurs de 2019.

Ils se prévalent d’une jurisprudence récente notamment de la cour d’appel de [Localité 6] qui a reconnu la pandémie de Covid-19 comme un cas de force majeure.

A titre reconventionnel, ils estiment que la procédure engagée par les époux [N] est abusive puisque ceux-ci connaissaient leurs difficultés financières.

Ils font observer que la maison des époux [N] a, par la suite, été vendue à un prix supérieur moins de 3 mois après l’annulation de la vente, et qu’il en résulte pour les vendeurs une absence de préjudice.

En revanche, ils font valoir que l’assignation leur a causé des troubles de santé significatifs, ce qui justifie leur demande de 10.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Subsidiairement, ils sollicitent la réduction de l’indemnité contractuelle de 20.000 euros réclamées par les demandeurs, qu’ils estiment manifestement excessive et ce par application des articles 1221 et 1231-5 du code civil et arguant de leur situation financière et de l’absence de préjudice des vendeurs.

Ils considèrent que l’accord transactionnel signé le 23 novembre 2020 est nul car obtenu sous menace de l’agence immobilière (agence BOURILLON), partie à l’accord, qui a notamment réussi à leur faire signer une reconnaissance de dette de 13.000 euros représentant la commission de la vente, alors qu’il n’y a pas eu vente.

Ils affirment que l’accord leur a été imposé alors qu’ils n’étaient pas assistés d’un interprète, ne maîtrisant pas suffisamment la langue française.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2024, et les plaidoiries ont été fixées au 3 février 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été informées de ce que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, le tribunal rappelle les dispositions de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 selon lesquelles :

“Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.”

En l’espèce, si dans la discussion de leurs conclusions, les époux [B] évoquent la nullité de l’acte notarié de résiliation du 1er décembre 2020, en revanche, le dispositif desdites conclusions ne contient aucune demande d’annulation de l’acte de sorte que le tribunal n’est saisi d’aucune prétention à cet égard et qu’il ne statuera donc pas sur la nullité de l’acte, quels que soient les arguments développés.

Sur l’exécution de l’acte de résiliation

Les époux [B] qualifient eux même dans leurs écritures l’acte du 1er décembre 2020 d’accord transactionnel.

L’article 2044 du code civil définit la transaction comme un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

Par ailleurs, selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, les parties à l’acte notarié de résiliation du 1er décembre 2020, ont renoncé à la vente sous seing privé du 18 août 2020 dont la condition suspensive relative à l’obtention du prêt avait été levée.

Il s’ensuit que cet acte de résiliation emportait renonciation des époux [N] à poursuivre la vente en contrepartie du versement par les époux [B] d’une indemnité de 20.000 euros.

Les défendeurs font une confusion évidente entre les conditions à l’origine de leur décision de renoncer à la vente et celle ayant présidé à la signature de l’accord du 1er décembre 2020.

En effet, les époux [B] ne peuvent se prévaloir d’un quelconque cas de force majeure pour l’engagement pris devant notaire le 1er décembre 2020, puisqu’à cette date ils ont parfaitement connaissance de la pandémie de Covid-19 qui ne présente donc pas à cette date le caractère d’imprévisibilité indispensable à la reconnaissance de la force majeure.

La question de savoir si la pandémie présentait les caractéristiques de la force majeure à l’égard de la vente du 18 août 2020 est sans aucun effet sur la solution du litige puisque ce n’est pas ce contrat dont l’exécution est poursuivie mais celui emportant résiliation de ladite vente.

Au demeurant, le tribunal observe, à titre surabondant, que l’acte de vente sous condition suspensive a été signé le 18 août 2020, soit après le premier confinement, et qu’à cette date l’ampleur sans précédent de la pandémie était parfaitement connue.

Les époux [B] sont donc tenus d’exécuter leur obligation.

La demande subsidiaire des défendeurs portant sur la réduction de la somme réclamée n’est pas davantage fondée.

Tout d’abord, l’article 1221 du code civil invoqué par les défendeurs et qui est relatif à l’exécution forcée en nature d’une obligation n’est pas applicable s’agissant d’une demande de condamnation en paiement de la somme stipulée par le contrat.

Ensuite, l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge de réduire une clause pénale n’est pas non plus applicable puisqu’il vise le cas où une clause stipule que celui qui manquera d’exécuter le contrat paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts alors que tel n’et pas le cas puisque les époux [N] sollicitent l’exécution de l’obligation elle-même par le paiement de l’indemnité prévue, et non des dommages et intérêts liés au défaut de paiement.

En conséquence, Monsieur et Madame [B] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 20.000 euros à laquelle il s’étaient engagés, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de cette somme, soit le 31 décembre 2020.

Sur la demande de dommages et intérêts des époux [N]

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les époux [N] ne justifient d’aucun préjudice distinct de celui résultant du seul retard de paiement puisque les éléments de préjudice qu’ils évoquent sont ceux consécutifs à l’annulation de la vente et non au défaut d’exécution de l’accord transactionnel. Au surplus, il doit être observé que l’indemnité de 20.000 euros avait déjà pour objet de compenser le préjudice pouvant résulter de la résiliation de la vente.

En conséquence, ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles des époux [B]

Au vu des motifs adoptés, les époux [B] ne peuvent qu’être déboutés de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les époux [B] qui succombent seront tenus aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aucune considération tirée de l’équité n’impose de laisser à la charge des époux [N] la totalité des frais non compris dans les dépens exposés à l’occasion de la présente instance.

Monsieur et Madame [B] seront donc condamnés à leur payer la somme de 2.500 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune circonstance particulière ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, et en premier ressort ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [B] et Madame [V] [G] épouse [B] à payer à Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [K] épouse [N] la somme de 20.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2020 ;

DÉBOUTE les époux [N] de leur demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE les époux [B] de leurs demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [B] et Madame [V] [G] épouse [B] à payer à Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [K] épouse [N] la somme de 2.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [B] et Madame [V] [G] épouse [B] aux dépens.

Fait et jugé à [Localité 6] le 11 mars 2025

Le Greffier Le Président