TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DFC

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Aurélie HERVE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/01484 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GWK

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 13 janvier 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], Représenté par son syndic le cabinet GECOTRA, nom commercial GROUPE LRDI VICTOR HUGO, SARL sis [Adresse 7]

représenté par M^e Aurélie HERVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0235

DÉFENDERESSE

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DFC

dont le siège social est sis [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Président

assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 novembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 janvier 2025 par Romain BRIEC, Président, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffier

Décision du 13 janvier 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/01484 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GWK

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DFC est propriétaire des lots n°102 et 132 dans l’immeuble sis [Adresse 5], cadastré [Cadastre 8], soumis au régime de la copropriété représentant 138/20306ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet GECOTRA, nom commercial GROUPE LRDI VICTOR HUGO, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI DFC, par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

4106,58 euros au titre des charges de copropriété (1er trimestre 2024 inclus) et des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2022, et avec capitalisation des intérêts,1500 euros de dommages et intérêts,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] ET [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 mars 2024 puis a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 14 novembre 2024 en raison de l’indisponibilité prolongée pour cause de maladie du magistrat ayant présidé la précédente audience.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] ET [Adresse 3], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, la SCI DFC n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots 102 et 132, indiquant la répartition des tantièmes (138/20306èmes), l’extrait kbis qui montre que la SCI a pour gérant Monsieur [P] [V], ces pièces établissant la qualité de copropriétaire de la SCI DFC,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er octobre 2021 au 1er janvier 2024,

l’historique du compte du 19 juillet 2021 au 1er janvier 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 4106,58 euros (en ce inclus 425,12 euros de frais),

les procès-verbaux des assemblées générales des 15 juin 2021, 21 avril 2022, 19 janvier 2023 et 21 juin 2023 comportant : o approbation des comptes des exercices 2020 à

o vote des budgets prévisionnels de 2022 à 2024,

o fonds travaux 2021 à 2023,

o vote des travaux ou opérations suivantes : pose de modules GSM dans les cabines d’ascenseurs, fiabilisation des ascenseurs (assemblée générale du 15 juin 2021, résolution 21, 23), purge des façades, réfection des parties purgées, remplacement des coulisseaux des ascenseurs, pose de bandeaux de ventouse, BET pour le remplacement des chaudières, constitution d’un fond pour les travaux de chauffage, reprise des peintures dans le hall (assemblée générale du 21 avril 2022, résolution 16, 17, 20, 24,30, 33, 34), rénovation de la chaufferie, engagement des DTG, PPT et DPE (assemblée générale du 19 janvier 2023, résolution 3, 5, 9),

les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,la sommation de payer par acte de commissaire de justice en date du 18 mai 2022 valant mise en demeure sur la somme de 1738,80 euros en principal, le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 410,58 euros portant sur la période allant du 1er avril 2021 au 1er janvier 2024, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre [Immatriculation 4]. Les derniers versements de la SCI DFC en dates des 3 octobre, 31octobre et 1er décembre 2023 ont été pris en compte au décompte versé aux débats.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 425,12 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 3681,46 euros (4106,58-425,12).

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 18 mai 2022 valant mise en demeure, à hauteur de 1738,80 euros, et à compter de l’assignation du 31 janvier 2024 pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 425,12 euros se décomposant comme suit :

—  117,60 euros correspondant aux frais d’envoi de deux mises en demeure et de débours,

—  127,52 euros correspondant au coût de la sommation de payer,

—  180 euros pour la transmission du dossier au commissaire de justice.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il n’est pas établi que les mises en demeure aient été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production tant des courriers que des accusés de réception.

Le coût de la sommation de payer intègrera les dépens.

Pour l’envoi du dossier au commissaire de justice, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituants ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Enfin, la réalité des autres frais n’est pas justifiée.

En conséquence la demande au titre des frais de recouvrement sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

La clause de solidarité afférente au seul paiement des charges de copropriété ne s’applique pas à la condamnation à des dommages et intérêts. Il résulte cependant d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée solidairement.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la SCI DFC présente, de manière récurrente depuis trois années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par la SCI DFC. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 400 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 31 janvier 2024 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la sommation de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI DFC, ayant pour gérant Monsieur [P] [V], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] ET [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le cabinet GECOTRA, nom commercial GROUPE LRDI VICTOR HUGO :

— la somme de 3681,46 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er avril 2021 au 1er janvier 2024 et incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2022 à hauteur de 1738,80 euros et à compter du 31 janvier 2024 pour le surplus,

— la somme de 400 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 31 janvier 2024 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts ,

CONDAMNE la SCI DFC à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] ET [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le cabinet GECOTRA, nom commercial GROUPE LRDI VICTOR HUGO ,la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SCI DFC aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.