TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/58165 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GNF

N° : 4

Assignation du :

05 Novembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 juin 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [Y] [N]

[Adresse 4]

[Localité 7]

En présence de :

La société PAUL ROLLAND SA

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Anne-charlotte PASSELAC de la SELARL JAMES AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #D1903

DEFENDERESSE

La société BEL AMI S.A.S.

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par la SELARL MCT AVOCAT, prise en la personne de Maître Marie-charlotte TOUZET, avocat au barreau de PARIS – #D961

DÉBATS

A l’audience du 12 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er novembre 2022, Mme [N] a donné à bail commercial à la société Bel Ami des locaux à situés [Adresse 2] à [Localité 9], pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 2022, moyennant un loyer en principal de 22 000 € par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte du 23 septembre 2024, à la société Bel Ami, pour une somme de 9 574,60 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 18 septembre 2024.

Par acte délivré le 5 novembre 2024, Mme [N], en présence de la société Paul Rolland, a fait assigner la société Bel Ami devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir prononcer son expulsion et la condamner au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation, et clause pénales contractuelles afférentes.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 12 mai 2025, Mme [N] demande au juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Bel Ami et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société Bel Ami à lui payer la somme provisionnelle de 10 934,53 € au titre de l’arriéré locatif,

— condamner la société Bel Ami à lui payer la somme provisionnelle de 1 093,45 € au titre de la pénalité,

— dire que ces sommes produiront intérêts au taux conventionnel sur la somme de 10 532,06 € à compter du 23 septembre 2024, et pour le surplus à compter de l’assignation,

— condamner la société Bel Ami au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— dire qu’elle pourra conserver le dépôt de garantie,

— débouter la société Bel Ami de ses demandes,

— condamner la société Bel Ami au paiement d’une somme de 3 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais éventuels d’exécution forcée.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Bel Ami demande au juge des référés de :

A titre principal,

— rejeter la demande de paiement à titre provisionnel à hauteur de 1 480,78 € de Mme [N], au titre des charges non justifiées,

— lui accorder des délais de paiement sur une période de 12 mois,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— juger n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’application des pénalités contractuelles et intérêts conventionnels majorés,

— rejeter les demandes de Mme [N],

A titre subsidiaire, en cas d’acquisition de la clause résolutoire,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation au loyer en cours,

— lui accorder à la société BEL AMI un délai jusqu’au 31 octobre 2025,

En tout état de cause,

— juger que chaque partie conserve ses frais et dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figurent en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Mme [N] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 9 574,60 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 18 septembre 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Au vu de l’état de la dette, des versements auxquels s’engage la société locataire, et des règlements intervenus sur les échéances depuis l’assignation (21 045 €), il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article R145-36 du code de commerce prévoit que « l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Bel Ami depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, Madame [N] produit un décompte faisant état d’une dette totale de 10 934,53 € au 12 mai 2025 (tenant compte du paiement de 3 000 € du preneur du 7 mai 2025), incluant des frais de « entretien d’espace verts » et de « cdt de payer » à hauteur de 184,78 € qui seront écartés, car non justifiés par le bailleur à la présente instance, ou qui n’ont pas vocation à être prise en compte pour le calcul de la dette locative.

En revanche, contrairement à ce qu’indique la défenderesse, il n’est pas facturé de frais divers d’un montant de 367,08 € sur l’appel du 1er trimestre 2025, ni sur les appels de 2024.

Enfin, en application de l’article R145-36 du code de commerce susvisé, les provisions sur charges pour les années 2024 et 2025 sont dues, puisque Mme [N] indique que l’approbation des comptes 2024 et 2025 n’a pas eu lieu.

Ainsi, l’obligation du locataire au seul titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 12 mai 2025 (2ème trimestre 2025 inclus) n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 10 749,75 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Bel Ami.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 23 septembre 2024 sur la somme de 9 574,60€, et à compter de l’assignation du 5 novembre 2024 pour le surplus.

Les clauses du bail relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation et des intérêts de retard, à l’indemnité forfaitaire de 10%, et à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur les demandes accessoires

La société Bel Ami, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation. En revanche, les frais éventuels d’exécution forcée ne font pas partie des dépens de la présente instance, cette demande sera donc rejetée.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Bel Ami ne permet d’écarter la demande de Mme [N] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 23 octobre 2024 à minuit ;

Condamnons la société Bel Ami à payer à Mme [N] la somme par provision de 10 749,75 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 12 mai 2025 (2ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024 sur la somme de 9 574,60 €, et à compter du 5 novembre 2024 pour le surplus ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Bel Ami se libère des sommes ci-dessus allouées par 12 versements mensuels de 850 €, le 15 de chaque mois, et pour la première fois le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société Bel Ami et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 9],

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société Bel Ami devra payer mensuellement à Mme [N], à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de majoration de l’indemnité d’occupation et des intérêts de retard, de paiement de l’indemnité forfaitaire de 10%, et de conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société Bel Ami à payer à Mme [N] la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Bel Ami aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation ;

Déboutons Mme [N] de sa demande de condamnation de la société Bel Ami aux frais d’exécution forcée ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 23 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE